Jak odbywa się inwestycja deweloperska w budynek wielorodzinny? W dzisiejszym wpisie starałem się opisać cały proces krok po kroku na przykładzie naszej inwestycji, którą właśnie zakończyliśmy. Zobacz jak przebiegała nasza inwestycja od zakupu działki aż po przekazanie mieszkań klientom. Aha, przy każdej inwestycji jest tak, że może zdarzyć się coś kompletnie nowego, z czym nie mieliśmy do czynienia wcześniej 😉 Tak też było i tym razem…

Na tę działkę, położoną w Rumi koło Gdyni, zwróciliśmy uwagę dlatego, że spełniała nasze założenia co do:

  • przeznaczenia w mpzp – zabudowa wielorodzinna
  • przewidywanej, prawdopodobnej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkań – około 3000 PUM
  • dobrej ceny w stosunku do potencjału działki – niecałe 1,8 miliona złotych
  • znakomitej lokalizacji pod kątem sprzedaży mieszkań rodzinom z dziećmi w odpowiednim segmencie cenowym

Wstępną powierzchnię użytkową mieszkań, czyli tą którą będziemy mogli wycenić i tą za którą klienci nam zapłacą, oszacowaliśmy przyjmując umiarkowanie optymistyczne założenia. Zawsze mamy w głowie to, że podczas projektowania można  inwestycję jeszcze zoptymalizować i traktujemy ten efekt jako premię. Na etapie przymiarek do zakupu działki staramy się ocenić jaki jest „żelazny” potencjał do ukształtowania zysku. Szacowanie PUMu ma dla nas duży sens, ale tylko wtedy gdy bierzemy pod uwagę także sprzedażowość danego metra kwadratowego PUMu. Chodzi mi o to, że nie każdy metr danego budynku będzie tak samo chętnie kupowany przez klientów – a nas zwykle jego wybudwanie będzie kosztowało tyle samo co wybudowanie metrów bardzo łatwo zbywalnych.

Z uwagi na ograniczenia dotyczące liczby miejsc parkingowych średnia wielkość mieszkania w inwestycji wychodziła nam niecałe 58 m2 – a więc niemało. Taka powierzchnia oznacza, że w rzeczywistości będziemy mieli do sprzedaży mieszkania dość małe o powierzchni poniżej 40 m2, ale także takie które będą miały sporo powyżej 70m2.Jeszcze przed podpisaniem umowy ze sprzedającym wykonaliśmy także wstępne badania geotechnicznne, które pokazały nam jaki jest rodzaj grunów znajdujących się na działce. Takie badanie jest bardzo tanie w porównaniu do ceny działki czy też kosztów całej inwestycji, a daje bardzo cenną wiedzę i na pewno warto ponieść ten koszt nawet jeśli ostatecznie nie dojdzie do zakupu danej działki. A jeśli nie dojdzie do zakupu działki właśnie w wyniku analizy wyników badań geotechnicznych – to wtedy z pewnością ten wydatek miał duży sens.

Umowę w wyniku której pozyskaliśmy grunt do inwestycji podpisaliśmy we wrześniu 2018 roku.
W najbliższym sąsiedztwie działki nie było jeszcze budynków, ale same budowy już wystartowały.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka leżała na obszarze gdzie można było zlokalizować zabudowę wielorodzinną – na czym nam zależało.

Wybierając biuro architektoniczne do współpracy przy tym projekcie zrobiliśmy konkurs ofert. Braliśmy pod uwagę to jakie inne projekty realizowaliśmy z daną pracownią oraz to jak przebiegała współpraca i czy projekt był zgodny z naszymi oczekiwaniami. Ogólnie jest tak, że nie jesteśmy urzędem i nie wybieramy danej oferty kierując się jako najważniejszym – kryterium cenowym. Oceniamy także pomysły architekta i sposób współpracy z daną pracownią – szczególnie w kontekście trzymania się harmonogramu oraz zasad komunikacji z szefem zespołu projektowego.

Ostatecznie wraz z architektem zdecydowaliśmy się na koncepcję, która zakładała powstanie jednego budynku złożonego z dwóch brył o pięciu kondygnacjach (oznaczone są na rysunku rzymską liczbą V w kółku) połączonych częścią budynku, która zawierała jedną tylko kondygnację (oznaczona została rzymską liczbą I w kółku).

Takie rozwiązanie okazało się optymalne jeśli chodzi o możliwość zaprojektowania wygodnych i dobrze nasłonecznionych mieszkań i to właśnie tę koncepcję wybraliśmy do dalszych prac.

W ten sposób znaleźliśmy się w tym momencie prac nad koncepcją, w którym trzeba szczególnie dokładnie przyjrzeć się wszystkim mieszkaniom jakie miały powstać w budynku – chodzi mi tutaj oczywiście o spojrzenie biznesowe. Trzeba ocenić czy będą się one dobrze sprzedawały oraz czy prognozowane ceny możliwe do uzyskania za nie będą takie o jakie nam chodzi.

W budynkach wielokondygnacyjnych może zdarzyć się tak, że kondygnacje powyżej parteru mają układy mieszkań bardzo zbliżone do siebie – różnią się jedynie nieznacznie z powodu np. pojawiających się na kolejnych kondygnacjach kanałach wentylacyjnych. Tak też było w naszym przypadku – co mocno ułatwiło nam pracę przy ocenie kolejnych koncepcji.

Na poniższym rysunku widać wstępne podziały mieszkań. Mała kreska pomiędzy mieszkaniem a korytarzem oznacza planowane wejście. Okna nie były jeszcze zaznaczone: projektowanie od zera dawało nam elastyczność, ale ich rozmieszczenie musiało spełniać wymagania dotyczące m.in. doświetlenia, odległości i ochrony przeciwpożarowej.

Na tym etapie prac mogliśmy także zobaczyć w końcu pierwsze szkicowe rysunki bryły przyszłego budynku. Architekt przygotował je dla nas w dwóch wersjach kolorystycznych.

Otrzymaliśmy też bardziej szczegółowe rysunki z rzutami kondygnacji oraz przekroje budynku.

Bazując na nich warto ponownie przyjrzeć się rozkładom mieszkań i wyeliminować ewentualne problematyczne miejsca lub poprawić ich funkcjonalność.

W budynku w każdej klatce schodowej została zaprojektowana winda. Z uwagi na wysokość budynku, a właściwe z uwagi na wysokość pomiędzy pewnymi poziomami w budynku winda musiała być wyposażeniem obowiązkowym.

Podczas gdy my zastanawialiśmy się nad ewentualnymi uwagami do koncepcji architekt przygotował nam kolejne propozycje kolorystyczne elewacji w formie szkicowych brył budynku.

Ta wersja kolorystyczna znalazła się ostatecznie w zrealizowanym budynku – według architekta była elegancka w swoim minimalizmie, a nam także się spodobała.

Następnie powstał także ostateczny plan zagospodarowania działki, na którym zaznaczone zostały miejsca parkingowe, rodzaje nawierzchni, wszystkie dojścia i dojazdy do budynku oraz przyłącza mediów.

Po skompletowaniu dokumentacji została ona złożona do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego, a my z uznaniem przyjęliśmy fakt, że architektowi udało się to wykonać zgodnie z zapowiedzianym terminem.

Jeśli chodzi o formalności urządowe to: podczas pozyskiwania działki zakładaliśmy, że pozwolenie na budowę uzyskamy do wakacji w 2019 roku. Tymczasem pozwolenie zostało uzyskane nieco szybciej bo w połowie maja 2019 roku.

To naprawdę bardzo dobry wynik wziąwszy pod uwagę fakt, że projekt musiał być opracowany od zera – na co także potrzeba zawsze co najmniej kilku tygodni – oraz to, że trzeba było także uzyskać szereg uzgodnień. Na szczęście w tej lokalizacji obyło się bez badań archeologicznych oraz uzgodnień z konserwatorem zabytków. Same procedury urzędowe także przebiegły bardzo sprawnie. No i pamiętajmy o tym, że związaliśmy się z rzeczową i sensowną pracownią architektoniczną – to jest naprawdę bardzo ważna decyzja, którą musi podjąć inwestor.

Jeśli chodzi o ostateczność decyzji o pozwoleniu na budowę to nie spodziewaliśmy się żadnych odwołań, ponieważ nasza działka sąsiadowała z niezabudowanymi działkami należącymi do innego dewelopera. I tak też się stało. Mieliśmy więc w ręku ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę! To naprawdę było coś – kamień milowy w życiu każdej inwestycji deweloperskiej. Otworzyła się wtedy dla nas możliwość zorganizowania finansowania, podpisania umowy na wykonanie budynku oraz rozpoczęcia sprzedaży.

Jak wybrać wykonawcę budynku wielorodzinnego?

Jeśli chodzi o wybór wykonawcy to prowadziliśmy rozmowy z kilkoma wykonawcami jeszcze podczas procedowania naszego wniosku o pozwolenie na budowę. Ostatecznie wybraliśmy ofertę jednego z wykonawców, który zaoferował generalne wykonawstwo całej inwestycji – na czym nam zależało. Jednak cena nie była zbyt atrakcyjna dla nas. Przystąpiliśmy do negocjacji, które okazały się niełatwe.

Naszymi argumentami za obniżeniem ceny były przede wszystkim: bardzo dobrze zoptymalizowany projekt oraz regularne i pewne finansowanie oferowane przez nas. Ostatecznie, po kilku tygodniach doszliśmy do porozumienia i mogliśmy podpisać umowę o roboty budowlane.

Zorganizowanie finansowania oraz otwarcie rachunku powierniczego zajęło nam kilka tygodni licząc od maja. Tak więc pod koniec lipca mieliśmy wszystko dopięte na ostatni guzik. W międzyczasie równolegle prowadziliśmy także zapisy klientów na poszczególne mieszkania.

Budowa rozpoczęła się pod koniec lipca a prace przy płycie fundamentowej zostały zakończone w połowie sierpnia. 

W tym momencie na budowie został postawiony dźwig i budynek zaczął rosnąć w oczach.

Ten etap kiedy powstaje stan surowy jest szczególnie wdzięczny dla inwestora, ponieważ widać już na pierwszy rzut oka na budowę na co poszły zainwestowane pieniądze.

W połowie września 2019 zbliżyliśmy się do końca prac nad ścianami parteru.

Gdy spojrzysz na powyższe zdjęcie to możesz dostrzec, że część ścian została wykonana jako elementy żelbetowe – zgodnie z zamierzeniem konstruktora budynku.

W połowie grudnia została wymurowana ostatnia, piąta kondygnacja i można było wykonać stropodach oraz przystąpić do montażu stolarki okiennej i wykonania elewacji.

Pod koniec marca 2020 roku budynek na zewnątrz był ukończony.

Zostały jedynie prace związane z wykończeniem balkonów, montażem balustrad oraz zagospodarowaniem terenu. W środku budynku cały czas trwały prace związane z wykonaniem instalacji, tynków i posadzek, a w późniejszym okresie także ścian działowych, które robiliśmy w technologii lekkiej zabudowy.

Oczywiście przed wykonaniem ścian działowych wszystkie tynki musiały wyschnąć na co potrzeba trochę czasu. Trzeba pamiętać koniecznie o zaplanowaniu tego procesu w harmonogramie prac.

Lipiec/sierpień 2020 były czasem zakończenia prac na budowie, przygotowaniem podłoża pod trawniki oraz momentem kompletowania dokumentów do końcowego, urzędowego odbioru budynku.

Cała budowa trwała około 12 miesięcy, a załatwianie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę trwało około pół roku. Niestety nie przy każdej inwestycji deweloperskiej te proporcje układają się tak samo. Czasem zdarza się, że na ostateczne pozwolenie na budowę można czekać i parę lat.

Po zakończeniu prac złożyliśmy wniosek o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W związku ze stanem pandemii wnioski takie rozpatrywane są jak zawiadomienia o zakończeniu budowy – czyli w trybie uproszczonym. Znacznie skraca to całą procedurę, a dopiero po jej zakończeniu można rozpocząć kolejne kroki niezbędne w inwestycji, czyli:

  • przekazywanie mieszkań Nowonabywcom
  • uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali
  • podpisywanie umów przenoszących własność.

Jak sprzedawały nam się mieszkania?

Mieszkania sprzedawały nam się nadspodziewanie dobrze – już w przeciągu kilku dni po formalnym starcie sprzedaży podpisaliśmy kilkanaście umów rezerwacyjnych.

Podczas trwania inwestycji sprzedaż odbywała się systematycznie, bez większych przestojów. Czy sytuacja pandemiczna miała wpływ na sprzedaż? Oczywiście: tak. W pierwszym tygodniu wiosennego lockdown’u sprzedaż praktycznie stanęła, jednak w kolejnych tygodniach powróciło zainteresowanie klientów – zarówno wirtualnymi prezentacjami, jak i podpisywaniem umów rezerwacyjnych (wtedy zwykle zdalnie). Po zakończeniu budowy zostały nam dwa wolne mieszkania, które także znalazły nabywców w ciągu kilku tygodni. Przy tej inwestycji tempo sprzedaży mieszkań było zgodne z naszą ogólną zasadą: staramy się, aby sprzedaż odbywała się systematycznie przez cały czas inwestycji. Przy uprzednio zorganizowanym finansowaniu bankowym oraz przy pewnej, zakontraktowanej już puli mieszkań, mamy środki na obsługę finansowania przez cały okres inwestycji. Staramy się wtedy dokonywać kolejnych sprzedaży w dobrych cenach, bez niepotrzebnej presji czasu na sprzedawców oraz bez konieczności obniżania cen w celu dopięcia tych transakcji.

Jak wygląda zakończenie cyklu życia inwestycji?

Po przekazaniu mieszkań i przeniesieniu ich własności spółka realizująca inwestycję odnotowuje formalny zysk ze sprzedaży i w zależności od postanowień umowy spółki oraz z uwzglęnieniem przepisów podatkowych i kodeksowych, może przystąpić do podziału zysku pomiędzy inwestorów biorących udział w danym projekcie.

W tym projekcie wraz z nami wzięli udział inwestorzy zewnętrzni. Osoby te zainwestowały kapitał w tę inwestycję, który został zaprzęgnięty do bardzo ciężkiej pracy. Taka inwestycja wiąże się oczywiście z ryzykiem – jak każda inwestycja. I decydując się na takie ulokowanie pieniędzy trzeba mieć tego świadomość i brać to pod uwagę.

W każdym razie – teraz po zakończeniu inwestycji następuje moment w którym oprócz zwróconego kapitału uzyskuje się także wypracowany zysk, który w tym przypadku sięgnął górnych wideł z szacunków zakładanych na początku.

Czy budowa budynku wielorodzinnego jest trudna?

Sama inwestycja w budynek wielorodzinny różni się dość mocno od inwestycji w osiedle domów jednorodzinnych. Inna jest specyfika jeśli chodzi o organizowanie finansowania oraz inne są możliwości projektowania przepływów finansowych.

Podczas inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego można napotkać na wiele pułapek, z których najważniejsze to:

  • nieumiejętne oszacowanie chłonności działki – przyjęcie zbyt optymistycznych założeń na samym początku
  • długotrwałe uzyskiwanie pozwolenia na budowę oraz potrzebnych uzgodnień – czas płynie, koszty rosną i to bez widoków na jakiekolwiek zyski w przewidywalnej przyszłości – gdy jest to jedyna na bieżąco prowadzona inwestycja firmy to może być też ostatnią jaką zechcesz prowadzić
  • wykonanie całkowicie nierynkowego projektu, który będzie powodował w skrajnych przypadkach, że inwestycja może być w ogóle nieopłacalna w realizacji!
  • związanie się z nieodpowiednim wykonawcą. Konieczność rozwiązania współpracy może oznaczać trudny i długotrwały proces – co może być wykańczające dla firmy deweloperskiej.
  • wiele innych mniej przewidywalnych sytuacji – u nas był to brak możliwości podłączenia prowizorycznego zasilania o odpowiednio dużej mocy

Z niektórymi pułapkami można sobie poradzić w prosty sposób, inne są do rozwiązania, ale wiążą się z kosztami a jeszcze inne są bardzo trudne do przejścia – szczególnie przy braku doświadczenia.

Nam z pewnością łatwiej jest przewidzieć jakie problemy mogą się pojawić podczas inwestycji niż początkującemu inwestorowi. Jednak wraz z kolejnymi inwestycjami nasza świadomość tego ile jest miejsc gdzie mogą pojawić się problemy cały czas rośnie. I zakładamy konkretne marginesy finansowe na takie niespodziewane okoliczności.

Dzięki temu wynik finansowy, który dowozi nasza firma na koniec inwestycji był zawsze wyższy od zakładanego pierwotnie. Wychodzimy z założenia, że lepiej jest przyjąć na początku niezbyt optymistyczne założenia, aby zapewnić odpowiedni margines bezpieczeństwa niż napalić się na inwestycję zbyt hurraoptymistycznie i się rozczarować.

Dlatego jeśli miałbym odpowiedzieć na pytanie czy budowa budynku wielorodzinnego jest trudna to odpowiedziałbym, że to zależy. Głównie od tego jaką wiedzę i doświadczenie ma osoba prowadząca projekt. Dobre przygotowanie oraz właściwe kompetencje nie sprawią, że przy inwestycji na 100% nie będzie żadnych problemów, ale sprawi, że będzie można zarządzać ryzykami w sposób skuteczny.

A poniżej kilka liczb dotyczących tej inwestycji:

  • czas trwania organizacji pozwolenia na budowę: około 6 miesięcy.
  • czas przygotowania finansowania budowy: około 2 miesiące
  • czas trwania budowy: około 12 miesięcy
  • powierzchnia działki: 3987 m2
  • PUM, czyli powierzchnia użytkowa mieszkań: 2 970,54 m2
  • liczba mieszkań: 52