… jako właściciel wynajmowanego mieszkania. Naprawdę: nie rób tego nigdy!
1. Nie przepłacaj kupując i wyposażając mieszkanie na wynajem
Nigdy nie zostaniesz rentierem żyjącym z czynszów najmu, jeśli będziesz przepłacał kupując mieszkania.
Pamiętaj! Mieszkanie na wynajem nie jest dla Ciebie: nie będziesz się nim chwalił przed znajomymi, ani nie będziesz na co dzień podziwiał pięknego wyposażenia wnętrz. Na co dzień będziesz jedynie podziwiał wspaniały dochód pasywny z mieszkania. Więc im jest większy tym… mieszkanie jest piękniejsze.
2. Nie pozwalaj najemcy na niepłacenie czynszu
Przecież po to wynajmujesz mieszkanie, aby uzyskiwać z niego czynsz. Dlatego nie dopuszczaj do takich sytuacji, w których zadłużenie najemcy z tytułu niezapłaconego czynszu jest przeterminowane i… ty nawet o tym nie wiesz.
A nie wiesz dlatego, że prawie w ogóle nie sprawdzasz stanu konta i zestawienia przychodzących przelewów.
Takim działaniem – lub właściwie jego brakiem – sprawiasz problem nie tylko sobie, ale także najemcy. Zadłużenie, które rośnie jest coraz trudniejsze do spłaty i może się okazać, że któregoś dnia zastaniesz puste mieszkanie. Najemca w końcu stwierdzi, że woli się wyprowadzić po cichu niż uregulować swój dług.
3. Nie spoufalaj się z najemcą
Jeśli szukasz kolegów, to nie szukaj ich wśród własnych najemców! Prędzej czy później zdarzy się taka sytuacja, gdy nie będziesz umiał odmówić prośbie najemcy o prolongowanie czynszu lub nie będziesz umiał stanowczo postawić kwestii rozliczenia zniszczeń w mieszkaniu.
4. Nie naruszaj prywatności najemcy!
To podstawowa zasada cywilizowanego rynku wynajmu mieszkań. Najemca to osoba, która zasługuje na pełny szacunek i powinieneś traktować go z respektem w pełni szanując jego potrzebę do prywatności.
Niedopuszczalne (i niezgodne z prawem) jest sprawdzanie stanu mieszkania pod nieobecność najemcy czy też bez uprzedniego umówienia się na takie spotkanie. Od jednej z najemczyń usłyszałem taką historię:
Basia wynajęła trzypokojowe mieszkanie wraz z dwoma swoimi koleżankami. Jakież było ich zdziwienie, gdy pewnego sobotniego ranka przychodząc do kuchni zastały tam… pijącego herbatkę właściciela. Na pytanie co on tu robi odpowiedział: „Mam do załatwienia sprawę w mieście, a ponieważ posiadam mieszkanie to nie będę przecież wynajmował hotelu, nie?”
To oczywiście skrajny przykład, ale zbytnie wścibstwo każdego w końcu zirytuje.
5. Nie ignoruj zgłoszeń najemcy
Nie traktuj informacji najemcy o usterkach jako kolejnej sprawy do zrobienia kiedyś tam. Podziękuj za nie i zajmij się nimi. Jeśli najemca zgłasza Ci kapanie z rury w łazience to napraw to lub zleć naprawę. Nie dopuszczaj do tego, aby przez zaniechania powstały większe szkody (np. zalanie sąsiada z dołu), które będą kosztowniejsze w likwidacji.
6. Nie ignoruj zgłoszeń sąsiadów
Po pierwsze: z sąsiadami zawsze warto dobrze żyć.
Po drugie: jeśli sąsiedzi skarżą się na bardzo częste huczne całonocne imprezy to nie miej złudzeń, że stan mieszkania będzie się cały czas polepszał. Jeśli nie będziesz reagował, to okaże się, że mieszkanie będzie w tak fatalnym stanie, że po kilku miesiącach trudno Ci je będzie poznać!
7. Nie pozwalaj sobie na pustostany
Pustostan to okres kiedy mieszkanie stoi puste, nikt w nim nie mieszka i nikt nie płaci czynszu. Musisz spowodować, aby takich okresów było jak najmniej!
Odpowiednie przygotowanie mieszkania i sprawna obsługa mogą mocno ograniczyć pustostany. W naszym dawnym żargonie „ujemne pustostany” oznaczały wpływy przekraczające równowartość 12 miesięcznych czynszów w roku. To określenie wyniku finansowego, nie fizycznego obłożenia ponad 100%, gwarancja braku przerw ani uprawnienie do pobierania nienależnych opłat.
Zarabianie na mieszkaniach na wynajem to jedno z moich (jeszcze niezrealizowanych) marzeń. Mieszkanie ze zdjęcia prezentuje się znakomicie. Nic dziwnego, że poszło w tzw. try miga. Jestem ciekawa co natomiast myślisz o kwestii trzymania przez najemców zwierząt. Mając nawet tanio urządzone mieszkanie pod wynajem, chyba bym się na to nie zgodziła – a jestem miłośniczką futrzaków. Wydaje mi się jednak, że zwierzęta niosą ze sobą siłę destrukcji 🙂 Nawet te najgrzeczniejsze.
Natalia z Accounting Services Poland
Hej Natalia! Sam jestem miłośnikiem zwierząt i rozumiem ich właścicieli. Mam jednak wrażenie, że kwestia zwierząt jest drugorzędna: tak naprawdę największe zniszczenia u mnie w mieszkaniach zawsze powodowali ludzie, a nie psy czy koty. Z zasady nie wynajmuję mieszkań ludziom, którzy chcieliby wprowadzić się z większymi zwierzętami. Do tego jak słyszę, że np. pani pracuje w mieście odległym o 1,5h drogi, spędza tam codziennie 8 godzin, to wychodzi na to, że pies rasy owczarek niemiecki ma spędzać sam w malutkim pomieszczeniu około 11 godzin dziennie – naprawdę uważam, że to nie jest dobre rozwiązanie.
Czasem zdarza się, że najemca ma psa – kilka razy wyrażałem na to zgodę. Dotyczyło to osób, które naprawdę dobrze dbały wcześniej o mieszkanie i dodam, że nigdy tego później nie żałowałem.
Reasumując: jeśli ktoś jest odpowiedzialny to nawet gdy będzie mieszkał z psem czy kotem to nie będziesz musiała do tego dokładać. Pytanie tylko jak na pierwszy rzut oka rozpoznać tych, którzy znają znaczenie słowa „szacunek”?
A tutaj link do zdjęcia mojego psa – Wolliego 🙂
Ale fajny psiak! 🙂 Dzięki za odpowiedź!
Właśnie – ciężko jest ocenić, czy dana osoba jest odpowiedzialna. Może się tak wydawać z początku, a później życie i tak samo weryfikuje. Sama wiem, że niektórych rzeczy się nie przeskoczy, choćby to był i najbardziej ogarnięty najemca – porządnego prania albo wymiany dywanów chociażby (chodzi głównie o sierść). Czasem zdarzają się też koty ostrzące pazury wszędzie, tylko nie na drapaku – mój domowy kot jest właśnie takim zwierzęciem.
Natalia
Witam Panie Robercie,
na wstępie chciałbym pogratulować naprawdę bardzo interesującego i konkretnego artykułu, szkoda tylko, że nie rozwinął Pan dalej myśli ujemne pustostany które są możliwe poprzez odpowiednie działania. Sądzę, że opisanie takiego działania mogłoby być bardzo interesujące i przydatne.
Dziękuję Pawle 🙂
Ujemne pustostany to oczywiście sformułowanie umowne – bo czytając je dosłownie mielibyśmy okresy gdzie jednocześnie mieszka kilku najemców. Tu oczywiście nie o to chodzi.
Miałem na myśli sprawne zarządzanie najmem w zakresie pilnowania przepływów finansowych. Z jednej strony polega ono na tym, że prowadzona jest selekcja najemców – co jest pewnego rodzaju prewencją. Staramy się nie wynajmować mieszkań osobom, z którymi najprawdopodobniej będą w przyszłości problemy. I w zasadzie prowadzenie selekcji jest już standardem w każdej firmie profesjonalnie zarządzającej najmem. Jednak nawet dziś można spotkać się z pośrednikami w obrocie nieruchomości, którzy proponują zarządzanie najmem za jednorazową opłatę za usługę, która tak naprawdę polega na skojarzeniu najemcy z wynajmującym – bez żadnej obsługi faktycznego najmu. I o ile sama selekcja najemców pozwala na minimalizowanie ryzyka, to kolejnym ważnym elementem w zarządzaniu najmem jest prowadzenie odpowiedniej windykacji należności.
Mam na myśli reagowanie przez zarządzającego najmem na każde opóźnienie w zapłacie czynszu. Jeśli czynsz nie wpływa w ustalonym terminie, to najemca powinien się o tym natychmiast dowiedzieć – nawet poprzez zwykły monit sms’owy czy też mailowy. Kolejnym krokiem są oczywiście inne kontakty z najemcą, których celem jest uzyskanie należności bądź rozwiązanie umowy z nierzetelnym najemcą.
I tu właśnie dochodzimy do „ujemnych pustostanów”. My podczas prowadzenia wynajmu mieszkań zawsze zawieramy umowy na czas określony – np. na okres 1 roku. Jak to w życiu – często zdarza się, że najemca w trakcie trwania okresu najmu chce z niego zrezygnować. Praca w innym mieście, sprawy rodzinne – to najczęściej podawane powody. W zasadzie umowy zawierane na czas określony nie powinny być kończone przed czasem, ale standardowo dajemy taką możliwość, ponieważ zdarzają się różne sytuacje losowe.
Korzystając z takiego przedterminowego zakończenia umowy najemca zwykle zobowiązany jest uiścić pewną z góry określoną w umowie kwotę (rzędu miesięcznego czynszu) – i to właśnie może być ten bonus dla wynajmującego – czyli dodatkowy 13-ty czynsz w ciągu roku. Warunkiem jest oczywiście sprawne zapełnienie takiego mieszkania przez kolejnego najemcę, który powinien być szukany jak najwcześniej się da. Dlatego warto także ustanawiać terminy płatności czynszu na samym początku miesiąca, a nie z dołu. Mamy wtedy więcej czasu na reakcję i możemy wcześniej wpuścić kolejnego najemcę.
Witam p. Robercie, mam kilka pytań odnośnie zakupu mieszkania na wynajem. Czy jest możliwość rozmowy konkretnie w mojej sprawie(mam kilka wątpliwości)? Dziękuję i pozdrawiam Radek
Hej Radku, można mnie spotkać na wydarzeniach związanych z nieruchomościami i chętnie podczas takiego spotkania z Tobą porozmawiam. Jeśli nie są to super tajne sprawy to możesz też pisać na blogu w komentarzach – do czego zachęcam. Taki sposób komunikacji powoduje, że inni czytelnicy bloga też mogą wnieść bardzo ciekawe pomysły do dyskusji, które będziesz mógł później wykorzystać.
Czy opłaca sie kupić na wynajem mieszkanie 18 m2?:) oczywiście w kredycie….
Moniko, wszystko zależy od tego: 1/ gdzie kupisz i 2/ za ile kupisz. Wystarczy, że weźmiesz kalkulator i sprawdzisz. Jeśli zastanawiasz się nad samym metrażem (może myślisz czy nie jest za mały?) to jest on całkiem dobry do wynajmu 🙂
Wrocław, Ok 180 tys stan deweloperski… oczywiście strach jest bo juz jeden kredyt mam i spłacam go sama:) Powiedzmy, że 10% mojego rozsądku jest na nie, reszta rożnie ?
To mam dla Ciebie dobrą wiadomość: kolejny Twój kredyt ma szansę być „spłacany” przez Twoich najemców 😉 A jeśli chodzi o kredyt to warto z niego korzystać, szczególnie teraz gdy mamy tak niskie stopy procentowe. Co prawda wiadomo, że jego spłata trwa dłużej niż kilka lat, ale podczas trwania kredytu także zarabiasz. Pracuję właśnie nad wpisem, w którym pokażę dokładniej jak to działa.
Natomiast warto, abyś przeliczyła wszystko dokładnie przez zakupem biorąc pod uwagę: potencjalny, możliwy do uzyskania czynsz najmu, koszty wykończenia, koszty obsługi najmu oraz sam cel nabycia mieszkania. W wariancie minimum starałbym się celować w taki wynik, w którym przynajmniej nie dokładasz do kredytu.
Czy Twoim celem jest uzyskiwanie dochodu z wynajmu czy też zamierzasz zarobić na jego późniejszej odsprzedaży? W tym pierwszym przypadku może się okazać, że wyższą rentowność uzyskasz kupując stare mieszkanie i je remontując. Powodzenia!