Nie spodziewałem się tego! Pojechałem oglądać nieruchomości na wynajem w Hiszpanii a w tym czasie nadciągnęła tam burza Gloria! Czy inwestowanie w Hiszpanii ma sens dla kogoś kto inwestuje w nieruchomości w Polsce?

Skąd pomysł na inwestowanie w Hiszpanii?

Wyjazd i opisane rozpoznanie rynku odbyły się w styczniu 2020 roku. Podane ceny, warunki kredytu i moje pierwsze informacje o formalnościach odnoszą się do tego wyjazdu; nie są ofertami ani kompletną instrukcją zakupu dzisiaj.

Od pewnego czasu rozważam koncepcję inwestowania w nieruchomości na innym rynku, gdzie miałbym zapewnione z jednej strony duże bezpieczeństwo inwestowania (mam na myśli cywilizowany kraj) a z drugiej strony dochód pasywny w euro.

Członkostwo Polski w UE ułatwia inwestowanie w innych państwach Unii, ale nie znosi lokalnych formalności, podatków ani ograniczeń dotyczących konkretnych nieruchomości. Ja skupiłem się na Hiszpanii. Dlaczego akurat tam?

Raz: dlatego, że lubię ciepło. Im jestem starszy tym bardziej je lubię. Skoro nie będę już młodszy to widać, że będę coraz bardziej go potrzebował – a Hiszpania jest z reguły ciepła.

Dwa: jako obywatel UE mogę rozważać zakup nieruchomości i prowadzenie działalności w Hiszpanii. Nadal trzeba jednak spełnić miejscowe wymagania: uzyskać potrzebne numery identyfikacyjne, dopełnić rejestracji, sprawdzić podatki oraz wymagane zgody. To jest do zrobienia, ale nie oznacza działania bez formalności.

Trzy: język hiszpański wydał mi się w miarę prosty gdy zacząłem się go uczyć z aplikacją duolingo oraz memrise. A znajomość języka z pewnością ułatwi mi ewentualne inwestowanie w danym kraju. Od kilku miesięcy staram się regularnie korzystać z tych aplikacji i w podstawowych sytuacjach życiowych potrafię sobie już poradzić.

Czy moim marzeniem jest wyemigrować na stałe z Polski do Hiszpanii? Nie. Uważam, że w Polsce dobrze się żyje, mieszkam tu od urodzenia i nie chcę zmieniać swojego obywatelstwa. Pracuję i płacę uczciwie podatki w Polsce od wielu lat – i uważam, że to jest bardzo ważne podejście w kontekście wspierania swojego kraju. Oczywiście to moja opinia dotycząca mojej sytuacji i nie potępiam w żaden sposób ludzi, którzy zdecydowali się na wyjazd za granicę i zmianę swojego obywatelstwa czy miejsca stałego zamieszkania.

Inwestując w konkretnym kraju trzeba wziąć pod uwagę uwarunkowania prawne dla prowadzonego biznesu. Ten wyjazd miał poszerzyć moją wiedzę także w tym zakresie. Na razie wiem tyle, że niedawne zmiany, które zaszły w polskim systemie podatkowym – np. niski 9% CIT dla małych spółek – to coś co trudno będzie znaleźć w Hiszpanii.
Przy porównywaniu krajów uwzględniałem polską stawkę CIT 9%, ale nie jest ona dostępna dla każdej spółki i każdego dochodu. Trzeba spełnić ustawowe warunki; osobno policzyć opodatkowanie wypłat wspólników i koszty prowadzenia firmy. Sama niska stawka CIT nie rozstrzyga o całkowitym obciążeniu inwestycji.

Gdzie zacząłem szukać nieruchomości pod inwestycje i dlaczego?

Ponieważ obecnie mieszkam pod Trójmiastem skupiłem się na miastach do których mogę wygodnie i szybko dolecieć – wytypowałem Barcelonę oraz Alicante. W sierpniu odwiedziłem Barcelonę, a teraz poleciałem do Alicante a stamtąd pojechałem do pobliskiego miasta – Gandii.

Kilka miesięcy temu podczas spotkania w Gdyni Jan Fijor, człowiek, który związał większą część swego życia z inwestowaniem w nieruchomości, zwrócił moją uwagę na to miasto, które według niego ma wiele zalet. Opowiedział mi o charakterze miasta, jego podziale na dwie części (nadmorską i miejską) oraz o potencjale na rynku nieruchomości. Jako, że Jan potrafi mówić interesująco o nieruchomościach oraz z uwagi na fakt, że jego opowieści są bardzo malownicze 🙂 jego rekomendacja zapadła mi w pamięć.

Przy okazji przejrzałem filmy na YouTube dotyczące tego miasta i tak trafiłem na kanał Piotra Kostrzewy vel Pedro, gdzie obejrzałem nieruchomości, z których część wydała mi się całkiem atrakcyjna. I tak, idąc po tych wstępnych rekomendacjach postanowiłem skupić swoją uwagę już konkretnie na Gandii. 

Gandia znajduje się w Hiszpanii około 100 km od Alicante i około 70 km od Walencji, na wybrzeżu Costa del Azahar. Miasto podzielone jest geograficznie na dwie części: wschodnią, która ma charakter kurortu nadmorskiego z hotelami, promenadą, plażą, barami, itp. oraz zachodnią, która posiada starszą zabudowę, deptak itp. Obie części oddalone są od siebie o około 4 km. Odległość drogowa Gandii od Warszawy (i od Wejherowa ;)) to: 2770 km.

Inwestowanie na kontynencie w porównaniu np. z Wyspami Kanaryjskimi ma tez ten plus, że  jest tu dużo łatwiej dotrzeć – w razie czego można nawet pojechać z lub do Polski samochodem. Lot też jest dość krótki – około 3:20h. A to ma dla mnie duże znaczenie.

Liczba stałych mieszkańców Gandii według internetu liczy około 73.000 osób. Oczywiście podczas sezonu letniego liczba turystów jest wielokrotnie większa. Gandia ma potencjał z jednej strony na inwestowanie w wynajem długoterminowy, a z drugiej strony na wynajem typowo turystyczny lub inny biznes związany z turystyką czy morzem – z racji swojego śródziemnomorskiego położenia. W nadmorskiej części Gandii znajduje się szeroka i długa na 4km piękna piaszczysta plaża z doskonale zagospodarowanym otoczeniem: ulicami, ścieżkami rowerowymi, toaletami, hotelami, restauracjami, itp.

Jaka pogoda jest w Gandii i czy zawsze świeci tam słońce?

Jak już się zorientowałeś po wstępniaku do tego wpisu to ja nie trafiłem tym razem na dobrą pogodę w Hiszpanii. Początkowo byłem nieco rozczarowany, ale tak naprawdę to bardzo duży plus, że mogłem poznać Gandię w taką pogodę właśnie. Teraz wiem, że już gorzej być nie może (chyba 😉 ). Przynajmniej tak twierdzili mieszkańcy oraz telewizja hiszpańska. Mogłem więc zobaczyć jak wyglądają ulice, nieruchomości oraz jak zachowują się Hiszpanie podczas takiej kilkudniowej klęski żywiołowej.

Pogoda była bardzo kiepska – przez kilka dni była ciągła burza połączona z bardzo silnym wiatrem a temperatura w dzień osiągała maksymalnie 14 stopni. Czy było coś dobrego w tej sytuacji? Jeśli na siłę szukać to tak, mogłem przekonać się (choć w sumie nie jest to jakimś extra interesującym tematem), że miasto posiada sprawną kanalizację deszczową 🙂 i naprawdę w bardzo niewielu miejscach pojawiały się większe kałuże. Praktycznie całość wody deszczowej była sprawnie odprowadzana – podejrzewam, że głównie do przepływającej przez miasto rzeki Rio Serpis, której koryto wypełnione było na całej szerokości spienioną wodą.

Jeśli chodzi o ulice zlokalizowane przy plaży to sztorm wywiał na nie mnóstwo piachu, a w miejscach gdzie są niższe zabezpieczenia woda morska potrafiła wlewać się na ulice. Na zdjęciach poniżej widać jak po burzy wyglądały wybrukowane ulice miejscowości leżącej nieopodal Gandii – Olivie. Na drugim zdjęciu widać koparki zbierające i wywożące piach z ulic.

W Gandii jest bardzo ciepło od kwietnia do października, a taka pogoda jak podczas mojego pobytu zdarza się naprawdę rzadko.

Czy ceny nieruchomości w Hiszpanii mają potencjał do wzrostu?

Można spotkać się z twierdzeniem, że tyle jest nabudowanych nieruchomości w Hiszpanii, że potencjał do wzrostu cen jest bardzo mały. Coś w tym jest, ale sądzę, że skoro w Hiszpanii można kupić mieszkanie w cenie za metr kwadratowy niewiele przekraczającej 2.000 złotych to jakiś potencjał do wzrostu cen jednak jest. Znalezienie mieszkania w takich cenach jest co prawda wyzwaniem, ale jest to możliwe. Są to zwykle mieszkania przeznaczone do remontu, zarówno z rynku wtórnego, jak i z tzw. portfela bankowego. Hiszpańskie banki posiadają wiele nieruchomości przejętych od kredytobiorców którzy nie poradzili sobie ze spłatą rat kredytów.

Co ciekawe obecnie są budowane nowe nieruchomości w Gandii i ceny za metr są dużo wyższe. I w sumie nie ma się czemu dziwić: koszty wybudowania są przecież wysokie, no i zawsze znajdą się klienci, którzy są skłonni zapłacić za mieszkanie w nowym budynku. Z drugiej strony też mogę zrozumieć takie podejście: remontowanie starego mieszkania w Hiszpanii może być dla inwestora prawdziwą drogą przez mękę.

W każdym razie ja patrzę na inwestowanie w Hiszpanii głównie jako inwestowanie w przepływy pasywne dające dochody w  euro i to one są dla mnie priorytetem przy ocenie potencjału inwestycji – a nie sam wzrost ceny mieszkania jako taki. Oczywiście kupując mieszkanie chcę także aby jego stan i lokalizacja gwarantowały możliwość jego korzystnej sprzedaży także w dłuższej perspektywie. 

Jak sfinansować zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Można kupić nieruchomość za gotówkę, ale można sfinansować zakup kredytem nawet jeśli obecnie pracujesz i zarabiasz w Polsce! Z mojego krótkiego rozpoznania wynikło, że mogę uzyskać kredyt z oprocentowaniem około 2,7% na mój polski PIT z wkładem własnym 30%. Co ciekawe bank nie wymaga przetłumaczonych dokumentów ponieważ jest w stanie zrobić to we własnym zakresie. Oczywiście może być tak, że każdy bank podchodzi do tego inaczej i Ty możesz trafić do banku gdzie otrzymasz inne wymagania, ale ja akurat spotkałem się z taką właśnie informacją.

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem w Hiszpanii jest łatwe?

Przede wszystkim inwestując w wynajem trzeba mieć kogoś kto będzie w stanie profesjonalnie zająć się obsługą najmu. Ponieważ mnie interesuje głównie wynajem długoterminowy to starałem się pozyskać jak najwięcej informacji na ten właśnie temat. I co się okazało? Zarządzanie takim wynajmem prowadzone jest przez pośredników, którzy robią wstępną selekcję najemców oraz organizują proces podpisania umowy najmu. Potem inkasują wynagrodzenie równe jednemu czynszowi najmu i… zamykają temat. Czyli tak jak u nas kilkanaście lat temu. Byłem w Gandii zaledwie kilka dni i przez ten czas mi osobiście nie udało się dotrzeć do firm zajmujących się długim terminem w profesjonalny sposób, ale może po prostu źle szukałem lub nie miałem szczęścia. Więc jeśli znasz taką firmę – prośba abyś podzielił się swoją wiedzą  – daj mi znać jeśli masz takie informacje.

Dlaczego interesuje mnie akurat wynajem długoterminowy? O tym postaram się napisać w specjalnym wpisie na ten temat właśnie.

Jeśli chodzi o wynajem krótkoterminowy to jest on dość mocno podobny do naszego – czyli trwa głównie w okresie letnim. Gandia jest miastem do którego przyjeżdżają podobno przeważnie sami Hiszpanie na wakacje i z uwagi na ten fakt miesiące w których najlepiej wynajmuje się nieruchomości turystyczne to lipiec i sierpień. Niektórzy pośrednicy twierdzili, że taki wynajem odbywa się od połowy kwietnia do połowy października – z oczywistych powodów nie sprawdziłem tego osobiście. Nie wykluczam jednak także tego, że warto będzie prowadzić wynajem hybrydowy – czyli część roku na długi termin a część na krótki.

Przy najmie turystycznym trzeba sprawdzić aktualne wymogi krajowe, regionalne i miejskie oraz zasady dotyczące konkretnego budynku. Wstępne informacje, które zebrałem w 2020 roku, nie wystarczą do potwierdzenia, że dziś wolno tak wynajmować wybrane mieszkanie. Zrób to przed zakupem, a nie dopiero po podpisaniu umowy.

Koszty zarządzania najmem krótkoterminowym są dość wysokie, bo razem z opłatami za portale rezerwacyjne mogą wynieść nawet 50% przychodów jeśli zlecisz wszystko specjalistycznej firmie. No i oczywiście od zysku będziesz musiał zapłacić podatek – z tego co się wstępnie zorientowałem – 19%.

Co z podatkami w Gandii?

Ogólnie temat rozliczeń podatków z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii jest dla mnie nieco zagadkowy i można powiedzieć że wiem mniej niż więcej. Podobno przy wynajmie krótkoterminowym należy składać kwartalne deklaracje, których sporządzenie jest dosyć drogie: około 70 euro/nieruchomość/kwartał/właściciela. I nawet gdy masz pustostany to musisz opłacić podatek – co prawda w symbolicznej wysokości, ale deklarację i tak trzeba sporządzić. Czy takie same zasady obowiązują przy wynajmie długoterminowym? Wstępnie dowiedziałem się, że jest to dużo prostsze i nieco tańsze. Tak więc jeśli masz większą wiedzę ode mnie w tych tematach to zapraszam do kontaktu i podzielenia się nią.

Jakie są koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Z mojego wstępnego rozpoznania wynikło, że koszty transakcyjne to około 13-15% ceny nieruchomości. 

Co muszę załatwić aby kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Aby kupić nieruchomość potrzebujesz posiadać numer N.I.E. Z pomocą osoby znającej temat można załatwić tę formalność w około dwie godziny.

Aby dokonać zakupu nieruchomości będziesz potrzebował założyć konto bankowe. Będziesz miał w takim przypadku możliwość pobrania czeków za pomocą których będziesz mógł zapłacić sprzedającemu. Przy uzyskaniu kredytu w danym banku takie czeki bank jest skłonny wydać za symboliczną opłatą. Ubezpieczenie nieruchomości oraz na życie także możesz załatwić organizując kredyt na zakup nieruchomości.

Czy inwestowanie w Gandii jest opłacalne?

Patrząc praktycznie pod kątem najmu: możemy kupić mieszkanie w cenie około 30.000 euro i wynająć je za około 350 euro miesięcznie na długi termin. Nie licząc jeszcze kosztów zarządzania ani niczego innego mamy rentowność przewyższającą 10%.  Czy taka będzie do uzyskania w praktyce? Jeszcze niczego tam nie wynajmowałem więc nie wiem.

Czy w Gandii są Polacy?

Tak, spotkałem na ulicy co najmniej kilkanaście razy Polaków pomimo bardzo złej pogody panującej w Gandii.

Czy zdecydowałem się na zakup?

Ostatecznie, pomimo tego, że znalazłem kilka mieszkań, które wydały mi się bardzo interesujące pod kątem ich wynajmu, nie zdecydowałem się na ich zakup. Moje wątpliwości budzi fakt, że nie nawiązałem kontaktu z żadną firmą profesjonalnie zarządzającą najmem długoterminowym. W moim odczuciu sytuacja na rynku w Gandii wygląda tak jak w Polsce jeszcze kilkanaście lat temu: czyli firm specjalizujących się w obsłudze długoterminowego wynajmu po prostu nie ma. Ale oczywiście weź pod uwagę, że była to moja pierwsza wizyta w Gandii, nie znam hiszpańskiego, mam dość ograniczony czas na rozpoznanie lokalnych realiów i mogłem po prostu nie dotrzeć do właściwych firm.

Nic nie zmieni jednak faktu, że chętnie zainwestowałbym w mieszkania w Gandii przeznaczone do wynajmu i mam nadzieję, że będzie ku temu okazja już niebawem.