Gdy zaczynałem z Michałem na początku naszej działalności budowę bliźniaka na sprzedaż to nie mieliśmy pojęcia o wielu podstawowych rzeczach związanych z deweloperką i popełniliśmy mnóstwo błędów – począwszy od przypadkowo dobranego projektu domu a skończywszy na wyborze złego generalnego wykonawcy budowy. Prowadzenie inwestycji było dla nas tak absorbujące, że trudno nam było znaleźć czas na spojrzenie na to co robimy z szerszej perspektywy.

Przez wiele lat eksperymentowaliśmy z coraz to nowymi projektami domów, które zwykle opracowywaliśmy dla każdej kolejnej działki od nowa. Patrząc na to teraz widzę jak bardzo nieefektywne były to działania. Inwestowaliśmy wtedy bardzo spontanicznie i uczyliśmy się jedynie na swoich błędach – nie było wtedy przecież szkoleń dla deweloperów. Nawet dziś kiedy świadomość deweloperów jest o wiele większa to wielu ekspertów twierdzi, że każda działka – czy to przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne – wymaga indywidualnego podejścia i opracowania całkowicie nowego, dopasowanego do danej działki rodzaju zabudowy.

Ale czy tak jest rzeczywiście dla każdego rodzaju działki?

Czy takie podejście jest najbardziej opłacalne i bezpieczne dla inwestycji?

Wiele lat temu podchodząc do zakupów kolejnych działek opracowywaliśmy ciągle nowe projekty i wprowadzaliśmy przy okazji w życie także różne przemyślenia wynikające z informacji które wcześniej uzyskaliśmy od klientów, np. „Dom mi się podoba jednak go nie kupię, bo to bliźniak.” albo: „Dom jest bardzo fajny, ale działka jest zbyt mała”. I tak kreowaliśmy za każdym razem nowy, lepszy w naszym rozumieniu, produkt – domy o większej powierzchni, z większą liczbą balkonów i sypialni, na większych działkach, wolnostojące, no i oczywiście za każdym razem pracowicie dzieliliśmy teren naszej inwestycji na pojedyncze, indywidualne działki pod każdy dom z osobna. Jednym słowem: staraliśmy się.

Bardzo się staraliśmy aby klienci byli zadowoleni z tego co im dajemy. I rzeczywiście niektórzy z nich doceniali to mówiąc, że podoba im się na przykład to, że ściany są murowane i tynkowane a nie są wykonane z lekkiej zabudowy.

Z drugiej strony w praktyce klienci często nie zwracali uwagi na te wszystkie elementy, na których wykonanie traciliśmy mnóstwo czasu i pieniędzy. Okazało się jednak, że idąc w coraz większy prestiż wcale nie zarabialiśmy więcej. To było zupełnie bez sensu: nie dość, że nasze inwestycje wymagały dużo większego zaangażowania kapitałowego to zysk z nich nie wzrastał przynajmniej proporcjonalnie do coraz wyższych cen oferowanych przez nas domów.

Dodatkowo mieliśmy wiele pracy z obsługą kwestii gwarancyjnych: pojawiały się problemy z niewłaściwym wykonawstwem, które często wynikało z nietypowych, wyszukanych rozwiązań projektowych, które nie były powszechnie znane.

W końcu w 2012 roku postanowiłem całkowicie zmienić filozofię tworzenia przez nas osiedli domów jednorodzinnych i opracowałem założenia nowego modelu biznesowego. Celem tego modelu miało być:

  1. skrócenie czasu inwestycji
  2. stworzenie produktu, który będzie dostępny cenowo dla typowego Kowalskiego
  3. stworzenie domu, który będzie wygodny dla rodziny z dziećmi
  4. przyśpieszenie sprzedaży domów
  5. zmniejszenie kapitału potrzebnego do przeprowadzenia inwestycji
  6. uproszczenie rozwiązań projektowych w taki sposób, aby wyeliminować usterki
  7. stworzenie domu niezwykle ekonomicznego w eksploatacji
  8. zminimalizowanie liczby prac koniecznych do wykonywania podczas eksploatacji domu oraz oczywiście…
  9. zwiększenie zysku.

Efektem tych prac było powstanie pierwszego osiedla Sasanek.

Sama budowa i sprzedaż przebiegła bardzo sprawnie a i wynik finansowy okazał się nadspodziewanie dobry. Podczas kilku kolejnych inwestycji, które przeprowadziłem z Michałem oraz drugim bratem Piotrem (najmłodszy z nas, który także poczuł w końcu miętę do deweloperki) okazało się, że w zakresie budowy osiedli domów jednorodzinnych, które są zwykle sytuowane przez nas w podobnych, podmiejskich lokalizacjach wcale nie jest potrzebne całkowicie nowe projektowanie każdego z nich.

Dużo bardziej efektywne i rentowne okazuje się skorzystanie z wypracowanego przez nas modelu biznesowego. Już na samym początku – kiedy trzeba ocenić potencjał działki – jest nam dużo łatwiej w porównaniu z tradycyjnym inwestowaniem. Przy naszym modelu używaliśmy na początku prostego przelicznika: około 300 m² działki na jednostkę sprzedażową. Dawało nam to wstępny punkt odniesienia, nie gotową odpowiedź na pytanie, ile domów wolno i warto tam wybudować. To trzeba sprawdzić na konkretnej działce. Wiemy w przybliżeniu za jaką cenę sprzedamy Sasanki w danej lokalizacji, wiemy też ile będzie kosztowało nas ich wybudowanie, więc od razu widzimy ile moglibyśmy na takiej inwestycji zarobić i czy ma sens kupowanie danej działki.

Proste obliczenia, które można łatwo wykonać już podczas oglądania działki trzeba połączyć, przed dokonaniem zakupu, z uważnym przeczytaniem planu zagospodarowania ponieważ to właśnie tam zawarte są najróżniejsze ograniczenia, które mogą znacznie utrudnić wybudowanie osiedla bądź nawet uczynić taką budowę zupełnie nieopłacalną. Ograniczeniem dla realizacji osiedla w naszym modelu biznesowym jest zapis mówiący o możliwości realizacji tylko jednego budynku na jednej działce.

Biznes deweloperski jeśli chodzi o konieczność kontrolowania rachunków zysków i strat, właściwe trafienie ze swoim produktem w rynek jest dokładnie taki sam jak wszystkie inne biznesy. Szybka sprzedaż możliwa jest wtedy kiedy masz produkt, który dobrze trafia w gusta ludzi z segmentu rynkowego w który celujesz. Cena może być bardziej znacząca lub mniej – są tacy klienci dla których ona liczy się bardzo mocno, ale są też tacy, którzy gotowi są zapłacić więcej za to coś czego nie dostaną w ofercie innego dewelopera a co dostaną w Twojej nieruchomości. Co ważne my traktujemy nasz produkt jako całość czyli połączenie ceny, sposobu i czasu budowy oraz sposobu i kosztów późniejszej eksploatacji przez klienta.

Czy to jest dobre podejście i czy zweryfikował je rynek?

Tak, nasz model biznesowy SASANKA® został zweryfikowany pozytywnie zarówno na naszych inwestycjach, jak i w inwestycjach przeprowadzanych w różnych rejonach Polski przez Absolwentów naszego szkolenia deweloperskiego, którzy z niego korzystają.

Zaczynając działalność deweloperską można startować od różnych inwestycji: małych albo dużych, w budownictwo jednorodzinne lub wielorodzinne. Wszystko zależy od preferencji konkretnego inwestora, od jego potencjału oraz determinacji w dążeniu do celu. Niektórzy będą sprawdzali wszystko na sobie – tak jak my kiedyś a inni będą woleli sprawdzone rozwiązania. Sprawa wygląda podobnie jak przy otwieraniu restauracji: jedni wolą samodzielnie dojść do własnej receptury, którą będą oferować na rynku, wolą sami dobrać produkty i rodzaj kuchni a inni wybiorą skorzystanie ze sprawdzonego modelu biznesowego, który ułatwia planowanie inwestycji a eksperymenty kulinarne zostawiają sobie na niedzielne obiady w domu.

Czy skorzystalibyśmy z takiego gotowca gdyby był dostępny wtedy gdy my zaczynaliśmy? Pewnie tak.