Rozmawiałem dziś z moim dobrym znajomym, który przeprowadza się do innego miasta i postanowił wynająć swoje obecne mieszkanie. Jego największym zmartwieniem jest strach o to czy nikt mu go nie zniszczy.

Takie ryzyko można jednak w łatwy sposób zminimalizować – np. poprzez poproszenie najemców o wykupienie polisy OC, która mogłaby pokryć ewentualne straty lub też pobranie kaucji w odpowiedniej wysokości.

Doskonale rozumiem jednak obawy mojego znajomego. Osobiście miałbym pewnie podobne myśli – to przecież bardzo zdroworozsądkowe podejście. W końcu jest to lokal, w którym sam przez dłuższy czas mieszkał – w związku z tym ma związane z tym miejscem wspomnienia i sentyment. I czułby się bardzo źle, gdyby ktoś nie szanował jego własności. Zresztą wiem, że wykończył je z dbałością o każdy, najmniejszy nawet szczegół. Zapłacił też ekstra za materiały wykończeniowe najwyższej jakości.

Jednak tak naprawdę sen z powiek powinno mu spędzać to, że…

W Polsce najmowane mieszkanie można „ukraść”.

Oczywiście, zdaję sobie sprawę z tego, że najemca nie zniknie z nieruchomością – przecież już sama nazwa „NIEruchomość” wskazuje, że zmiana jego usytuowania byłaby mocno utrudniona. 😉 Piszę tu jednak o przypadku następującym:

Najemca podpisuje umowę, opłaca kaucję (przecież jesteś przezorny, więc jej wymagasz), wprowadza się, a następnie – od razu lub po kilku miesiącach – przestaje płacić czynsz oraz opłaty za media.

Co w takim przypadku możemy zrobić? Wróćmy na chwilę do zdroworozsądkowego podejścia – weźmy na ten przykład telefonię komórkową.

Przypuśćmy, że korzystasz z telefonu na abonament i w pewnym momencie przestajesz go opłacać. Co się dzieje? Prawdopodobnie dostaniesz najpierw miłe przypomnienie sms’owe o tym, że termin faktury już minął i gdybyś akurat znalazł chwilę to warto, żebyś przelał kwotę X na rachunek Y.  Jeśli mimo to nie uregulujesz płatności dostaniesz pewnie kolejne, już bardziej oficjalne, monity. Jeśli i one nie poskutkują zostanie Ci zablokowana możliwość wykonywania, a następnie i odbierania połączeń. I to jest normalne. Nie płacisz za usługę, więc zostajesz jej pozbawiony, a operator windykuje należne mu płatności.

A więc przenosząc tę sytuację na grunt wynajmu powinno to wyglądać następująco: Przypominasz o płatności, następnie wysyłasz monit, jeśli to nie skutkuje – wypowiadasz umowę najmu i  masz pełne prawo do wyprowadzenia najemcy wraz z rzeczami przed budynek.

Nie jest to jednak możliwe.

Wiele osób sądzi, że przepisy prawa oddają ich zdroworozsądkowe podejście. Te osoby nie mają jednak racji.

Największe ryzyko związane z wynajmem mieszkań

Prawo stoi w takiej sytuacji po stronie najemcy. Także tego nieuczciwego. I to, aż do granic absurdu.

Przy zwykłym najmie mieszkania zaległość uprawniająca do wypowiedzenia musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności. Potrzebne jest też pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Samo wypowiedzenie następuje z ustawowym wyprzedzeniem na koniec miesiąca. Nie jest to więc prosty automatyczny termin czterech miesięcy; szczególne rodzaje najmu trzeba ocenić według właściwych im przepisów.

Przypuśćmy, że odczekałeś te 4 miesiące i umowa została skutecznie rozwiązana. Nie oznacza to, że najemca dobrowolnie opuści lokal, ani że możesz go z niego automatycznie wyrzucić. Chroni go prawo.

Nie możesz np. wejść do mieszkania wbrew woli najemcy (nawet byłego) – stanowiłoby to naruszenie miru domowego – jest zakazane.

Hm… No to może zrobić tak, jak proponują różnej maści internetowi eksperci – odciąć media, żeby najemca sam się wyprowadzi. Mam złą wiadomość. Takie działanie również jest zabronione.

Tak naprawdę pozostaje złożenie wniosku do sądu o eksmisję. A to potrwa. Dłuuuugo. I pamiętaj, że to pomimo tego, że umowa została już rozwiązana. Chore.

Najlepszy sposób? Ładnie poprosić, tak jak w tytule tego wpisu. A tak poważnie:

Większość najemców płaci uczciwie

Większość osób jest normalna w tym sensie, że rozumie, że gdy z jakichś względów nie może opłacić czynszu – to czuje, że nieuczciwym byłoby ciągłe w nim zamieszkiwanie.

Ponieważ jest to normalne podejście.

Jeśli umówiłeś się, że będziesz płacił za daną rzecz, a tego nie robisz – to przestajesz jej używać. Proste.

Nasz ustawodawca poszedł jednak w drugą stronę i mówi coś takiego: Jeśli najmujesz mieszkanie, to płać w miarę możliwości na czas. Ale jeśli nie możesz, to trudno. Włos ci z głowy nie spadnie. Wszystkie przykre konsekwencje niechaj spadną na właściciela mieszkania – skoro stać go na nieruchomość to na pewno udźwignie dodatkowy ciężar.

Rozumiesz to?!?

Kiedy piszę te słowa, to aż kipię ze złości na taki stan rzeczy.

Nie ma dla nikogo znaczenia, że jest to często nieruchomość kredytowana, a więc spada na Ciebie ciężar rat kredytowych – czyli de facto finansujesz życie swojego najemcy.

Ustawodawca postawił poprzeczkę ryzyka tak wysoko, że zniechęca (niekiedy skutecznie) do wynajmowania swoich mieszkań.

A najgorsze jest to, że takie przepisy sprawiają, że paradoksalnie to właśnie najemcy odnajdują się na rynku najmu gorzej. Gdyby przepisy oddawały naturalne poczucie sprawiedliwości (jakie posiada przecież wielu ludzi) mieszkania na wynajem byłyby:

  1. tańsze (ze względu na większą podaż mieszkań)
  2. bardziej dostępne (ludzie nie obawialiby się ich wynajmować)
  3. wynajmujący swoje mieszkania byliby bardziej elastyczni w doborze najemców – co pomogłoby pewnie także tym osobom, które mają problem z terminowym płaceniem czynszu.
  4. zmniejszyłaby się szara strefa (o dziwo część osób sądzi, że nierozliczanie podatku od wynajmu uchroni ich przed problemami z najemcami – na zasadzie nie ma spisanej umowy, nie ma problemu)

Beznadziejna sytuacja?

Najem instytucjonalny

Na szczęście jakiś czas temu ustawodawca wpadł na pomysł, że sam zajmie się wynajmowaniem mieszkań (swoją drogą uwielbiam takie sytuacje, gdy przedsiębiorcy muszą konkurować z państwem…). W tym celu powołał do działania specjalną instytucję mającą oferować mieszkania, które są: tańsze, lepiej wyposażone, a do tego znajdują się doskonałych lokalizacjach dużych miast ;). Mówię o tym puszczając oko, bo ogólnie znany jest fakt, że zwykle gdy coś jest „państwowe” to nie bywa tańsze.  No, ale życzę im jak najlepiej.

W 2017 roku wprowadzono najem instytucjonalny. Ten rodzaj umowy mogą zawierać osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Wymaga on spełnienia ustawowych warunków, w tym odpowiedniego oświadczenia najemcy u notariusza. Może upraszczać dochodzenie opróżnienia lokalu, lecz nie pozwala na samodzielną eksmisję.

Szansa dla firm zarządzających najmem?

Samo powierzenie obsługi firmie zarządzającej nie zmienia zwykłej umowy w najem instytucjonalny. Znaczenie ma to, kto jest wynajmującym, w jakim charakterze działa i czy konkretna umowa spełnia wszystkie warunki ustawy. Właściciel nieprowadzący działalności może osobno rozważyć najem okazjonalny, również po dopełnieniu właściwych formalności.

Wydaje się jednak, że warunkiem koniecznym będzie w takim przypadku podpisywanie umów dających firmie zarządzającej tytuł prawny do mieszkania – tzn. że właściciel będzie wynajmował mieszkanie firmie zarządzającej najmem, ustalając gwarantowany czynszu najmu oraz zgadzając się na możliwość jego dalszego podnajęcia.

Czy nasz rynek będzie w kolejnych latach wyglądał w ten właśnie sposób? Jak uważasz?