W 2013 roku zaciągnąłem kredyt na milion złotych. Dzisiaj zostało mi do spłaty niecałe 30 tysięcy. Jeszcze w tym roku zamierzam zamknąć ten temat, dwa lata przed terminem.
I właśnie zacząłem się zastanawiać, co dalej. Bo pozbycie się kredytu rodzi całkiem interesujący problem: co zrobić z pieniędzmi, których nie będę już musiał co miesiąc oddawać bankowi?
Ale po kolei.
Milion złotych w 2013 roku
Warto pamiętać, że milion złotych w 2013 roku miał zupełnie inną siłę nabywczą niż dzisiaj. Za te pieniądze można było zrobić znacznie więcej, szczególnie na rynku nieruchomości.
Miałem wtedy działkę z pozwoleniem na budowę, którą wykorzystałem jako wkład własny. Bank udzielił mi kredytu w wysokości miliona złotych, rozłożonego na 15 lat.
Za te pieniądze wybudowałem budynek z 9 mieszkaniami i 1 lokalem usługowym.
Tak powstał pierwszy RENTON. Co ciekawe, jednocześnie najmniejszy ze wszystkich, jakie dotychczas zrealizowałem.
Przez kolejne 13 lat życie toczyło się swoim rytmem. Budowałem następne nieruchomości, rozwijałem firmy, zajmowałem się tysiącem innych spraw. A pierwszy RENTON po prostu robił swoje.
Najemcy płacili czynsze, spółka regulowała raty kredytu, a zadłużenie systematycznie malało.
Co ważne, przychody z najmu nie były w całości pochłaniane przez kredyt. Po pokryciu kosztów i rat zostawały w spółce pieniądze. Teraz po prostu będzie ich zostawało zauważalnie więcej.
I tutaj nasuwa mi się pewna refleksja: te 13 lat i tak by minęło. Niezależnie od tego, czy zdecydowałbym się na tę inwestycję, czy nie.
A dzisiaj mam nieruchomość, która za chwilę będzie wolna od kredytu zaciągniętego na jej budowę.
Koniec kredytu. Co dalej?
Po spłacie ostatnich 30 tysięcy złotych będę mógł wykreślić hipoteki z ksiąg wieczystych lokali, które zabezpieczały kredyt. Spółka będzie posiadała nieruchomość wolną od tego zadłużenia, a jej miesięczne przepływy pieniężne wyraźnie wzrosną.
I właśnie zastanawiam się, co zrobić z tą dodatkową gotówką. Mam trzy pomysły.
1. Zacząć wypłacać pieniądze
Najprostsze rozwiązanie. Nie zmieniać niczego w funkcjonowaniu spółki, tylko dodatkowe pieniądze zacząć wypłacać.
W spółce znajdują się dopłaty wniesione przez wspólników, więc przy spełnieniu odpowiednich warunków mogę odzyskiwać te środki w ramach ich zwrotu, bez podatku dochodowego od samego zwrotu.
Żadnych nowych inwestycji, żadnych dodatkowych kredytów. Po prostu zacząć korzystać z efektów pracy wykonanej kilkanaście lat temu.
W końcu po coś ten majątek budujemy, prawda?
2. Uruchomić finansową kulę śnieżną
Spółka posiada jeszcze trzy mieszkania, których zakup był finansowany kredytami. Mógłbym więc wykorzystać dodatkową gotówkę do ich systematycznego nadpłacania.
Ale z pewnym założeniem: przy każdej nadpłacie wybierałbym zmniejszenie miesięcznej raty, a nie skrócenie okresu kredytowania.
Dlaczego? Bo dzięki temu każda nadpłata zwiększałaby kwotę, którą w kolejnym miesiącu mógłbym przeznaczyć na następną.
Przykładowo, jeżeli uwolnię 10 000 zł miesięcznie, to w pierwszym miesiącu nadpłacę kredyt o 10 000 zł. Jeżeli dzięki temu rata zmniejszy się o 70 zł, to w kolejnym miesiącu będę mógł nadpłacić już 10 070 zł. I tak dalej.
Oczywiście kwoty są przykładowe, a efekt zależy od parametrów kredytu. Mechanizm zadziała pod warunkiem, że faktycznie będę przeznaczał uwolnione środki na kolejne nadpłaty.
W ten sposób stopniowo zmniejszałbym zadłużenie spółki, jednocześnie zwiększając jej miesięczne przepływy. Docelowo mógłbym doprowadzić do sytuacji, w której wszystkie nieruchomości są wolne od kredytów.
3. Kupić kolejne mieszkania na wynajem
Trzecia możliwość to dalsze powiększanie majątku spółki.
Nie chodzi mi jednak o budowanie kolejnych RENTONÓW. Większe inwestycje realizujemy już w ramach działalności mojej spółki deweloperskiej i nie chciałbym dublować tej działalności. Tutaj rozważam raczej zakup pojedynczych mieszkań na wynajem.
Dodatkowe przepływy z pierwszego RENTONA pozwalałyby gromadzić środki na wkłady własne, a pozostałą część ceny finansowałbym kredytami.
Co istotne, nowe mieszkania również generowałyby przychody z najmu, które mogłyby pokrywać koszty ich utrzymania i obsługi kredytów. Czyli powtórzyłbym mechanizm, który sprawdził się w przypadku pierwszego RENTONA.
Niewykluczone też, że uzyskanie kolejnych kredytów byłoby łatwiejsze. Spółka ma już historię działalności, portfel wynajmowanych nieruchomości i będzie posiadała budynek wolny od dotychczasowego obciążenia hipotecznego. Oczywiście bank i tak oceni zdolność kredytową.
Jest jednak minus: zakup kolejnych mieszkań oznaczałby zamrożenie sporej ilości gotówki we wkładach własnych. Przy niedawno zaciąganym przez moją spółkę rentierską kredycie bank wymagał 25% wkładu własnego.
Przy mieszkaniu za 500 000 zł oznacza to 125 000 zł własnych środków. I to bez kosztów transakcyjnych czy ewentualnego wykończenia.
Te pieniądze oczywiście nie przepadają. Stają się częścią majątku spółki, ale przestają być gotówką, którą mogę swobodnie dysponować.
Z jednej strony powiększam majątek, z drugiej ograniczam płynność i zwiększam zadłużenie. A przecież właśnie kończę spłacać kredyt, który towarzyszył spółce przez ostatnie 13 lat. 🙂
A może nie trzeba wybierać?
Mogę też połączyć wszystkie trzy rozwiązania: część pieniędzy wypłacać, część przeznaczać na nadpłaty, a pozostałe odkładać na kolejne mieszkania. Albo przez jakiś czas po prostu gromadzić gotówkę i poczekać na dobrą okazję.
Kiedy w 2013 roku zaciągałem milion złotych kredytu, zastanawiałem się przede wszystkim, jak wybudować budynek i zapewnić jego rentowność. Dzisiaj zastanawiam się, co zrobić z pieniędzmi, które ten sam budynek będzie generował po spłacie kredytu.
Całkiem przyjemna zmiana problemów. 🙂
A Wy co zrobilibyście na moim miejscu?
Nie podjąłem jeszcze decyzji. Czy lepiej zacząć korzystać z wypracowanego majątku, systematycznie pozbywać się pozostałych kredytów, czy może ponownie wykorzystać dźwignię finansową i kupować kolejne nieruchomości?
Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, ale każde oznacza też rezygnację z czegoś innego.
Gdybyście byli na moim miejscu, którą drogę byście wybrali i dlaczego?
Dajcie znać w komentarzach. Szczególnie chętnie poznam opinie osób, które same inwestują w nieruchomości na wynajem i stanęły już przed podobnym dylematem. A może jest jeszcze jakaś opcja, której w ogóle nie wziąłem pod uwagę?
Chętnie podyskutuję!
Komentarze
Skomentuj jako pierwszy