Prowadzenie inwestycji w budowę budynku wielorodzinnego różni się od budowy domów jednorodzinnych. Warto spojrzeć całościowo, jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, na specyficzne tematy z którymi będziesz musiał się zmierzyć.

KROK 1. Jak znaleźć działkę pod budowę budynku wielorodzinnego?

Już na samym początku przy poszukiwaniu działki staniesz przed koniecznością zwiększenia budżetu w porównaniu ze zbliżoną wielkościowo działką pod inwestycję w domy jednorodzinne. Działki pod budownictwo wielorodzinne są po prostu droższe z metra ponieważ deweloperzy płacą wyższe ceny za większy potencjał jeśli chodzi o zarobek możliwy do uzyskanie z danej nieruchomości.

Przed zakupem sprawdź także – z pomocą architekta – jaki jest potencjał działki. W praktyce wygląda to tak, że wykonuje się wstępną koncepcję zabudowy, która pokazuje tzw. chłonność działki.

Szacując taką chłonność działki warto przyjąć założenia umiarkowanie optymistyczne. Przy tych założeniach powinieneś dokonać kalkulacji opłacalności inwestycji. Każda optymalizacja projektu bądź korzystne uzgodnienie które uzyskasz podczas jego opracowywania będą dodatkowym bonusem, ale nie zakładaj tego z góry, że wszystko pójdzie w najbardziej korzystny dla Ciebie sposób. Zachowaj marginesy bezpieczeństwa i zobacz czy wszystko spina się w odpowiednich dla Ciebie liczbach.

Warto w tym momencie przegadać także z architektem kwestie uczestnictwa stron w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Pozwoli Ci to określić ryzyko ewentualnych opóźnień w uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Sprawy związane z rozpatrywaniem odwołań stron postępowania (zwykle sąsiadów) potrafią trwać latami i niekiedy kończą się definitywnie dopiero przez NSA – po np. 3 lub więcej latach. Takie sytuacje już przerabialiśmy – w każdej z nich ostatecznie nasze pozwolenie stawało się prawomocne i inwestycja mogła zostać zrealizowana.

KROK 2. Na co zwrócić uwagę opracowując projekt budynku wielorodzinnego?

Zorientuj się wcześniej czy na terenie gdzie leży działka będziesz musiał uzyskać zgodę konserwatora zabytków bądź też wykonać np. badania archeologiczne. Jeśli będziesz musiał zmierzyć się z którymś z tych tematów to możesz znacząco popłynąć na terminach oraz możesz przekroczyć zakładany budżet tego etapu inwestycji.

Specyfika uzgodnień z konserwatorem zabytków zależy często od samego człowieka, który podejmuje decyzje w urzędzie na tym stanowisku. Jeśli komunikaty przekazywane przez niego są jasne a kryteria uwag precyzyjne to praca architekta jest znacznie ułatwiona i może się okazać, że jest on w stanie uzgodnić z konserwatorem właściwy kształt projektu jeszcze przed jego całościowym narysowaniem.

Kluczową rzeczą podczas opracowywania projektu jest nie tylko ogarnięcie kwestii formalnych, ale na tym etapie musisz także skupić się szczególnie na kwestiach biznesowych, ponieważ właśnie w tym momencie powstaje produkt, który będziesz oferował na rynku.

Mieszkania powinny być nie tylko piękne, ale także powinny odpowiadać na potrzeby klienta w segmencie, w którym planujesz je sprzedać.

Warto umówić się z architektem w ten sposób, że to on spina wszystkich branżystów na zasadzie swoich podwykonawców oraz że to architekt organizuje wszystkie uzgodnienia. Jeśli tak się nie umówisz, to licz się z tym, że to Ty będziesz koordynował pracę branżystów i architekta a także, że mogą pojawić się takie sytuacje wynikające z niedogadania, które będą wymagały poprawek w projekcie – często już na Twój koszt. W sumie w praktyce architekt zapewnia także branżystów.

KROK 3. Jak zorganizować finansowanie budowy?

Dobrym pomysłem jest optymalizowanie wydatków już na samym początku inwestycji. Podczas poszukiwania działki może Ci się udać tak poprowadzić negocjacje ze sprzedającym, że zgodzi się on na otrzymanie częściowej wpłaty od Ciebie oraz poczekanie kilka miesięcy aż opracujesz projekt i uzyskasz pozwolenie na budowę. Dopiero wtedy musiałbyś dokonać płatności reszty ceny nieruchomości – co można zresztą zrobić także z wykorzystaniem kredytu deweloperskiego – przy spełnieniu odpowiednich warunków. Dzięki temu możesz rozpocząć cały proces z minimalnym wkładem gotówkowym.

Twoja sytuacja, jako dewelopera, zmienia się bardzo mocno gdy masz w ręku ostateczne pozwolenie na budowę. Możesz wtedy składać wniosek do banku w celu pozyskania finansowania, możesz także pozyskiwać inwestorów oraz możesz stworzyć już docelowe struktury formalne dla inwestycji – jeśli jeszcze ich nie posiadasz. Mam tutaj na myśli założenie spółki deweloperskiej – czy to spółki celowej dla projektu czy też spółki dla wielu projektów.

Pewne formalności można rozpocząć przed uruchomieniem firmy projektowej. Przeniesienie pozwolenia na budowę na inny podmiot wymaga jednak spełnienia warunków i odpowiedniej decyzji. Nie zakładaj z góry, że będzie to szybkie i proste: sprawdź procedurę dla konkretnej sytuacji przed zakupem lub organizacją finansowania.

Jak policzyć jaki będzie cały koszt inwestycji?

Najpierw zorientuj się ile będzie Cię kosztowała budowa. Jeśli nie potrafisz tego oszacować realistycznie to poszukaj wykonawcy, który może Ci zapewnić wykonanie całej inwestycji – budynek, zagospodarowanie, przyłącza, itp. – słowem: wszystko. Przy małym doświadczeniu system generalnego wykonawstwa będzie dla Ciebie jak znalazł – pomimo tego, że jest on droższy od samodzielnego spinania poszczególnych wykonawców. Jeśli jednak nie znasz się na całym procesie budowlanym to może być Ci bardzo trudno nim zarządzać. Oferta uzyskana od generalnego wykonawcy da Ci już konkretny obraz kosztów z jakimi wiązać się będzie inwestycja. Często jest tak, że generalny wykonawca jest w stanie jeszcze bez projektu podać Ci orientacyjną cenę za PUM. Bazując na swoim doświadczeniu wie on jakie będą jego koszty przy standardowo zaprojektowanym budynku. Taką wstępną wycenę możesz także wykorzystać do obliczeń przy wstępnym biznesplanie – oczywiście dodając margines bezpieczeństwa.

Po dodaniu kosztów działki otrzymasz całkowity koszt inwestycji i to taki właśnie kapitał będziesz przyjmował do obliczeń np. wkładu własnego wymaganego przez banki. A warto finansować inwestycje deweloperskie w banku.

Musisz wykazać wkład własny wymagany przez konkretny bank. Jego wysokość zależy od projektu, doświadczenia, zabezpieczeń i sposobu liczenia kosztów. Dawne przykłady 20–50% nie są ofertą ani uniwersalnym przedziałem dla każdej inwestycji.

Finansowanie budowy za gotówkę też jest możliwe – jednak z mojej opinii jest niezbyt opłacalne.

Niezbyt bezpiecznym pomysłem jest także koncepcja finansowania budowy z wpłat dokonywanych przez klientów. Jeśli to Twoja pierwsza inwestycja to może to nie być najlepsze rozwiązanie.

KROK 4. Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży?

Zasady przy sprzedaży budynku wielorodzinnego są analogiczne jak w przypadku sprzedaży domów jednorodzinnych.

Najważniejsze to pamiętaj, że nie wszystkie mieszkania zawsze sprzedają się tak samo dobrze – czyli szybko i za dobre pieniądze. W czasie prosperity możesz nie zauważyć różnicy, ale w czasie kryzysu będzie ona bardzo widoczna. Wtedy właśnie źle zaprojektowane inwestycje będą oznaczały problemy ze sprzedażą mieszkań. Klienci będą szczególnie dokładnie oglądali każdą złotówkę przed wydaniem i to co nie miało znaczenia wcześniej w trudnym czasie może okazać się decydujące. I niestety najczęściej będą to cechy, które jest bardzo trudno poprawić…

Z drugiej strony podczas kryzysu nadal sprzedają się mieszkania. Ludzie nadal się rozwodzą, żenią, rodzą im się dzieci i… kupują mieszkania. Skoro są kupujący to oznacza, że deweloperzy nadal mogą sprzedawać mieszkania i nadal mogą je budować. Jest tylko jeden mały haczyk: nie wszystkie mieszkania będą kupowane w kryzysie, a jedynie te, które najlepiej trafiają w potrzeby klienta. Pozostałe będą dłużej stały czekając na klienta, będą wymagały obniżenia ceny bądź baaaardzo długiego czasu po to aby ktoś w ogóle złożył swoją ofertę. Nie dopasowanie oferty do rynku znacznie gorzej przekłada się zresztą na lokale użytkowe. Tam, w przypadku błędnej strategii, może się okazać, że nawet po 10-ciu latach nadal lokale się niesprzedane (!).

Jest jednak kilka różnic, na których się skupię.

Przede wszystkim przy osiedlu domów jednorodzinnych możesz zrobić np. dom modelowy, który znacznie poprawia sprzedaż pozostałych jednostek. Oczywiście tylko wtedy gdy na osiedlu pozostałe domy są bardzo podobne (a najlepiej takie same) do domu modelowego.

W przypadku budynku wielorodzinnego strategia z mieszkaniem modelowym nie ma zbyt dużego sensu. Raz dlatego, że nie chcesz czekać ze sprzedażami do momentu aż wybudujesz budynek i wykończysz jakieś mieszkanie. A dwa: dlatego, że mieszkania w budynku wielorodzinnym są różne więc musiałbyś wykończyć przynajmniej kilka mieszkań. Zresztą te różnice w mieszkaniach, które zawsze pojawiają się w budynku wielorodzinnym są bardzo dobre, bo masz zróżnicowaną ofertę – co ma wiele zalet w przypadku sprzedaży mieszkań.

Kluczem do dobrej sprzedaży, jest dobry projekt budynku, czyli dobry produkt dla klienta jeśli chodzi o poszczególne jednostki sprzedażowe. Z drugiej strony nawet najlepszy produkt wymaga fachowego podejścia sprzedażowego. Jeśli sam nie lubisz tego robić albo masz słaby kontakt z ludźmi to znajdź dobrego sprzedawcę. Będzie Cię na pewno mniej kosztował niż np. konieczność obniżenia ceny jako jedyna technika zachęcająca klientów do zakupu mieszkania.

KROK 5. Realizacja inwestycji

Bardzo ważna rzecz w przypadku budowy budynku wielorodzinnego: tutaj musisz wykonać całą inwestycję, czyli wybudować cały budynek żeby móc sprzedać mieszkania. Teoretycznie można sobie wyobrazić, że wykańczasz część budynku i robisz odbiór częściowy przekazując lokale klientom. Jednak w praktyce takie rozwiązanie byłoby niezbyt wygodne.

Co innego gdy od razu zaplanujesz etapowanie i projekt zostanie wykonany w taki sposób, że np. inwestycja składa się z dwóch budynków wielorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, które będziesz realizował w różnych terminach.

To jest duża różnica w porównaniu do np. osiedla domów jednorodzinnych, gdzie jeśli stwierdzisz, że domy słabo Ci się sprzedają to możesz znacznie okroić skalę inwestycji w pierwszym etapie i wybudować tylko część z całej liczby planowanych domów. Znacznie lepiej jest oczywiście wcześniej zaplanować etapowanie, aby ten proces nie powodował dodatkowych utrudnień – np. problemów z podziałem geodezyjnym.

Przy budynku wielorodzinnym, jeśli zaczniesz podpisywać umowy z klientami to nie będziesz miał takiej możliwości aby w środku inwestycji zdecydować o jakimś mocnym jej okrojeniu czy etapowaniu. Najczęściej będziesz musiał wybudować cały budynek aby wypełnić zobowiązania z umów – nawet jeśli będziesz miał umowy tylko z kilkoma klientami.

Dlatego takie ważne jest odpowiednie zaplanowanie finansowania inwestycji, tak, abyś nie utknął w połowie z powodu braku środków.

Jeśli chodzi o samą budowę to podobnie jak w przypadku domów jednorodzinnych możesz wynajmować poszczególne firmy do różnych etapów budowy lub spiąć się umową z generalnym wykonawcą. Każdy z tych sposobów ma swoje plusy i minusy – i nie chodzi tu tylko o koszty. Na pewno powinieneś szukać firm, które mają doświadczenie w realizacji projektów podobnych do Twojego.

KROK 6. Jak przekazać mieszkania?

Aby przekazać lokale musisz mieć już w ręku formalny odbiór budynku. W przypadku budynków wielorodzinnych jest to pozwolenie na użytkowanie.

Mieszkania często przekazuje się w stanie nazywanym „deweloperskim”. Sama nazwa nie definiuje kompletnego zakresu wykończenia: trzeba go precyzyjnie opisać w dokumentach i umowie. Możesz różnicować ofertę, ale standard musi spełniać wymagania techniczne oraz uzgodnienia z nabywcą.

KROK 7. Przekazanie części wspólnych

Części wspólne – czyli klatka schodowa, teren wokół budynku, pomieszczenia techniczne, itp. także musisz przekazać. Nie wystarczy przekazać tylko mieszkań. Takie przekazanie nie odbywa się oczywiście poprzez spotkanie ze wszystkimi właścicielami mieszkań. Części wspólne przekazujemy protokolarnie zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.

Pamiętaj aby przygotować i przekazać zarządcy komplet dokumentów – w tym projekty. W tym zestawie powinny być także decyzje z których wynikają np. obowiązki dokonywania płatności – np. za umieszczenie przyłączy mediów w pasie drogowym.

Wszystkie dokumenty przekazuj protokolarnie aby uniknąć późniejszych nieporozumień gdy np. zarządca nie będzie mógł znaleźć u siebie jakiegoś dokumentu. Dokumenty, których nie przekazałeś, a które były przez Ciebie tworzone lub otrzymywane także zarchiwizuj, podobnie jak dokumentację zdjęciową budowy. Takie rzeczy zawsze mogą Ci się przydać gdyby pojawiła się taka potrzeba w bliższej lub dalszej przyszłości.

Po przekazaniu mieszkań oraz części wspólnych następuje czas kiedy powinieneś zrobić na spokojnie podsumowanie inwestycji, przegląd wyzwań, które pojawiły się podczas jej prowadzenia a także ocenić czy możesz poprawić swój sposób działania w kolejnych inwestycjach.