W wywiadzie opublikowanym 8 czerwca 2026 roku w „Rzeczpospolitej” Paweł Sobolewski z Kingstone Real Estate mówił o przygotowywaniu strategii PRS w Polsce. Portfel 10.000 mieszkań w perspektywie 5–7 lat wskazał jako atrakcyjny, realistyczny cel. To zapowiedź planu, a nie informacja o już zbudowanym portfelu.

Dla jednych będzie to tylko kolejna, standardowa informacja z rynku, a dla mnie jest to kolejny sygnał potwierdzający kierunek, w którym od lat zmierza polski rynek mieszkaniowy.

Coraz większy kapitał trafia do sektora mieszkań na wynajem i coraz więcej inwestorów instytucjonalnych buduje portfele liczone nie w pojedynczych mieszkaniach, ale w tysiącach lokali. To co powinno dawać do myślenia, to fakt, że to nie jest prognoza dotycząca odległej przyszłości, tylko to dzieje się tu i teraz.

Mam wrażenie, że u większości Polaków dominuje przekonanie, że mieszkanie na wynajem to pojedynczy lokal kupiony lub odziedziczony przez osobę prywatną, a następnie półamatorsko wynajmowany. I tak rzeczywiście wyglądał ten rynek przez wiele lat.

Ale już od dobrej dekady nasz polski rynek zaczął się zmieniać bardzo mocno.

Na wielu zachodnich rynkach duża część mieszkań na wynajem znajduje się w rękach profesjonalnych inwestorów i funduszy, które posiadają całe budynki, a często całe osiedla przeznaczone wyłącznie pod wynajem. Polska przez długi czas była oazą większościowej własności prywatnej detalicznej na rynku mieszkań na wynajem.

Dzisiaj widać, że profesjonalizacja rynku, ale także, o czym wielokrotnie mówiłem i pisałem, koncentracja kapitałowa nabiera tempa.

Dziś trudno jest sprzedać produkty czy usługi bez pośrednictwa globalnych graczy: np. wprowadzając system obsługi automatycznego raportowania WykazCen.pl dla deweloperów korzystaliśmy z płatnych reklam na FB, google. Reklamując najnowsze inwestycje – tak samo, duża część pieniędzy idzie właśnie do tych korporacji. Podobnie jak udostępniamy lokale na krótkoterminowy najem dla turystów – płacimy część przychodu takim podmiotom jak Airbnb czy Booking.com. Ba! Zamawiając jedzenie z knajpki z sąsiedniej ulicy zasilamy konta kolejnych zagranicznych firm.

Czy teraz nasze dzieci czeka taka przyszłość, że wynajmując mieszkania będą zasilały tłuste konta Skandynawów, Niemców, Anglików czy Francuzów?

Obawiam się, że dla wielu rodzin właśnie tak może to wyglądać. To moja ocena kierunku zmian, a nie pewna prognoza dla wszystkich naszych dzieci.

Kolejne pytanie, które warto stawiać to:

„Jaki udział w polskim rynku wynajmu mieszkań będą mieli polscy przedsiębiorcy i inwestorzy?”

Jeżeli nie będziemy budowali własnych aktywów, to za kilkanaście lat znacząca część rynku może należeć do podmiotów spoza Polski. I wtedy będzie GAME OVER dla większości polskich przedsiębiorców którzy chcieliby na nim powalczyć. Kapitały wymagane do zainwestowania będą gigantyczne i realnie niemożliwe do zdobycia.

To właśnie zagraniczne firmy i fundusze będą pobierały czynsze od najemców w Polsce i to oni będą budowali wieloletnie portfele nieruchomości korzystając ze wzrostu wartości tych aktywów.

Nie zmienimy systemu

Często słyszę narzekania na przepisy, finansowanie czy warunki prowadzenia biznesu. Zresztą sam nie mogę pojąć celowości wprowadzania niektórych rozwiązań, które po prostu zabijają perspektywy rozwoju polskich firm na rynku, a otwierają nasz rynek szeroko dla wielkich kapitałów, z którymi nie możemy konkurować.

Jednak nie jestem politykiem i nie zmienię polityki mieszkaniowej i ustawodawczej państwa.

Nie zatrzymam także zagranicznego kapitału.

Mogę natomiast robić coś znacznie bardziej praktycznego: mogę budować własne nieruchomości, tworzyć własne budynki z mieszkaniami na wynajem (póki to jeszcze możliwe), mogę rozwijać kompetencje potrzebne do prowadzenia takich inwestycji.

Od 2013 roku inwestujemy we własne budynki z mieszkaniami na wynajem.

Dzielimy się także doświadczeniami z przedsiębiorcami zainteresowanymi takimi inwestycjami.

Natomiast…

Czy to ma w ogóle sens?

Czy takie oddolne działania są w stanie nadać znaczący trend na rynku?

Tego nie wiem.

Obawiam się jednak, że zakup własnego mieszkania może być dla kolejnych pokoleń coraz trudniejszy, a większa część czynszów może trafiać do zagranicznych właścicieli. Nie wiem, jaka będzie ostateczna skala tych zmian, ale właśnie dlatego wolę działać, niż czekać.