Najemca nie jest Twoim wrogiem, ale przyjacielem również nie. Wasze relacje powinny być profesjonalne. Oznacza to, że już na początku Waszej znajomości reguły muszą być możliwie czytelne.
Pomoże w tym wprowadzenie w życie kilku zasad, które jasno określą reguły panujące na linii Wynajmujący-Najemca. Zaoszczędzi Ci to wiele czasu i nerwów.
Do czego dążymy?
Każdy, kto wynajmuje mieszkanie liczy na to, że trafią mu się solidni, uczciwi i dbający o powierzone mienie najemcy. To zrozumiałe, bo nieruchomości nie są przecież tanie.
My wszyscy, właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem, chcemy tego samego – aby w przewidywalnej przyszłości generowały one stały, regularny dochód, a po okresie wynajmu wróciły do nas w stanie nie gorszym, niż w dniu kiedy przekazywaliśmy je naszym najemcom.
Życzymy sobie przy tym, aby proces wynajmowania był jak najbardziej bezobsługowy, tak aby nie angażował naszego czasu zbyt mocno, a najlepiej w ogóle.
Rzeczywistość potrafi być jednak różna.
Czasem zdarza się, że Najemca wyobraża sobie zupełnie odmiennie rzecz, która dla Ciebie jest oczywista („To sąsiadom przeszkadza to, że lubię w nocy posłuchać głośnej muzyki?!”).
Innym razem okazuje się, że Najemca zapamiętał stan mieszkania, z dnia kiedy je odbierał, zupełnie inaczej. Na tym polu bardzo często powstają nieporozumienia. W takim przypadku może okazać się, że Najemca nie poczuwa się do pokrycia ponadnormalnego zużycia mieszkania przez okres, jaki w nim zamieszkiwał.
Kolejna przykra niespodzianka, która przytrafia się osobom, które mieszkanie wynajmują bez żadnego merytorycznego przygotowania jest to, że np. dopiero zupełnym przypadkiem logują się na swoje konto w banku by odkryć, że od jakiegoś czasu nie wpływa na nie należny im czynsz najmu.
Dlatego przygotowałem dla Ciebie listę 6 podstawowych zasad dla Wynajmującego swoje mieszkanie.
Jak wynająć swoje mieszkanie, by spać spokojnie – 6 zasad
- Umowę najmu zawrzyj w formie pisemnej – nigdy nie wynajmuj mieszkania „na gębę”. Umowa pisemna pozwoli na ustalenie przez obie strony zbioru zasad, które zgadzają się przestrzegać. I co równie ważne, stanowić będzie dokument do którego zawsze można się odwołać w spornych sytuacjach. Brak podpisanej umowy wcześniej czy później uderzy właśnie w Ciebie.
- Rozliczaj należne podatki – skonsultuj sposób rozliczenia z księgowym. Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów, bez odliczania kosztów.
- Sporządź rzetelny protokół zdawczo-odbiorczy – Przede wszystkim ustalmy jedną rzecz: Protokół zdawczo-odbiorczy nie kończy się na spisaniu stanu liczników. Powinien być w nim opisany cały stan mieszkania w momencie zdawania go najemcy. I teraz uwaga: TAKI JAKI JEST! Nie upiększaj rzeczywistości – nie wpisuj, że stan ścian jest bardzo dobry, kiedy wymagają gruntownego malowania. Moi nowi najemcy są proszeni o to, aby przygotowali sobie przynajmniej godzinę w dniu, kiedy przejmują klucze od mieszkania. Właśnie dlatego, abyśmy mogli wspólnie bardzo dokładnie sporządzić protokół oraz ustalić stan, w jakim znajduje się lokal. Protokół z najemcą sporządzasz dwukrotnie – raz gdy zdajesz, a raz gdy odbierasz mieszkanie. Ewentualne rozbieżności stanowić będą podstawę określenia zakresu zużycia i ewentualnego potrącenia kaucji.
- Pilnuj płatności – Jako Wynajmujący musisz pamiętać o ważnej rzeczy. Pilnuj płatności. Jeżeli umówiłeś się z najemcą na płatność do 5. dnia miesiąca to najpóźniej następnego dnia musisz wiedzieć czy pieniądze wpłynęły na Twoje konto. Jeżeli nie – działaj.
- Reaguj na zgłoszenia – Jeżeli najemca zgłasza jakąś awarię w mieszkaniu, np. cieknący kran lub zapchany odpływ – reaguj. Brak reakcji może spowodować poważne konsekwencje, takie jak np.: zalanie sąsiada i co za tym idzie roszczenie finansowe, które może Cię dotknąć.
- Uczciwie rozlicz kaucję — jest kwotą zwrotną, po potrąceniu należności wynajmującego związanych z najmem. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu; to nie to samo co 30 dni od końca umowy. Normalne zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania nie jest szkodą do pokrycia przez najemcę. Protokół i zdjęcia pomagają rzetelnie rozliczyć rzeczywiste uszkodzenia.
Ta lista nie jest oczywiście zamknięta. Jestem ciekaw, co Ty byś jeszcze do niej dodał?
no tak, tylko co zrobić jak już ci gość nie płaci. ja mam taką sytuację i nie wiem już jak z nim rozmawiać. Nie odbiera telefonu i nie moge go spotkać w mieszkaniu.
Cześć Jacku,
Bardzo przykro mi to słyszeć.
Przyjęcie odpowiedniej techniki zależy od tego jak długo najemca zalega z czynszem.
Nie znając dokładnej sytuacji zasugerowałbym mimo wszystko nawiązać z nim kontakt – jeżeli nie odbiera telefonu, to może uda Ci się go zastać w mieszkaniu? Pamiętaj tylko, ze spokojna rozmowa potrafi zdziałać więcej niż krzyki. Z doświadczenia wynika że 99% ludzi chce być uczciwa. Mam nadzieję, ze nie trafił Ci się najemca reprezentujący pozostały 1% 🙂
Witam
A co w kwestii najmu okazjonalnego, czy warto , jak reagują na niego potencjalni najemcy. Inna kwestia dotyczy możliwości jego wykorzystania z tego co udało mi się doczytać dotyczy jedynie właścicieli osób fizycznych, ale myślę że warto byłoby go przybliżyć.
Najem okazjonalny wydaje się być ciekawą opcją, powalającą na szybką „wyprowadzkę” najemców, którzy mają zaległości w opłacaniu czynszu. Ja jednak tego nie stosuję – głównie ze względu na fakt, że konieczne byłoby ściągnięcie najemców do notariusza – więc nie chciałbym się tutaj wypowiadać jako znawca w tym temacie.
Dodałbym do tego zestawienia podpisaną umowę z kancelarią prawną (warto przygotować się zawczasu). Czyli jak najemca przestaje płacić dostaje monit z kancelarii co mu grozi za złamanie umowy. Oczywiście taki monit powinien być w umowie i oczywiście na koszt najemcy. Tak jak robią banki.
Również można zabezpieczyć się wekslem.
Bardzo dobry pomysł! To na pewno pomoże przy bardziej problematycznych sytuacjach związanych z brakiem płatności.
fajny artykuł, wiele przydatnych informacji! Był pan na pomorskich zjazdach stowarzyszenia Mieszkanicznik? Mi te kongresy wiele dały. A co Pan myśli o ich pracy? A może nalezy pan do stowarzyszenia? 🙂
Myślę, że osoba, która pragnie zacząć wynajmować swoje mieszkanie w sensowny sposób znajdzie tam odpowiedź na wiele pytań, które na pewno pojawią mu się w głowie. Ludzie dzielą się tam swoim doświadczeniem i jest to duża wartość.
Tak, bywam na zjazdach pomorskiego mieszkanicznika :).
Ja aby mieć pewność, że wszystko przebiegnie sprawnie i bez zbędnych komplikacji wynajmuję mieszkanie przez zaprzyjaźnione biuro nieruchomości ABC dom. Wszystko jest udokumentowane tak jak być powinno.
Świetne zasady dotyczące wynajmu. Jak robiłem umowę wynajmu posiłkowałem się właśnie Pana artykułem
dzięki! 🙂
Ja uważam, że istotne jest to aby dopełnić wszystkich formalności jednak ważne jest też to, żeby złapać kontakt z najmującym i szybko wynajmować mieszkanie!