Ostatnio robi się coraz więcej szumu wokół tzw. ustawy o jawności cen. Wielu deweloperów z którymi rozmawiam nie ma świadomości pełnych konsekwencji wprowadzenia tej ustawy. Często słyszę: „Nie przejmuję się tą ustawą, mogę spokojnie odkryć swoje ceny” albo „Działam w segmencie premium i nie konkuruję cenami więc się nie obawiam”. To jednak nie jest takie proste. Jak często bywa pod prostą, sloganową nazwą ustawy kryje się szereg zapisów które są restrykcyjne i… wcale nie tak łatwo je wypełnić.
Co kryje za sobą ustawa o jawności cen?
Ustawa o jawności cen mieszkań zacznie obowiązywać w pełni już od 11 września 2025 roku i wprowadza szereg wymogów, które z jednej strony mają przynieść większą przejrzystość na rynku nieruchomości, z drugiej – nakładają na deweloperów nowe, stałe obowiązki raportowania i publicznego udostępniania cen.
Ustawa weszła w życie 11 lipca 2025 roku, a dla wcześniej rozpoczętej sprzedaży przewidziano dwumiesięczny okres dostosowania. Te terminy już minęły — dziś istotne jest stałe wykonywanie obowiązków.
Od 11 września 2025 roku upłynął okres dostosowania dla sprzedaży rozpoczętej przed wejściem nowelizacji w życie. Zakres obowiązków nadal należy ustalać zgodnie z ustawą, a nie na podstawie hasła „wszyscy bez wyjątku”.
Głównym celem jest dostęp do rzetelnych informacji o cenach. Dane na stronie aktualizuje się w dniu zmiany, zachowując historię, a obowiązek przekazywania danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji występuje raz na dobę. Techniczny sposób udostępniania danych sprawdź w aktualnej dokumentacji dane.gov.pl.
O ile prezentowanie jawne cen jest dosyć intuicyjne i wydaje sięm, że proste do wypełnienia to diabeł tkwi jednak w szczegółach, o których za chwilę.
WykazCen.pl to aplikacja która powstała w wyniku naszej współpracy z softhousem PIXLAB i umożliwia pełną automatyzację jeśli chodzi o wypełniania nowych obowiązków przez deweloperów.
Przygotowaliśmy także plany subskrypcyjne aby nie trzeba było wydawać dużych pięniędzy od razu.
Aktualne pakiety, warunki subskrypcji i ewentualny okres testowy sprawdzisz na stronie WykazCen.pl.
Jakie konsekwencje grożą za nieprzestrzeganie ustawy?
Nieprzestrzeganie wymogów ustawy to nie tylko ryzyko utraty reputacji wśród klientów czy kontrahentów, ale przede wszystkim realne kary finansowe i działania kontrolne ze strony Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
Warto sobie wyobrazić sytuację, w której deweloper, z niewiedzy lub z braku odpowiedniego systemu, zwleka z raportowaniem albo publikuje dane niekompletne i niezgodne z wymaganiami. A wymagane jest prezentowanie m.in. historii zmiany ceny ofertowej danego mieszkania! Oznacza to, że klient widzi za jaką kwotę od początku oferowania (czy też od daty wejścia w życie ustawy) deweloper próbował sprzedać dane mieszkanie.
Osobiście uważam, że jeśli będzie można pokazać, że cena ofertowa mieszkania rosła, to będzie to dodatkowym bodźcem do jego zakupu bo w domyśle klienta cena może nadal mieć tendencje do wzrastania – co zresztą często będzie miało miejsce.
Znacznie gorzej może wyglądać sytuacja dewelopera kiedy przestrzeli się na początku z ceną i będzie zmuszony ją obniżać. Klient będzie miał jak na dłoni wszystkie ceny ofertowe dla danego mieszkania i… być może będzie chciał czekać na kolejne obniżki tej ceny.
W sytuacji gdy deweloper nie przestrzega zapisów ustawy może otrzymać karę finansową sięgającą nawet 10% rocznego obrotu firmy. Przykładowo, jeśli rok temu Twoja firma wygenerowała 5 milionów złotych, kara może wynieść nawet pół miliona złotych. To poważne obciążenie. Narzędzia i procedury pomagają ograniczyć ryzyko, ale nie zastępują kontroli poprawności wykonywania obowiązków.
Poza tym UOKiK może wszcząć postępowanie administracyjne, co wiąże się z dodatkowymi kosztami, koniecznością udziału w kontrolach i narażeniem wizerunku na uszczerbek.
Jakie obowiązki nakłada ustawa?
Ustawa o jawności cen mieszkań nakłada na deweloperów cztery główne obowiązki:
Publiczne ujawnianie cen mieszkań – na stronie internetowej firmy muszą być dostępne aktualne i precyzyjne informacje o cenach poszczególnych ofert. Nie można już ukrywać cen „na zapytanie” ani stosować żadnych działań utrudniających dostęp do tych danych.
Przekazywanie danych raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, zgodnie z aktualnymi wymaganiami technicznymi portalu dane.gov.pl. – dane muszą być przesyłane regularnie i zgodnie z wymaganym standardem, aby umożliwić nadzorowi dokładną kontrolę.
Przechowywanie historii zmian cen – deweloper powinien kształtować system tak, by możliwe było śledzenie, jak i kiedy zmieniały się ceny w ofercie.
Weryfikacja i aktualizacja danych cenowych – samodzielne pilnowanie, aby publikowane ceny były zgodne z rzeczywistą ofertą i nie zawierały błędów.
Praktyczne aspekty wypełnienia obowiązków
Wypełnienie tych obowiązków wymaga nie tylko uwagi, ale i odpowiednich narzędzi. Ręczne wpisywanie cen i przygotowywanie raportów codziennie to zadanie czasochłonne i podatne na błędy.
Coraz więcej firm decyduje się na skorzystanie z nowoczesnych systemów automatyzujących cały proces. Systemy takie codziennie zbierają dane z aktualnych ofert, generują raporty w wymaganym formacie i automatycznie publikują ceny na stronie internetowej. To oszczędność czasu, ale nadal trzeba kontrolować poprawność danych i skuteczność ich udostępniania.
Czy ustawa jest dobra dla rynku?
Z perspektywy rynku, ustawa o jawności cen ma swoje plusy i minusy. Transparentność cen na pewno pomaga klientom, którzy często czują się zagubieni w labiryncie ofert i trudnościach porównania cen mieszkań. Dzięki jawności cen zyskują większą siłę negocjacyjną i poczucie pewności, że nie dokonają niekorzystnego zakupu.
Ze strony inwestorów i analityków rynku to źródło danych, które pozwalają lepiej monitorować trendy i reagować na zmiany koniunktury. W teorii ma to prowadzić do zdrowszej konkurencji i większej uczciwości biznesowej.
I tutaj z pewnością taki zbiór danych będzie niezwykle cenny a wszystkie trendy związane ze zmianami cen ofertowych będą widoczne jak na dłoni.
Czy ustawa jest dobra dla deweloperów?
Z punktu widzenia dewelopera, zwłaszcza mniejszych firm, ustawa może wydawać się uciążliwa i kosztowna. Obowiązek codziennego raportowania wymaga zaangażowania i stosowania specjalistycznych narzędzi, co może generować dodatkowe wydatki.
Osobiście uważam, że tworzenie tak specjalistycznych wymagań czyli posiadania odpowiednich procedur, wpisu do systemu rządowego oraz codzienne raportowanie może stanowić poważną barierę dla wchodzenia nowych, szczególnie małych firm w działalność deweloperską.
Powodować to będzie w dłuższej perspektywie koncentrację rynku deweloperskiego wokół wielkich kapitałów.
W moim odczuciu taki kierunek rozwoju czy też zwijania rynku jest wysoce niekorzystny dla naszych narodowych interesów gospodarczych.
Obowiązki jawności cen wymagają stałej uwagi i dobrze przygotowanej procedury. Zapamiętaj, że:
Nieprzestrzeganie przepisów niesie za sobą poważne kary finansowe i ryzyko kontroli.
Obowiązki dotyczą codziennego raportowania, ujawniania i aktualizowania cen zgodnie z ustawą, co jest zadaniem wymagającym systemowego podejścia.
Automatyzacja staje się Twoim największym sprzymierzeńcem, pozwalając oszczędzić czas i zredukować ryzyko błędów.
Ustawa niesie korzyści dla rynku i klientów, ale dla deweloperów to wyzwanie, które można zamienić w przewagę, jeśli odpowiednio się do niego przygotujesz.
