8 min czytania 1 komentarz

Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie. Płacisz za nie, urządzasz, wynajmujesz turystom. Wszystko działa. Aż pewnego dnia przychodzisz przygotować je dla kolejnych gości i okazuje się, że ktoś wymienił zamki, wprowadził się do środka i nie zamierza wyjść.

Brzmi absurdalnie?

A jednak dokładnie coś takiego przydarzyło się nam w Hiszpanii.

I nie, nie jest to historia zasłyszana od znajomego ani kolejny sensacyjny artykuł o hiszpańskich okupas.

To historia naszego mieszkania w jednym z nadmorskich miast Hiszpanii.

Nieciekawe sytuacja trwa już 16 miesięcy. W tym czasie odbyły się dwie rozprawy sądowe, wydaliśmy trochę pieniędzy, a mieszkania nadal nie odzyskaliśmy.

Ale kilka dni temu wydarzyło się coś bardzo ważnego.

Hiszpański sąd wydał wyrok.

I muszę przyznać, że jego treść jest dla nas znacznie korzystniejsza, niż obawialiśmy się jeszcze kilka miesięcy temu. Czy to oznacza, że wreszcie odzyskamy mieszkanie? To się okaże.

Kiedyś pisałem o okupas. Nie sądziłem, że sam będę miał z nimi problem

W 2020 roku opublikowałem na naszym blogu artykuł o inwestowaniu w nieruchomości w Hiszpanii. Opisywałem w nim między innymi historię pewnego Hiszpana, który przez wiele lat nie mógł odzyskać własnego domu zajętego przez nielegalnych lokatorów. Historia była tak absurdalna, że trudno było w nią uwierzyć. Właściciel ostatecznie wykorzystał nieobecność lokatorów i sam wszedł do swojego domu. Co ciekawe, również jemu mogły grozić z tego powodu konsekwencje prawne.

Pamiętam, że zastanawiałem się wtedy, czy problem okupas nie jest trochę wyolbrzymiany. Bo przecież Hiszpania ma miliony mieszkań. Nielegalne zajęcia nieruchomości, choć głośne medialnie, stanowią niewielką część całego rynku. Można więc powiedzieć, że statystycznie ryzyko nie jest ogromne.

No cóż.

Statystyka przestaje być szczególnie pocieszająca, kiedy problem dotyczy właśnie Twojego mieszkania. Dziś patrzę na tamten artykuł zupełnie inaczej.

16 czerwca 2025 roku. Dzień, w którym dowiedzieliśmy się, że straciliśmy dostęp do mieszkania

Nasze mieszkanie znajduje się w jednym z nadmorskich miast Hiszpanii.

Wykorzystywaliśmy je do wynajmu krótkoterminowego. Było oferowane między innymi przez Booking, czasem, choć rzadko, korzystaliśmy z niego osobiście.

Wszystko funkcjonowało normalnie. Aż do 16 czerwca 2025 roku. Tego dnia, osoba przygotowująca mieszkanie na przyjazd kolejnych gości, odkryła, że nie można wejść do środka.

Ktoś wymienił zamki.

Wyobraź sobie tę sytuację. Masz klucze do własnego mieszkania, ale nie możesz otworzyć drzwi. Okazało się, że w lokalu przebywa kobieta pochodząca z Algierii, prawdopodobnie z dzieckiem. Nie mieliśmy z nią podpisanej żadnej umowy najmu i nikt z nas jej nie znał.

Wezwaliśmy policję.

I tutaj zaczyna się najciekawsza część tej historii.

Umowa najmu, której nigdy nie podpisaliśmy

Kobieta przedstawiła policjantom dokument, który miał być umową najmu. Problem polegał na tym, że taka umowa nigdy nie została przez nas zawarta. Co więcej, policjanci ustalili, że osoba wskazana w dokumencie jako wynajmujący nie miała żadnych praw do mieszkania. Nie zgadzały się dane tej osoby, a podany w umowie numer telefonu okazał się nieprawdziwy (nieistniejący).

Mieliśmy sytuację, w której ktoś zajmuje nasze mieszkanie i pokazuje dokument mający uzasadniać jego obecność, ale dokument nie dawał Pani żadnego prawa do lokalu.

Kobieta utrzymywała, że działała w dobrej wierze. Można sobie wyobrazić taką sytuację: ktoś rzeczywiście zostaje oszukany, płaci pieniądze osobie podającej się za właściciela i dopiero później dowiaduje się, że padł ofiarą oszustwa.

Tylko czy tak było w naszym przypadku?

Sąd nie dał wiary przedstawionej wersji wydarzeń.

W uzasadnieniu wyroku wskazał nawet na możliwy świadomy udział kobiety w przygotowaniu fałszywej umowy najmu, która miała stworzyć pozory legalnego zamieszkiwania. To bardzo istotne ustalenie. Nie oznacza jednak, że zapadł osobny wyrok skazujący ją za fałszowanie dokumentów i nie mam pojęcia czy taka sprawa w ogóle stanie na hiszpańskiej wokandzie.

„Wyprowadzę się za kilka dni”

Kiedy policja pojawiła się na miejscu, kobieta została poinformowana, że przedstawiony dokument nie uprawnia jej do zajmowania mieszkania. Według ustaleń sądu zadeklarowała wtedy, że wyprowadzi się w ciągu kilku dni. Można byłoby pomyśleć, że sprawa zaraz się zakończy, ale nic z tego. 24 czerwca ponownie sprawdziliśmy sytuację i okazało się, że kobieta nadal mieszkała w naszym lokalu.

Tym razem oświadczyła, że nie zamierza się wyprowadzić, dopóki nie znajdzie innego mieszkania.

I słowa dotrzymała: rzeczywiście nie wyprowadziła się 😉 Mijały kolejne tygodnie, a potem miesiące. W międzyczasie mieszkanie, które powinno zarabiać na wynajmie, pozostawało dla nas niedostępne. Nie mogliśmy przyjmować nowych rezerwacji, a stare udało się anulować z pomocą portalu rezerwacyjnego, który swoimi kanałami potwierdził, że mieszkanie jest nielegalnie zajęte. Podobno nawet kontaktowali się z tą Panią.

Aktualnie nie wiemy też, w jakim stanie znajduje się mieszkanie, które wcześniej gruntownie wyremontowaliśmy. Dodatkowo warto zauważyć, że koszty posiadania nieruchomości nie znikają tylko dlatego, że ktoś nielegalnie ją zajął.

Dwie rozprawy i kilkanaście miesięcy czekania

Sprawa trafiła do hiszpańskiego sądu. Do tej pory odbyły się dwie rozprawy. Nie będę tutaj szczegółowo opisywał całej procedury, ale jedno mogę powiedzieć z perspektywy inwestora. Kiedy nie możesz korzystać ze swojej nieruchomości, każdy kolejny miesiąc postępowania sądowego ma bardzo konkretną cenę.

I nie chodzi wyłącznie o pieniądze: chodzi o niepewność, konieczność kontaktowania się z prawnikiem, organizowanie dokumentów i zastanawianie się, kiedy wreszcie uda się zakończyć sprawę.

Na rozprawie prokurator, który brał udział w rozprawie, domagał się uznania kobiety za winną nielegalnego zajęcia nieruchomości. Nasz adwokat wnioskował również o nakaz jej usunięcia z mieszkania oraz o zasądzenie rekompensaty za poniesione szkody i utracone dochody.

Obrona z kolei domagała się uniewinnienia.

Sąd przesłuchał także policjantów, którzy interweniowali 16 czerwca 2025 roku. Ich zeznania okazały się ważne dla ustalenia, co rzeczywiście wydarzyło się wtedy w mieszkaniu.

I wreszcie, pod koniec września 2026 roku, zapadł wyrok.

Sąd: nielegalne zajęcie mieszkania. Nakaz wyprowadzki i kara

Wyrok jest dla nas korzystny.

Hiszpański sąd uznał kobietę za winną nielegalnego zajęcia nieruchomości, czyli czynu określonego w art. 245 ust. 2 hiszpańskiego kodeksu karnego. Co dokładnie orzekł?

Po pierwsze: nakaz opróżnienia mieszkania.

Sąd nakazał definitywne opuszczenie lokalu i przywrócenie właścicielowi jego posiadania. Mieszkanie ma zostać przekazane bez żadnych osób, które je zajmują.

To oczywiście dla nas najważniejszy punkt całego wyroku.

Po drugie: grzywna.

Kobieta została skazana na sześć miesięcy grzywny, przy stawce dziennej wynoszącej 10 euro.

Przy 180 stawkach daje to łącznie 1800 euro. Konsekwencją niezapłacenia grzywny jest, zgodnie z wyrokiem, to, że może zostać zastosowana zastępcza kara pozbawienia wolności: jeden dzień za każde dwie niezapłacone stawki dzienne. Przy niezapłaceniu wszystkich 180 stawek oznaczałoby to 90 dni pozbawienia wolności. Więc obstawiam, że akurat tę grzywnę Pani będzie starała się opłacić w terminie.

Po trzecie: odszkodowanie.

Sąd nakazał Pani naprawienie szkód wyrządzonych w mieszkaniu oraz zrekompensowanie utraconych wpływów z wynajmu. Wysokość tych należności nie została jeszcze ustalona. Ma zostać określona na etapie wykonania wyroku. To oznacza, że nie mamy dzisiaj zasądzonej konkretnej kwoty odszkodowania.

To tylko rozstrzygnięcie, które otwiera drogę do jej dochodzenia. Sąd obciążył również skazaną kosztami postępowania.

Fałszywa umowa i dobra wiara. Co ustalił sąd?

Warto wrócić jeszcze do tej rzekomej umowy najmu. Bo moim zdaniem to jeden z najbardziej interesujących elementów całej sprawy. Sąd zwrócił uwagę nie tylko na to, że dokument nie dawał kobiecie prawa do mieszkania. W uzasadnieniu wskazał również, że nie przedstawiono dowodów opłacania czynszu, rachunków za wodę czy energię elektryczną ani prób przepisania mediów na jej nazwisko. Nie wykazano też rzeczywistych działań zmierzających do znalezienia innego mieszkania. Sąd odniósł się również do możliwości świadomego udziału kobiety w przygotowaniu nieprawdziwej umowy. I teraz tak sobie myślę: gdyby ktoś rzeczywiście wynajął mieszkanie od oszusta, a następnie policja poinformowała go, że umowa jest nieważna, jak by zareagował? Moim zdaniem przede wszystkim próbowałby wyjaśnić sprawę i znaleźć legalne rozwiązanie.

Tymczasem w naszym przypadku Pani, mimo informacji otrzymanej od policji, pozostaje w mieszkaniu przez kolejne miesiące. Sąd uznał, że działała świadomie, wiedząc o sprzeciwie właściciela (tak to delikatnie w wyroku sformułowano).

Mamy wyrok. Ale czy mamy mieszkanie?

Czy wygranie sprawy w hiszpańskim sądzie oznacza, że następnego dnia możemy przyjechać, otworzyć drzwi i zacząć ponownie wynajmować mieszkanie?

Niestety nie.

Wyrok jest bardzo ważnym krokiem, ale samo jego wydanie nie oznacza jeszcze fizycznego odzyskania nieruchomości. Przede wszystkim Pani ma możliwość wniesienia apelacji. Zgodnie z pouczeniem zawartym w wyroku termin na jej złożenie wynosi tylko pięć dni od doręczenia orzeczenia.

Nie wiemy jeszcze, czy z tej możliwości skorzystała. Jeżeli wyrok stanie się prawomocny, pozostanie kwestia jego wykonania, w tym doprowadzenia do opróżnienia mieszkania. Nie chcę dzisiaj przewidywać, ile dokładnie to potrwa.

Czy po tym wszystkim uważam, że warto inwestować w Hiszpanii?

To pytanie zapewne pojawi się w komentarzach.

I wcale mnie to nie zdziwi.

W końcu sam kilka lat temu zastanawiałem się na blogu, czy ryzyko związane z okupas jest rzeczywiście tak duże, jak przedstawiają je media.

Dzisiaj mam za sobą zupełnie inne doświadczenie.

Czy to oznacza, że odradzam każdemu zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Nie, ale na pewno znacznie poważniej traktuję ryzyko nielegalnego zajęcia nieruchomości, szczególnie jeśli właściciel mieszka w innym kraju. Kupując mieszkanie na wynajem, zwykle analizujemy cenę zakupu, podatki, koszty utrzymania, potencjalne przychody i stopę zwrotu. Rzadziej zastanawiamy się, co stanie się z naszą inwestycją, jeśli ktoś po prostu zajmie lokal i odmówi jego opuszczenia. Oczywiste jest, że nie każdemu inwestorowi przydarzy się podobna historia. Myślę, że warto mieć świadomość takiego ryzyka.

Bo my już wiemy, że ono istnieje.

Czy ta historia zakończy się szczęśliwie?

Liczę na to. Po szesnastu miesiącach doczekaliśmy się wyroku, który jednoznacznie potwierdza, że mieszkanie zostało zajęte nielegalnie. Sąd nakazał jego opróżnienie, orzekł karę i przyznał nam prawo do dochodzenia rekompensaty za poniesione straty.

To dużo, ale jeszcze nie wszystko. Dopóki nie odzyskamy kluczy i nie będziemy mogli swobodnie wejść do mieszkania, nie można uznać tej sprawy za zakończoną.

Jest w tym wszystkim pewna ironia.

Przez ponad dwadzieścia lat działalności deweloperskiej zajmowałem się kupowaniem, budowaniem i wynajmowaniem nieruchomości. Kupowałem także wiele nieruchomości, w tym mieszkania z rynku wtórnego.

Wydawało mi się, że widziałem już naprawdę wiele problemów, które mogą spotkać inwestora. A jednak Hiszpania zdołała mnie zaskoczyć 😉

Okazało się, że można być właścicielem mieszkania, mieć wszystkie dokumenty potwierdzające własność, a mimo to przez kilkanaście miesięcy nie móc z niego korzystać.

I właśnie dlatego zdecydowałem się opisać tę historię. Nie po to, żeby kogokolwiek straszyć.

Zresztą sam bardzo lubię Hiszpanię, jeżdżę tam kilka razy w roku i w sumie nie wykluczam, że będę kupował tam kolejne nieruchomosci.

Postaram się napisać kolejny artykuł, jak będzie wiadomo, jak zakończy się nasza sprawa.

A tymczasem jestem ciekaw co Ty o tym myślisz? Czy zdecydowałbyś się kupić mieszkanie na wynajem w Hiszpanii, wiedząc, że możesz znaleźć się w podobnej sytuacji? A może uważasz, że takie przypadki są na tyle rzadkie, że nie w praktyce warto ich brać pod uwagę?