Zostanie deweloperem jest dla wielu inwestorów na rynku nieruchomości naturalnym celem i często jest traktowane jako ukoronowanie całej kariery inwestora. Pytanie czy można zostać deweloperem bez wcześniejszego doświadczenia z inwestycjami na rynku nieruchomości i czy to się w ogóle opłaca?
Aby zostać deweloperem nie musisz posiadać żadnej licencji, specjalnego pozwolenia czy też innych niezwykłych dokumentów. Nie potrzebujesz także wykształcenia deweloperskiego.
Co to znaczy być deweloperem?
Zwyczajowo mówiąc o deweloperze mamy na myśli takiego uczestnika rynku nieruchomości, którego celem jest zainwestowanie w nieruchomość i sprzedanie jej na rynku pierwotnym. Najczęściej kojarzymy deweloperów z budową mieszkań, natomiast działalność ta może polegać także na budowie budynków usługowych (galerie handlowe, hotele, itd.).
Ustawę deweloperską z 2011 roku zastąpiła ustawa z 20 maja 2021 roku, której główne przepisy obowiązują od 1 lipca 2022 roku. Chroni ona nabywców będących osobami fizycznymi, kupujących na cele niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową. Zakres obowiązków zależy też od rodzaju umowy i nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości firmie nie sprawia, że przestajesz być deweloperem w zwykłym znaczeniu tego słowa. Trzeba natomiast osobno sprawdzić, które przepisy ochrony nabywcy dotyczą konkretnej transakcji. Samo określenie kupującego jako „firmy” nie wystarcza do oceny wszystkich obowiązków.
Proponuję jednak zostawić na razie na boku sprawy formalne związane z ustawą deweloperską, tj. rachunki powiernicze, prospekty informacyjne, umowę deweloperską, i wiele innych spraw. Jeśli jesteś nimi mocno zainteresowany odsyłam Cię do kolejnych wpisów, gdzie poruszymy te tematy bardziej szczegółowo.
Skoro nie istnieją koncesje na prowadzenie działalności deweloperskiej to jakie są kryteria zostania deweloperem? Jeśli chcesz wiedzieć to przeczytaj ten wpis:
Czy każdy może zostać deweloperem?
Jak rozpocząć działalność deweloperską?
Cóż, przede wszystkim warto posiąść wiedzę o tym jak zarabiać na procesie deweloperskim i w jaki sposób zaprojektować formalnie tą działalność. Na początek skup się na rzeczach najistotniejszych, o których piszę poniżej. Wszystkie te kwestie omawiamy szerzej podczas warsztatów deweloperskich.
Po pierwsze, biorąc pod uwagę ryzyka tej działalności musisz mieć świadomość, że najbardziej odpowiednią formą prowadzenia takiej działalności jest spółka kapitałowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna) bądź spółka osobowa w formie spółki komandytowej. Oczywiście najlepiej, aby komplementariuszem w takiej spółce była także spółka kapitałowa.
Jednoosobowa działalność gospodarcza wpisana do CEIDG jest prawnie dopuszczalną formą działalności deweloperskiej. Ja jej w tej branży nie polecam ze względu na osobiste ryzyko majątkowe. To moje stanowisko biznesowe, a nie ustawowy zakaz. Formę prowadzenia projektu warto dobrać z doradcą do skali, finansowania i odpowiedzialności.
Zastanawiasz się, w jakiej formie prowadzić firmę? Dobrze wybierz, bo możesz naprawdę dużo stracić. Na początek przeczytaj wpis Piotra: Inwestowanie jak gra komputerowa – używaj save’ów..
Po drugie, trzeba zadbać o zapewnienie finansowania dla planowanych inwestycji. Z uwagi na niewielką atrakcyjność inwestycji realizowanych ze środków własnych (o czym piszę dalej) konieczne jest uzyskanie zewnętrznego finansowania.
Oczywiście trudno będzie (ale nie jest to niemożliwe) nowo założonej spółce uzyskać kredyt deweloperski. Chodzi tu o taki kredyt, w którym otrzymujesz środki finansowe w ratach odpowiadających zaawansowaniu inwestycji oraz w którym w czasie trwania inwestycji wymagalne są jedynie odsetki od kwoty zadłużenia, a kwota kapitału spłacana jest z wpłat klientów.
Specjalnie dla Ciebie poniżej daję przykłady rat dla wybranych kwot. Są to raty odsetkowe, które spłacasz miesięcznie i które nie powodują zmniejszania się kapitału. Podaję je też w ujęciu rocznym, abyś mógł łatwiej odnieść je do kosztów całej inwestycji deweloperskiej. To przykład rachunkowy dla przyjętej stopy 6,50%, a nie aktualna oferta. Do pełnego kosztu trzeba doliczyć m.in. prowizje i opłaty bankowe.
Kwota w inwestycji: 1.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 5.417 zł
Roczna rata odsetkowa: 65.000 zł
Kwota w inwestycji: 2.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 10.833 zł
Roczna rata odsetkowa: 130.000 zł
Kwota w inwestycji: 5.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 27.083 zł
Roczna rata odsetkowa: 325.000 zł
Kwota w inwestycji: 15.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 81.250 zł
Roczna rata odsetkowa: 975.000 zł
Powyższe wartości pokazuję dla przyjętej przeze mnie stopy procentowej w wysokości 6,50%.
Rozwiązaniem może być wykorzystanie spółki działającej w innej branży i przynoszącej dochody, która ma dobrą historię finansową i zaprząc ją do inwestycji deweloperskich.
Kolejnym sposobem jest wyemitowanie obligacji celowych związanych z realizacją danej inwestycji i spłata ich ze środków uzyskanych od nowonabywców.
Są jeszcze inne sposoby – każdy może wybrać taki jest będzie dla niego najbardziej odpowiedni, ale warto na początku zastanowić się jak będziemy finansować działalność swojej firmy.
Nie zapominaj o tym, że doświadczona kadra zarządzająca jest także atutem dla banku, który brany jest pod uwagę przy ocenie szans na powodzenie projektu.
I tu przechodzimy płynnie do kolejnego punktu, czyli:
Po trzecie, zgromadź odpowiedni know-how. Nie będziesz osiągał spodziewanych zysków, jeśli będziesz uczył się na własnych błędach. Dodatkowo jeśli będziesz je popełniał to niskie marże oraz duża konkurencja na rynku dokończy dzieła zniszczenia Twojej firmy.
Zainwestuj w wiedzę, spotykaj się z ludźmi już działającymi w tej branży. Pytaj i poddawaj ocenie zaufanych inwestorów swoje pomysły na projekty deweloperskie.
Wiedza uzyskana w ten sposób będzie dla Ciebie bezcenna.
A błędy w tej branży potrafią kosztować naprawdę dużo…
Jeśli masz doświadczenie z inwestycjami na rynku nieruchomości – np. we flipach, wynajmie mieszkań itp. będzie to dużym atutem. Łatwiej Ci będzie oszacować koszty budowy, prowadzić współpracę z ekipą wykonawczą oraz przeprowadzić skuteczną sprzedaż inwestycji.
Interesują Cię inwestycje deweloperskie? Zobacz na co trzeba zwrócić uwagę w praktyce przy prowadzeniu firmy deweloperskiej. Jak zaplanować zabudowę, jak sprzedawać, jak budować wiarygodność, ile zarabia deweloper i jak rozpocząć tą działalność. Przeczytaj mój wpis: Jak prowadzić inwestycje deweloperskie?
Jak zarabiać na inwestycji deweloperskiej?
Nie ma jednej marży, którą można dziś przypisać całemu rynkowi deweloperskiemu. O wyniku decydują ceny sprzedaży, pełne koszty projektu, finansowanie i czas. Zewnętrzne finansowanie może zwiększyć zwrot na kapitale własnym, ale przy słabszej sprzedaży lub wyższych kosztach może też powiększyć stratę.
Załóżmy czysto rachunkowy przykład: 500.000 zł kapitału własnego, 2.000.000 zł finansowania zewnętrznego i 700.000–900.000 zł zysku po wszystkich kosztach. Oznaczałoby to 140–180% zwrotu na kapitale własnym przez cały projekt. Przy 2,5 roku nie jest to to samo co 70% rocznie: po przeliczeniu na roczną stopę składaną otrzymujemy około 42–51%. To ilustracja liczenia, a nie prognoza zysku czy oferta inwestycyjna.
Inwestowanie deweloperskie w budynki mieszkaniowe to jest coś co robimy najczęściej. Jeśli interesuje Cię zarabianie na budowie domów jednorodzinnych przeczytaj ten mój wpis:
Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?
a jeśli wolisz zarabiać na budynkach wielorodzinnych to zobacz jak się do tego zabrać w tym moim wpisie:
Jak wybudować blok wielorodzinny? Przepis w 7 krokach.
Podane wyżej kwoty możesz zastąpić takimi, które są bardziej adekwatne do Twoich możliwości oraz realiów lokalnego rynku. Zasada pozostaje jednak taka sama.
Poziom kilkudziesięciu procent rocznej stopy zwrotu z inwestycji to już całkiem przyzwoity poziom rentowności inwestycji kapitału. Oczywiście, aby spełnić założenia o takiej stopie zwrotu trzeba umieć spiąć z sukcesem cały projekt deweloperski w zakładanym czasie i z założoną marżą. Musisz więc nie tylko wybudować mieszkania, ale musisz także sprzedać swój produkt sprawnie i w dobrej cenie.
Osoba, która inwestuje kapitał powinna mieć świadomość, że istnieją ryzyka, które związane są z inwestycją deweloperską. Można tutaj zarobić duże kwoty, ale w przypadku złego zarządzania bądź splotu nieszczęśliwych okoliczności, można cały kapitał po prostu stracić. To oczywiście jest naprawdę rzadko spotykane, ale jak już się zdarza to często są to głośne sprawy. To już jednak temat na kolejny wpis.
Podczas wpisywania się na listę wyskakuje błąd. Czy kurs będzie obejmował takie zagadnienia jak: Kupno materiałów czyli jak znaleźć dostawce oraz poszukiwania wykonawców. Skąd ich wziąć jak sformułować umowę. Szacowanie kosztów przedsięwzięcia Chciałbym wejść w ta branże lecz nie mam zupełnie wiedzy na ten temat.
Macieju, lista tematów jest na razie otwarta. Te, o których napisałeś należą do grupy takich, które chcielibyśmy koniecznie rozpracować w naszym kursie. 😉
Tez blad widze przy zapisie.
Jak przekonac lokalne wladze aby na dzialce postawic mini osiedle domkow (narazie w planie sa tam ziemie rolne) takie np jak Wy pod Wejherowem macie..?
Jeśli już chcesz koniecznie zacząć od przekonywania władz, to z mojego doświadczenia wynika, że lokalni włodarze dzielą się na dwie grupy:
– pierwsza to tacy ludzie, korzy chcą pracować i zrobić coś pożytecznego dla swojego regionu. Wystarczy działać w ramach uchwalonych planów zagospodarowania, dopinać inwestycje do końca, przyciągać nowych mieszkańców do gminy, aby być postrzeganym jako pożyteczna firma. W takim przypadku łatwiej może być rozwiązywać potencjalne problemy związane z realizowaną inwestycją, gdzie potrzebna jest np. szybka reakcja danej gminy.
– druga grupa to tacy, którzy mówią: „każda nowa osoba w gminie to nowy kłopot”. Sam rozumiesz, że trudno tu współdziałać, bo tacy ludzie cenią raczej trwanie niż jakiekolwiek działanie.
Co do samego przekonywania, to my nie zaczynamy od przekonywania „władz” tylko działamy w odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku i szukamy takich gruntów, gdzie można wybudować od razu to co planujemy – czyli nie kupujemy pod inwestycje ziemi rolnych.
Hej, problem z zapisywaniem się był raczej chwilowy. Teraz po sprawdzeniu wszystko zadziałało jak należy.
Jeśli macie jakieś tematy, które są szczególnie ważne – dajcie znać. Nie zamknęliśmy na razie ich zestawu, wiec każda sugestia będzie miłe widziana.
Uwaga: nie na temat.
RB – Jak wchodzę na każdy z Waszych postów wyskakują mi kolejno dwa okienka, które muszę zatwierdzić aby przeczytać posta. Jedno to „403” a drugie to „URLBlocked”.
Zauważyłem, ze wtedy nie wyświetla się równanie z „Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.”.
Macieju, zaaktualizowaliśmy wykorzystywaną przez nas wtyczkę. Daj znać czy kłopot nadal u Ciebie występuje.
Witajcie czy szkolenie bedzie obejmowac
Jak wyplacic kilkusettysieczny zysk ze spolki zoo bez podwojnego podatku?
Jak organizowac I kontrolowac I rozliczac wykonawcow?
Jakich stanowisk /pracownikow potrzebujemy w firmie ?
Rachunki powiernicze koszty tych rachunków
Danielu, chcemy aby szkolenie obejmowało całościowo wszystkie aspekty związane z działalnością deweloperską. Zakres wiedzy i umiejętności jakie chcemy przekazać ma umożliwić absolwentom przeprowadzenie własnej inwestycji deweloperskiej.
Patrząc na całokształt tej działalności jako takiej uważam, że podatki nie są problemem. Ważne są oczywiście kwestie wycofywania nakładów na inwestycje, lecz także to, aby patrzeć perspektywicznie na rozwój firmy.
Współpraca z wykonawcami, zbudowanie zespołu odpowiedzialnych współpracowników, jak również zarządzanie kosztami, jest kluczowe dla osiągnięcia dobrych wyników. Będziemy o tym mówić na szkoleniu.
Dokładny zakres szkolenia opublikujemy na blogu wraz z informacją o terminie zapisów.
Super wpis 🙂 O zostaniu deweloperem każdy teraz marzy. Mam znajomego ze studiów, który teraz się wkręcił na jednego z większych deweloperów w Warszawie. Sprytny był, ale to nie tak, że wybił się od 0 tylko miał już całą rodzinkę obsadzoną na dość wysokich szczeblach.
Hmmm, na wysokich szczeblach? Masz na myśli hierarchię w firmie czy raczej jakieś nieformalne powiązania? Bo nie wiem czy wypada gratulować Twojemu znajomemu?
Na pewno łatwiej działać mając wsparcie praktyków. Od zawsze tak było i tak zostanie.
Jestem jednak zdania, że można zacząć działać jako deweloper nie mając żadnych „pleców” ani promotorów. Ja tak właśnie rozpoczynałem tę przygodę.
Uważam, że jeśli jest taka możliwość to warto korzystać z cudzych, konstruktywnych doświadczeń – np. na szkoleniach, spotkaniach inwestorów i przy każdej innej nadarzającej się okazji. W tej branży błędy są bardzo kosztowne.
Działalność gospodarcza potwierdzona wpisem do CEIDG jako podstawa do prowadzenia działalności deweloperskiej jest niedopuszczalna! Jakiś komentarz? Prawo mówi co innego.
Hej Krzysztofie, ja też jestem legalistą i zawsze zwracam uwagę na to co mówi prawo.
Natomiast w pewnych sprawach prawo mówi, że można coś zrobić w pewien sposób – co tak naprawdę należy traktować jako minimalny wymóg dla danego przedsięwzięcia. I w kolejnym kroku należy rozważyć czy ten wymóg będzie wystarczający dla naszego pomysłu.
I tak jest właśnie w tym przypadku.
Z moimi doświadczeniami zawodowymi stwierdzam kategorycznie, że działalność jednoosobowa – pomimo tego, że jest dozwolona – to całkowicie nie nadaje się do prowadzenia działalności deweloperskiej.
Przede wszystkim dlatego, że podmiot prowadzący taką działalność może być przedmiotem wielu roszczeń. Mogą to być roszczenia przekładające się na bardzo duże kwoty i są to zwykle roszczenia wynikające z przyczyn na które deweloper nie zawsze ma bezpośredni wpływ. Jedną z możliwości oddzielenia odpowiedzialności majątkowej wynikającej z prowadzonej działalności deweloperskiej od osobistej jest użycie spółek.
Przykładowo prawo mówi, że VW UP! jest 4-osobowy. Wolałbym jednak w drogę do Chorwacji wybrać się np. 4-osobowym BMW X6.
A Ty?
Czy możecie ujawnić ceny szkoleń?Interesuje mnie ewentualnie termin styczniowy.
Jacku, zobacz tutaj: http://www.rozsadnibracia.pl/szkolenia-deweloperskie/
Gdy podasz e-mail w formularzu, to dostaniesz automatycznie aktualne ceny.
Witam, ja w innym temacie posiadam z bratem. Budynek po koszarach wojskowych. Budynek jest podpiwniczony z piętrem i poddaszem użytkowym. Metry użytkowe to 1750 mk, działka 18 arów. Budynek jest z 1926 r. Chcielibyśmy zainwestować i zrobić z budynku blok mieszkalny. Za bardzo nie wiemy jak się za to zabrać. Czy mógłbym prosić o radę. Jak coś zdjęcia budynku mogę przesłać. Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam Michał
Michale, zacznij od sprawdzenia planu miejscowego w lokalnym urzędzie. W zależności od zapisów w nim zawartych będzie można ocenić jaka jest dalsza ścieżka postępowania.
Jeśli działka nie leży w planie nawiąż kontakt z architektem i przygotuj wniosek o wydanie warunków przebudowy budynku.
Jak będziesz miał komplet dokumentów dotyczących nieruchomości, możesz opracować projekt wpisujący się w lokalne uwarunkowania i zacznij działać.
Jestem krawcem. Myślałem albo o kursie na programistę albo zostanie developerem. Interesują mnie pieniążki.
Ciekawe zainteresowania ^ ^
Podajcie przykład jak można stracić cały zainwestowany kapital w projekt deweloperski?
Darku – najprostszy przykład: najłatwiej stracić cały zainwestowany kapitał i to na własne życzenie wtedy gdy opracujesz projekt, który kompletnie nie uwzględnia realiów rynkowych i który zaczniesz realizować. Widzieliśmy mnóstwo takich projektów, zwykle są nam oferowane jako „działka z pozwoleniem na budowę” – w momencie gdy niedoszły inwestor zrozumiał, że realizacja takiej inwestycji nie ma sensu. O tym czy cele nasze i architekta są zbieżne możesz przeczytać w innym moim wpisie: https://www.rozsadnibracia.pl/architekt-najgorszy-wrog-inwestora/
Robercie, czy orientujesz sie moze, czy dane gus o koszcie budowy m2 mieszkania
dotyczą mieszkania w stanie deweloperskim czy w pod klucz?
Zofio, GUS opisuje to w taki sposób: „Przez cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku rozumie się przeciętne dla całego kraju nakłady poniesione przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej budynku, wyznaczone jako średnia ważona powierzchnią użytkową budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w poszczególnych województwach.” czyli wynika z tego, że dane podawane są na podstawie informacji przekazywanych do GUSu przez deweloperów. Ja osobiście, podobnie jak większość deweloperów, przekazuję klientom domy i mieszkania w stanie deweloperskim i dane dotyczącego tego właśnie stanu przesyłam do GUS.
A co mogę zrobić już teraz jeżeli mam 15 lat i moim marzeniem w przyszłości jest zostać deweloperem? Czego powinnam się nauczyć, co może przeczytać?