No i MAMY TO! 😉

Po wielu miesiącach walki, pism, odwołań i tłumaczenia tego, co naszym zdaniem od początku wynikało z przepisów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał wyrok w sprawie dotyczącej naszego RENTONA.

I przyznał nam rację.

Dla nas to oczywiście bardzo ważna wiadomość, bo sprawa dotyczy możliwości uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali niemieszkalnych znajdujących się w budynku o funkcji hotelowej.

Ale od początku, bo sama historia jest ciekawa i moim zdaniem może zainteresować nie tylko osoby śledzące naszą inwestycję, ale też innych inwestorów i deweloperów.

O co właściwie poszło?

W RENTONIE mamy budynek hotelu pracowniczego z usługami i garażami na parterze.

Wystąpiliśmy do Starosty Wejherowskiego o wydanie zaświadczeń o samodzielności znajdujących się w nim lokali.

Takie zaświadczenie jest bardzo ważnym dokumentem, ponieważ potwierdza, że konkretny lokal jest samodzielny i może później stanowić odrębną nieruchomość.

Wydawałoby się więc, że sprawa jest dość prosta.

Lokal jest fizycznie wydzielony trwałymi ścianami, ma swoją funkcję, można z niego korzystać niezależnie od pozostałych lokali – sprawdzamy warunki i jeżeli je spełnia, otrzymujemy zaświadczenie.

No ale oczywiście nie byłoby tego artykułu, gdyby wszystko poszło tak łatwo 😉

Starosta Wejherowski odmówił nam wydania zaświadczeń.

Jednym z głównych problemów okazało się to, że lokale znajdują się w budynku hotelowym.

Według interpretacji urzędu wyodrębnienie znajdujących się tam lokali jako samodzielnych lokali niemieszkalnych miało być problematyczne właśnie ze względu na funkcję budynku.

My uważaliśmy inaczej.

Hotel to jedno, a samodzielność lokalu to drugie

To właściwie jest sedno całej sprawy.

Naszym zdaniem należało rozdzielić dwie zupełnie różne kwestie.

Pierwsza to sposób użytkowania budynku i znajdujących się w nim lokali.

Druga to SAMODZIELNOŚĆ konkretnego lokalu.

Przecież fakt, że lokal znajduje się w budynku hotelowym, nie powoduje automatycznie, że nie może być samodzielnym lokalem niemieszkalnym.

I właśnie tak do sprawy podszedł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku.

WSA uznał, że ustalenie, czy lokal spełnia warunki samodzielności wynikające z ustawy o własności lokali, nie może zależeć wyłącznie od funkcji całego budynku ani od rodzaju działalności, która jest lub ma być w nim prowadzona.

To dla nas najważniejsza część tego wyroku.

Bo dokładnie o to spieraliśmy się z urzędami.

Samodzielny lokal nie musi być mieszkaniem

Tutaj pojawia się jeszcze jedna ważna rzecz, która czasami powoduje nieporozumienia.

Nie próbujemy zrobić z pokoi hotelowych mieszkań.

To NIE jest przedmiot tej sprawy.

Ustawa o własności lokali przewiduje przecież nie tylko samodzielne lokale mieszkalne, ale również lokale przeznaczone na inne cele.

Czyli mówiąc po ludzku: lokal może być samodzielny, a jednocześnie NIE BYĆ mieszkaniem.

I jedno drugiego nie wyklucza.

W naszym przypadku mówimy właśnie o lokalach niemieszkalnych.

WSA zwrócił uwagę, że w przypadku takich lokali nie można mechanicznie stosować wymagań dotyczących lokalu mieszkalnego. Lokal niemieszkalny może być przecież przeznaczony na pobyt ludzi, ale nie musi służyć do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Brzmi trochę prawniczo, ale różnica jest bardzo istotna.

A co ze zmianą sposobu użytkowania?

To był kolejny argument pojawiający się w tej sprawie.

Czy wydanie zaświadczenia o samodzielności i późniejsze ewentualne wyodrębnienie własności lokalu oznacza zmianę sposobu użytkowania budynku?

Według WSA – nie.

I to też wydaje mi się całkiem logiczne.

Jeżeli mamy pokój hotelowy i uzyskamy dla niego zaświadczenie o samodzielności, to od tego dokumentu nagle nie stanie się on mieszkaniem.

Nadal pozostaje lokalem o swoim dotychczasowym przeznaczeniu.

Samo zaświadczenie potwierdza istniejący stan. Nie zmienia sposobu użytkowania budynku ani nie tworzy nowej funkcji lokalu.

To są po prostu dwie różne sprawy.

Co dokładnie zrobił sąd?

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z 9 marca 2023 roku, sygnatura III SA/Gd 845/22, uchylił postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku oraz poprzedzające je postanowienie Starosty Wejherowskiego.

Czyli mówiąc zupełnie normalnie:

wygraliśmy.

Oczywiście wyrok sądu administracyjnego nie oznacza, że sędzia siedzi przy biurku i wystawia nam zaświadczenia o samodzielności wszystkich lokali 😉

Sprawa musi wrócić do organów i zostać rozpatrzona z uwzględnieniem tego, co powiedział sąd.

Ale z punktu widzenia naszego sporu najważniejsze jest to, że argumentacja, na podstawie której odmówiono nam wydania zaświadczeń, została przez WSA zakwestionowana.

Dlaczego w ogóle o tym piszę?

Bo ta historia pokazuje coś, z czym przy inwestowaniu w nieruchomości spotykamy się regularnie.

Możesz mieć projekt, możesz mieć pozwolenia, możesz mieć finansowanie i możesz wybudować budynek.

A później okazuje się, że jedna interpretacja urzędnika może zatrzymać Ci kolejny etap całego przedsięwzięcia. I wtedy masz dwa wyjścia.

Możesz powiedzieć:

„No trudno, urząd tak uważa”.

Albo możesz sprawdzić przepisy, porozmawiać z prawnikami, przygotować argumentację i walczyć o swoje stanowisko.

My wybraliśmy drugą opcję.

Nie dlatego, że uważamy, że urząd zawsze się myli, a inwestor zawsze ma rację. Tak oczywiście nie jest.

Ale jeżeli jesteśmy przekonani do swojego stanowiska i mamy za sobą argumenty prawne, to nie widzę powodu, żeby rezygnować tylko dlatego, że pierwsza decyzja jest negatywna.

Od tego właśnie mamy procedurę odwoławczą i sądy administracyjne.

W nieruchomościach problemy są częścią inwestycji

Czasami ktoś patrzy na gotowy budynek i myśli:

kupili działkę, dostali pozwolenie, wybudowali i gotowe.

No nie 😉

Za każdym budynkiem jest cała masa decyzji, uzgodnień, projektów, zmian, finansowania, wykonawców, urzędów i problemów, których na końcu kompletnie nie widać.

RENTON też dostarczył nam już trochę takich atrakcji, ale właśnie na tym polega inwestowanie.

Problem sam w sobie nie musi oznaczać, że inwestycja jest zła. Najważniejsze jest to, czy potrafisz znaleźć sposób na jego rozwiązanie. W tym przypadku rozwiązanie wymagało przejścia drogi administracyjnej aż do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Trochę to trwało i kosztowało trochę nerwów. Ale dzisiaj możemy powiedzieć:

MAMY TO! 😉

Teraz czekamy na dalszy ciąg postępowania.