No i stało się. 20 kwietnia sejm przegłosował ustawę, która na nowo zdefiniuje biznes deweloperski. Nie jest to oczywiście koniec procesu legislacyjnego, bo teraz ustawa trafi do senatu, który może wprowadzić dodatkowe poprawki, bądź ustawę odrzucić w całości. Spójrzmy jednak na rzeczy które mają się zmienić, biorąc pod uwagę obecne jej brzmienie. W moim odczuciu zmiany te przełożą się bezpośrednio na zauważalny wzrost cen mieszkań, które już teraz biją zresztą rekordy.

Dziś przedstawiam Ci moje przemyślenia po lekturze najświeższego aktu prawnego uchwalonego przez sejm.

W 2021 roku analizowaliśmy projekt i maksymalne stawki składek, a nie wysokość później ustalonej składki. Przepisy dotyczące ochrony przez DFG zaczęły obowiązywać 1 lipca 2022 roku; rozporządzenie ustaliło stawki 0,45% dla otwartego i 0,1% dla zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Poniższe rachunki przy 2% pokazują ówczesny scenariusz, nie obecne obciążenie. Zakres ochrony i obowiązków wynika z ustawy, nie z samej nazwy lokalu.

1/ Mieszkania z rynku pierwotnego będą droższe

Ustawa tworzy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na rzecz którego będą się składali wszyscy deweloperzy realizujący inwestycje. W założeniach środki tego funduszu mają dodatkowo zabezpieczać klientów w sytuacji, gdyby inwestycja z jakichś względów nie została przez dewelopera ukończona. W tym celu od każdej wpłaty wykonywanej przez klienta deweloper będzie zobowiązany do przekazania pieniędzy o wartości części tej kwoty na rzecz tego Funduszu właśnie. Jaka to będzie część? Na razie nie wiadomo, bo ustawa określa jedynie maksymalne ograniczenia, które wyglądają następująco: 

  • Max. 0,2% od wpłat na Zamknięty Rachunek Powierniczy
  • Max. 2% od wpłat na Otwarty Rachunek Powierniczy

Dokładną wysokość tych opłat przedstawi w formie rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych, po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Co ważne, liczone jest to wszystko od kwot brutto, czyli razem z podatkiem od towarów i usług. 

Jest to dodatkowy koszt dewelopera, który finalnie będzie zmuszony wkalkulować w koszty inwestycji. Ceny nieruchomości wzrosną, a ostatecznie przecież i tak zapłaci za to klient.

Fundusz ma chronić nabywców w przypadkach wskazanych w ustawie, także w związku z upadłością banku prowadzącego rachunek powierniczy. Nie należy utożsamiać zamkniętego rachunku z całkowitym brakiem ryzyka ani twierdzić, że jego nabywcy są zawsze poza ochroną DFG.

2/ Powstanie fundusz gromadzący niebagatelne pieniądze

Według opracowania GUS, rynek obrotu mieszkaniami z rynku pierwotnego w roku 2019 wynosił 26,1 miliarda złotych. Jeśli przyjmiemy więc dla szacunków taką właśnie wartość oznacza to, że na konto fundusz rocznie wpłynie pomiędzy:

522 000 000 (gdyby wszystkie rachunki prowadzone były jako otwarte), a 52 200 000 (gdyby wszystkie rachunki były prowadzone w jako zamknięte).

Oczywiście przy założeniu, że minister zdecydowałby się zastosować maksymalne, dopuszczone ustawą, stawki opłat na rzecz funduszu, czego osobiście raczej bym nie wykluczał ;).

Obecnie większość rachunków stanowią rachunki otwarte, poruszamy się więc bliżej tej pierwszej kwoty. Oznacza to, że w 4 lata zgromadzony zostanie tam kapitał wynoszący tyle, co roczna dotacja budżetu państwa na rzecz TVP, albo tyle ile wyniosłoby zorganizowanie niemal 30 razy wyborów kopertowych, które się nigdy nie odbyły. 

Swoją drogą myślę, że taki już działający Fundusz ma niesamowity potencjał do zatrudniania osób, biorąc pod uwagę, że Centralny Port Komunikacyjny, który jest przecież w bardzo wstępnej fazie powstawania, w zeszłym roku zatrudniał już 258 osób.

Zobacz zresztą artykuł: Spółka CPK wydała 30 mln zł na pensje pracowników

W moim odczuciu powstaje właśnie wspaniała synekura do dojenia przez różnej maści „przyjaciół królika”. Wiadomo przecież, że tego typu fundusz będzie musiał być zarządzony przez „sprawdzony w boju” zespół ludzi. Z pewnością też będą to osoby bardzo dobrze opłacane. Obstawiamy ilu polityków i krewnych polityków znajdzie się w pierwszym składzie organów tego Funduszu?

3/ Czy 2% to rzeczywiście tak dużo?

2% wydaje się niewielkim procentem. Pamiętajmy jednak, że jest on liczony od przychodu brutto. To tak naprawdę dodatkowy podatek, który dotyka branżę deweloperską. Po ostatnich zmianach w opodatkowaniu spółek komandytowych, które często były wykorzystywane właśnie przez deweloperów, jest to kolejna niekorzystna zmiana dla tego biznesu. 

 Jakiego rzędu jest to podatek, w stosunku do dochodu?

Zakładając, że deweloper ma 20% zysku na inwestycji, ta dodatkowa opłata kształtuje się następująco:

350 000 – koszt zakupu brutto mieszkania przez klienta

324  074 – cena netto mieszkania  

64 814 – zysk dewelopera na mieszkaniu 

Opłata na rzecz Funduszu (przy założeniu, że mamy rachunek otwarty, a stawka ogłoszona przez ministra wynosić będzie 2%): 7 000

Teraz policzmy jak ta kwota kształtuje się w stosunku do zysku dewelopera. Dzielimy w tym celu 7000 / 64814  = 10,8% 

10,8% dodatkowego podatku licząc w stosunku do dochodu! 

To naprawdę sporo.

Zakres ustawy obejmuje również określone transakcje dotyczące lokalu użytkowego zawierane w powiązaniu z zakupem mieszkania lub domu. Nie oznacza to, że każda samodzielna sprzedaż dowolnego lokalu użytkowego jest objęta tym samym reżimem. Stawkę VAT i konkretne obowiązki ustala się dla danej transakcji.

4/ Inne nowości wynikające z ustawy:

Uregulowanie umowy rezerwacyjnej: 

Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny określonej w prospekcie. Po zawarciu właściwej umowy deweloper przekazuje ją na rachunek powierniczy w ustawowym terminie; nie każda sama rezerwacja od razu powoduje wpłatę na rachunek i składkę DFG. Ustawa określa również przypadki zwrotu opłaty nabywcy.

W czarnym scenariuszu będzie tak, że jeśli deweloper podpisze sporo rezerwacji i nagle klienci mu się „wysypią”, to będzie on zmuszony ponieść dodatkowy koszt związany ze składką na Fundusz, pomimo, że sam nie otrzyma żadnych pieniędzy. Jak dla mnie to takie ustanowienie reguł gry jest mocno niefair, a składka w tego typu przypadkach powinna jednak podlegać zwrotowi.

Zostają do wyboru tylko dwa rodzaje rachunków powierniczych: 

Otwarte i zamknięte. Nie będzie już więc rachunków otwartych z gwarancją bankową, ani otwartych rachunków z gwarancją ubezpieczeniową. Myślę, że po tej zmianie nikt nie będzie płakał, bo w praktyce nie spotkałem żadnego dewelopera, który korzystałby rachunków powierniczych otwartych z dodatkowymi zabezpieczeniami.

Ustawa będzie miała zastosowanie także w następujących przypadkach, których obecnie nie obejmowała: 

  • sprzedaż lokalu użytkowego 
  • sprzedaż mieszkania w ukończonej już inwestycji 

Co ciekawe, niektóre przepisy będą miały zastosowanie także do przedsiębiorców, którzy nie są deweloperami, a którzy sprzedają mieszkania lub domy – te dotyczące odbioru przez klienta oraz te związane z umową rezerwacyjną. Myślę, że tym aspektem powinny się zainteresować szczególnie osoby prowadzące działalność w obszarze „flip na pierwotnym”. Może się bowiem okazać, że również i one będą zmuszone prowadzić swój biznes w oparciu o rygory ustawy deweloperskiej (przynajmniej niektóre).

Co to jest FLIP i ile można na nim zarobić?

Jaka będzie konsekwencja tych wszystkich zmian? Oprócz dość oczywistego czynnika sprzyjającego kolejnym wzrostom cen nowych mieszkań, warto także pomyśleć o tym, że kolejne tego typu regulacje ograniczą dostęp nowych firm do branży deweloperskiej. Będzie trzeba spełnić po prostu więcej warunków i dysponować większym kapitałem, aby wystartować w tym biznesie. Branża stanie się więc bardziej hermetyczna, a konkurencja ze strony nowych podmiotów spadnie. Czy to dobrze? Dla firm, które już istnieją na rynku, być może tak. Dla klientów deweloperów raczej nie jest to dobra wiadomość, bo mniejsza konkurencja to także czynnik, który może wpływać na większe ceny sprzedaży.

Jestem bardzo ciekaw, czy ustawa wejdzie w życie w takiej wersji, czy też będzie jeszcze modyfikowana. Na pewno warto trzymać rękę na pulsie, bo jak już nieraz udowodniono, prawo potrafi się u nas zmieniać bardzo sprawnie i szybko. Przyszło nam żyć w ciekawych czasach!

Mimo wszystko, udanego weekendu!