To jedno z tych pytań, na które bardzo łatwo odpowiedzieć: „to zależy” 😉

Tylko że taka odpowiedź kompletnie nic Ci nie daje, więc odpowiem inaczej.

Jeżeli czekasz na taki moment, w którym ceny mieszkań będą niskie, kredyty tanie, bank chętnie pożyczy Ci pieniądze, sytuacja gospodarcza będzie stabilna, a Ty będziesz miał dużo gotówki i stuprocentową pewność, że na inwestycji zarobisz – możesz czekać bardzo długo.

Prawdopodobnie zawsze znajdzie się jakiś powód, żeby JESZCZE NIE ZACZYNAĆ.

I właśnie z tym problemem spotykam się bardzo często.

Jeszcze tylko trochę się przygotuję…

Znam ludzi, którzy naprawdę dużo wiedzą o nieruchomościach. Byli na szkoleniach. Czytają książki. Oglądają YouTube. Wiedzą czym jest rentowność, cashflow, flip, najem długoterminowy, podnajem, finansowanie bankowe. Niektóre z tych osób wiedzą teoretycznie więcej niż niejeden człowiek posiadający kilka mieszkań na wynajem.

Tylko jest jeden drobny problem.

Nadal nie kupili pierwszej nieruchomości. Dlaczego? Najczęściej wcale nie dlatego, że mają za mało wiedzy – po prostu się boją. I nie piszę tego złośliwie. Strach przed pierwszą inwestycją jest czymś zupełnie normalnym.

Sam mam tak za każdym razem, kiedy zabieram się za coś, czego wcześniej nie robiłem. Człowiek zaczyna wtedy produkować bardzo logicznie brzmiące argumenty, dlaczego akurat TERAZ nie jest najlepszy moment.

Poczekam, aż stopy procentowe spadną, poczekam, aż ceny mieszkań się uspokoją, poczekam, aż będę więcej zarabiał, poczekam do końca roku.

Poczekam, aż sytuacja polityczna będzie bardziej przewidywalna. I tak mijają dwa lata, potem trzy, potem pięć. A człowiek nadal czeka na ten idealny moment.

Mam złą wiadomość: idealnego momentu prawdopodobnie nie będzie

Inwestuję w nieruchomości od ponad 20 lat. I przez ten czas właściwie zawsze był jakiś powód, żeby nie inwestować. Raz nieruchomości były „za drogie”, innym razem kredyty były za drogie albo był kryzys finansowy. Potem była pandemia, jeszcze później zaczęła się wojna za naszą granicą. Była bardzo wysoka inflacja, zmieniały się podatki, przepisy, rządy oraz warunki finansowania. I oczywiście były też okresy świetnej koniunktury.

Tylko wiesz co?

Kiedy koniunktura jest świetna, pojawia się kolejny problem – wszyscy chcą kupować i trudno znaleźć naprawdę dobrą okazję, czyli znowu jest źle 😉

Dlatego ja nie próbuję odpowiedzieć sobie na pytanie:

„Czy TERAZ jest dobry moment na kupowanie nieruchomości?”

Bardziej interesuje mnie:

„Czy TA KONKRETNA nieruchomość jest dzisiaj dobrą inwestycją?”

A to ogromna różnica.

Nie kupuj dlatego, że „nieruchomości zawsze rosną”

Nie namawiam Cię do kupowania pierwszego lepszego mieszkania tylko dlatego, żeby wreszcie zacząć. Wręcz przeciwnie. Jeżeli liczby się nie spinają – NIE KUPUJ. Jeśli nie czujesz dobrze tej inwestycji – nie kupuj.

Jeżeli kupujesz mieszkanie na wynajem, musisz wiedzieć kto będzie chciał je wynająć, za ile, jakie poniesiesz koszty i ile pieniędzy rzeczywiście zostanie Ci w kieszeni. Policz także: koszty ewentualnego remontu, wyposażenia, podatki, weź pod uwagę pustostany przy liczeniu rentowności, naprawy i odświeżenia, koszty finansowania oraz zarządzanie najmem.

Dopiero wtedy możesz ocenić, czy inwestycja ma sens. Podobnie jest z flipem. Nie wystarczy kupić mieszkania, zrobić ładnej kuchni, pomalować ścian na beżowo i wystawić ogłoszenia drożej.

Zysk robi się przede wszystkim PRZY ZAKUPIE.

Musisz kupić odpowiednio dobrze albo znaleźć nieruchomość, w której jesteś w stanie stworzyć wartość, której wcześniej tam nie było. Czasami będzie to poprawienie fatalnego stanu technicznego, złego układu pomieszczeń, a czasem wyprostowanie skomplikowanej sytuacji prawnej, którą potrafisz rozwiązać.

Czasami sprzedający potrzebuje bardzo szybko pieniędzy i Ty możesz mu pomóc w takim momencie – dając szybko gotówkę

Nie chodzi o wykorzystywanie czyjegoś problemu, tylko o jego rozwiązanie. Jeżeli potrafisz rozwiązać problem drugiej strony, możesz jednocześnie stworzyć dobrą inwestycję dla siebie.

Pierwsza nieruchomość nie musi być inwestycją życia

I tutaj dochodzimy do rzeczy, która moim zdaniem blokuje bardzo wiele osób.

Chcą, żeby pierwsza inwestycja była IDEALNA. Niektórzy czekają na taki „złoty strzał”, który musi być inwestycją stulecia. I szukają idealnej lokalizacji w najlepszej cenie, najwyższej rentowności, minimalnego ryzyka i dużego potencjału wzrostu wartości.

A najlepiej jeszcze bez angażowania własnych pieniędzy 😉

Tak się zazwyczaj nie da i takie okazje po prostu NIE ISTNIEJĄ.

Pierwsza inwestycja ma przede wszystkim nauczyć Cię inwestowania. Oczywiście musi być rozsądna i policzona. Nie chodzi przecież o to, żeby zapłacić za naukę kilkaset tysięcy złotych. Ale zaakceptuj, że prawdopodobnie po jej zrealizowaniu zobaczysz rzeczy, które następnym razem zrobiłbyś inaczej.

My też popełnialiśmy błędy i… nadal je popełniamy.

Różnica polega na tym, że dzisiaj mamy za sobą ponad 130 inwestycji deweloperskich i rentierskich, więc większość problemów już kiedyś widzieliśmy, ale nie mogę powiedzieć, że na pewno nic mnie przy inwestowaniu nie zaskoczy.

Zauważ jednak, że doświadczenia nie zdobyliśmy czytając o nieruchomościach tylko ROBIĄC nieruchomości.

Na deskorolce też nie nauczysz się jeździć z YouTube’a

Możesz przeczytać dziesięć książek o jeździe na niej, możesz znać jej budowę, czytać o balansie przy skręcaniu, możesz wiedzieć pod jakim kątem powinieneś się przechylać na zakręcie. Ale dopóki nie wejdziesz na deskorolkę i nie odepchniesz się, to nadal nie potrafisz jeździć.

Z inwestowaniem jest podobnie.

W pewnym momencie kolejna książka, kolejny podcast i kolejne szkolenie przestają zmniejszać ryzyko, a zaczynają być wymówką przed działaniem. I sztuką jest zauważyć ten moment.

W nieruchomościach czas naprawdę ma znaczenie

Szczególnie jeśli Twoim celem jest budowanie majątku i dochodów z najmu.

Pierwsze mieszkanie na wynajem kupiłem w 2012 roku. Później były kolejne, pakiet siedmiu mieszkań kupiony na drugim końcu Polski, a w końcu całe budynki przeznaczone na wynajem.

Dzisiaj uważam zresztą, że przy budowaniu znaczącego portfela mieszkań znacznie efektywniejsze jest myślenie całymi budynkami niż kupowanie pojedynczych lokali. Ale od czegoś trzeba było zacząć i właśnie dlatego czas jest tak istotny.

Jeżeli kupujesz nieruchomość z wykorzystaniem rozsądnie dobranego finansowania, część jej wartości może być przez lata spłacana z czynszów płaconych przez najemców i po kilkunastu czy kilkudziesięciu latach sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż na początku.

Masz nieruchomość i masz doświadczenie. A ono daje Ci zupełnie inne możliwości inwestycyjne niż wtedy, gdy zaczynałeś. Dlatego rozpoczęcie inwestowania pięć czy dziesięć lat wcześniej naprawdę może zrobić ogromną różnicę.

Nie dlatego, że „nieruchomości zawsze rosną”, a dlatego, że dajesz sobie więcej CZASU.

Czyli kiedy kupić pierwszą nieruchomość?

Nie wtedy, kiedy ktoś w internecie ogłosi, że właśnie zaczęła się hossa, he he. Nie wtedy, kiedy telewizja powie Ci, że ceny mieszkań już na pewno nie spadną i nie wtedy, kiedy wszyscy Twoi znajomi zaczną kupować mieszkania.

Kup wtedy, kiedy jesteś przygotowany i znajdziesz inwestycję, która ma sens. Jeżeli takiej dzisiaj nie znajdujesz – szukaj dalej. Jeżeli nie masz wystarczającej wiedzy – zdobądź ją. Jeżeli brakuje Ci pieniędzy – zastanów się jak możesz je pozyskać. Jeżeli nie masz zdolności kredytowej – zdobądź ją lub poszukaj innego sposobu finansowania albo innego modelu inwestowania.

Jeżeli czegoś nie potrafisz – znajdź kogoś, kto to potrafi.

Szukaj sposobu JAK TO ZROBIĆ, zamiast kolejnego powodu, dlaczego nie możesz tego zrobić.

Bo za pięć lat możesz być właścicielem kilku nieruchomości i zastanawiać się nad następną inwestycją. Możesz też za pięć lat nadal zastanawiać się, czy to już jest ten właściwy moment na zakup pierwszej. I chyba właśnie to drugie ryzyko jest najczęściej niedoceniane.

Czy dzisiaj jest najlepszy moment na zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej?

Nie wiem.

Ale wiem coś innego.

Jeżeli znajdziesz dobrą nieruchomość, taką w której będą się zgadzały liczby i inne elementy, rozumiesz ryzyko i wiesz po co ją kupujesz, nie czekaj na moment, w którym cały świat potwierdzi Ci, że podjąłeś dobrą decyzję.

Bo wtedy ta okazja prawdopodobnie już dawno będzie należała do kogoś innego 😉