Sam fakt, że wiele osób chciałoby zarabiać na działalności deweloperskiej nie jest niczym dziwnym często jednak zaskakują mnie wyobrażenia ludzi o pracy dewelopera, które nie mają nic wspólnego z rzeczywistością.

Czy warto zostać deweloperem?

Trzeba sobie zdać sprawę z tego, że bycie deweloperem to nie tylko pewien stan umysłu i finansów. Słowo deweloper nie jest absolutnie synonimem słowa bogacz ani też synonimem słowa rentier. Tak naprawdę prowadzenie firmy deweloperskiej to ciężka praca, a sam deweloper to ktoś taki, kto musi wykazać się wielką determinacją, skutecznością w dążeniu do celów, a także umiejętnością świadomego określania tych celów i prognozowania ryzyk.

Typowy proces deweloperski, który rozpoczyna się zakupem działki a kończy sprzedażą wybudowanych mieszkań, składa się z łańcucha zdarzeń, z których wszystkie muszą się zakończyć sukcesem.

Oznacza to, że niepowodzenie jakiegokolwiek ważnego etapu oznaczać będzie klapę całej inwestycji. Musimy uzyskać pozwolenie na budowę, zapewnić finansowanie dla inwestycji, przeprowadzić cały proces budowlany, znaleźć nabywców wybudowanych mieszkań, uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku. I to wszystko musi się zakończyć sukcesem!

Oczywiście dla wytrwałych i zmotywowanych do działania czeka nagroda: można zarobić naprawdę duże pieniądze, które dla wielu są wystarczającą motywacją.

Dla tych, którzy chcą czegoś więcej mam dobrą wiadomość: bycie deweloperem to także swego rodzaju misja. Będziesz odpowiedzialny za kształtowanie przestrzeni która będzie otaczała ludzi przez wiele kolejnych lat. Można zrobić budynek ciekawy i intrygujący, który jednocześnie będzie znakomicie wpisywał się w otoczenie. I to jest rzeczywiście satysfakcjonujące.

Zobacz jak można zmienić okolicę,  w której mieszkasz dzięki inwestycji deweloperskiej Deweloper to nie tylko duża kasa!

Jakie utrudnienia może napotkać deweloper?

Co się stanie jeśli zakupisz działkę, a nie będziesz w stanie szybko uzyskać pozwolenia na budowę? Odwołania sąsiadów, przechodzenie przez kolejne instancje urzędowe – to wszystko oznacza stracone miesiące a nawet lata bez żadnego przychodu i zwrotu z zainwestowanych środków.

Trzeba być gotowym na taką ewentualność, bo coraz częściej zdarza się nam przechodzić przez takie scenariusze.

Posiadanie alternatywnych inwestycji, z którymi można wystartować jest bardzo pożądane. Będziesz wtedy w stanie ponosić koszty zamrożenia pierwszej inwestycji bez większych konsekwencji dla kondycji finansowej całej firmy.

Więcej o ryzykach związanych z działalnością deweloperską przeczytasz w naszych kolejnych wpisach.

Jak przygotować się do inwestycji deweloperskiej?

Myśląc o przeprowadzeniu inwestycji już przed zakupem działki powinieneś mieć gotowy wstępny biznesplan dla tego przedsięwzięcia. Patrząc na działkę zaplanuj przykładowy scenariusz dotyczący tego co wybudujesz i ile na tym zarobisz. Musisz uwzględnić koszty zakupu działki, koszty budowy a także ceny sprzedaży. W tym celu skup się na realiach lokalnego rynku i przyjmij założenia nie będące zbyt optymistycznymi.

Sama decyzja o zakupie działki powinna być oczywiście poparta analizą formalnych dokumentów: mapki do celów informacyjnych, zapisów miejscowego planu zagospodarowania, warunków od gestorów mediów, warunków gruntowych, itp.

Jak zaplanować zabudowę deweloperską na działce?

Patrząc na działkę powinieneś spróbować wstępnie naszkicować sobie na mapce planowaną zabudowę – czy to domy czy też budynek wielorodzinny. Masz wtedy okazję zapoznać się z ograniczeniami danej działki, które warunkują zapisy w planie zagospodarowania czy też w przepisach budowlanych.

Warto zawsze przejść dokładnie przez ten etap i przepracować go rzetelnie. Może się okazać, że działka, która wydawała się znakomitym miejscem na inwestycję deweloperską będzie nieopłacalna w zakupie.

Z drugiej strony często okazuje się, że warto zainteresować się działką, która jest już długo oferowana na rynku i przez wygórowaną cenę nikt jej nie kupuje. Po zrobieniu biznesplanu dla inwestycji i analizy możliwości zabudowy działki może się okazać, że jest ona najbardziej opłacalną w zakupie dla inwestycji deweloperskiej.

Pamiętaj: tyle samo czasu i pracy poświęcisz prowadząc bardzo opłacalną inwestycję jak i prowadząc inwestycję na podstawie kiepskiego projektu, która zakończy się mizernym zyskiem, na tej samej działce. Zawsze dążymy do tego, aby wykorzystać 100% możliwości, które daje dana działka.

Szczególny nacisk, jako deweloperzy, kładziemy na kwestię zakupu działki pod inwestycję deweloperską oraz optymalizację projektu budowlanego pod kątem inwestycji. Na prowadzonych przez nas warsztatach deweloperskich ćwiczyliśmy z uczestnikami praktyczne umiejętności w tym zakresie. Uważamy, że są one kluczowe dla osiągnięcia wysokich zysków.

Jak prowadzić sprzedaż inwestycji deweloperskiej?

Zaraz po dobrym projekcie to właśnie sprzedaż będzie warunkowała wysokość zysku dewelopera.

Jeśli mieszkania nie będą się sprzedawać, to w końcu nieuniknione stanie się obniżenie ceny. Sam czas, gdzie nie ma żadnej sprzedaży często jest czasem zupełnie straconym. Warto też mieć świadomość, że taka sytuacja uniemożliwi nam rozpoczynanie nowych inwestycji lub znacznie to utrudni.

Należy robić wszystko, aby nie być zmuszonym do obniżania cen poniżej tych zakładanych w biznesplanie oraz w taki sposób, aby nie było zastojów podczas sprzedaży. Jak to zrobić?

Określ dobrą cenę

Przede wszystkim oferowane ceny powinny być rynkowe. Największym błędem dewelopera jest wystartowanie ze zbyt wysokimi cenami. Po pewnym czasie na rynku rozniesie się informacja, że mieszkania u nas są drogie i ludzie zniechęcą się do tej oferty.

Po tym okresie ciężko będzie nakłonić klientów, nawet poprzez obniżki cen, do zainteresowania się ponownie naszą ofertą. Mamy wtedy do czynienia ze „spaleniem oferty”.

Sprzedawaj dobry produkt

Tak, znowu wracamy do projektu. 🙂

Przecież nie chcemy mieć jak największej powierzchni PUM. To nie jest nasz cel. Piszę to w pełni świadomie. Wiem, że wielu deweloperów na ten wskaźnik kładzie największy nacisk.

Naszym celem jest posiadanie takiego produktu, który będzie poszukiwany na rynku. Przy odpowiednio wyliczonej cenie będzie on także łatwy do sprzedania. To oczywiście wiąże się z tym, że będziemy mieli więcej chętnych do zakupu. A to właśnie sprawi, że nie będziemy zmuszeni do obniżania ceny aby spiąć sprzedaż.

Wartość produktu określana jest także przez markę firmy. Jeśli firma jest znana na danym rynku dużo łatwiej jest sprzedać mieszkania czy domy niż wtedy gdy inwestycję realizuje nieznany deweloper.

Kładźmy największy nacisk na to, aby produkt był łatwy do sprzedania, miał dobrą cenę i aby inwestycja była tak zaprojektowana żeby zapewniać maksymalny zysk.

Bądź szybki jak błyskawica

Szybka sprzedaż to podstawa przy inwestycjach deweloperskich. Okres kredytowania i termin spłaty całości wynikają z konkretnej umowy bankowej. Nie zakładaj z góry, że dostaniesz trzy albo pięć lat: plan sprzedaży i rezerwy trzeba dopasować do rzeczywistych terminów finansowania.

Sama budowa zabierze, w zależności od skali projektu, od kilku miesięcy do 1,5-2 lat. Dlatego warto rozpocząć sprzedaż jak najszybciej, aby nie marnować cennego czasu bez oferowania inwestycji na rynku.

Warto zrobić przedsprzedaż. Fakt pozyskania klientów na tym etapie pomoże nam w banku podczas organizacji finansowania. Nasz inwestycja będzie bardziej wiarygodna i mniej ryzykowna dla analityka bankowego.

Na tym etapie klienci także najwięcej zyskują, ponieważ jesteśmy gotowi zejść z części swojej marży oferując lepsze warunki zakupu.

Jak budować wiarygodność?

Jeśli cała inwestycja będzie zrealizowana w założonych terminach i w ramach wcześniej określonych założeń finansowych zyskasz wiarygodność zarówno instytucji finansujących, jak i klientów. A od nich najwięcej zależy jeśli chodzi o dalszy rozwój Twojej firmy.

Ile zarabia deweloper?

Swoje inwestycje deweloperskie planuj w taki sposób, aby:

  • po pierwsze – przynosiły one zyski, które będą dawały Ci olbrzymią satysfakcję finansową
  • po drugie – zyski były na tyle duże, abyś mógł się rozwijać realizując kolejne i większe projekty

Nie bój się zarabiania dużych pieniędzy. Wszystko jest sprawą względną. Suma, która teraz jest dla Ciebie dużą kwotą – za 2 lata może być odbierana jako znacznie mniejsza. Duże sumy można łatwo oswoić, tylko trzeba się do tego odpowiednio przygotować. Nie pozwól jednak, aby strach przed dużymi kwotami paraliżował Twoje działanie.

Z drugiej strony umiejętność cieszenia się zarobionymi pieniędzmi jest bardzo ważna. Bo przecież ciężko pracujemy po to by zarabiać, a potem wydawać to co zarobiliśmy. Rozwaga przy tym jest jednak bardzo wskazana. Znam kilka przykładów osób, które straciły wszystko bo pozwoliły by woda sodowa uderzyła im do głowy zaraz na początku przygody deweloperskiej.

Jak rozpocząć działalność deweloperską

Oczywiście w jednym wpisie nie mogę omówić wszystkich tematów dotyczących prowadzenia inwestycji deweloperskich bardzo szczegółowo i wyczerpująco.

Każdy z tematów, który zasygnalizowałem, to temat rzeka, a wiele dobrych decyzji można podjąć jedynie na podstawie wcześniejszych doświadczeń deweloperskich. No bo przecież, skąd początkujący deweloper ma wiedzieć:

  • jaka zabudowa działki będzie najkorzystniejsza
  • co to jest dobry projekt i kiedy właściwie jest na tyle dobry, aby zatwierdzić koncepcję architekta
  • jaki produkt najlepiej się sprzeda na rynku
  • jak zrobić przedsprzedaż, regularną sprzedaż i ogólnie jak wyjść skutecznie z inwestycji
  • jak określić politykę cenową
  • jak wypracować i promować swoją markę
  • itd.

Warto spotykać się i rozmawiać z praktykami, uczestniczyć w szkoleniach i warsztatach na temat inwestycji deweloperskich.

Pierwszy dobry krok już zrobiłeś – czytając ten wpis.

Doświadczenie zamiast nauki na kosztownych błędach

Jesteśmy praktykami, którzy działają na rynku od 2001 roku. Warto spotykać się z ludźmi prowadzącymi inwestycje i konfrontować z nimi swoje założenia. Dla mnie to jedna z najlepszych dróg do zdobywania wiedzy, której nie da się zastąpić samym entuzjazmem.