Gdy zaczynałem z Michałem niemal 20 lat temu budowę bliźniaka na sprzedaż to nie mieliśmy pojęcia o wielu podstawowych rzeczach związanych z deweloperką i popełniliśmy mnóstwo błędów – począwszy od przypadkowo dobranego projektu domu a skończywszy na wyborze złego generalnego wykonawcy budowy. Prowadzenie inwestycji było dla nas tak absorbujące, że trudno nam było znaleźć czas na spojrzenie na to co robimy z szerszej perspektywy.
Przez wiele lat eksperymentowaliśmy z coraz to nowymi projektami domów, które zwykle opracowywaliśmy dla każdej kolejnej działki od nowa. Patrząc na to teraz widzę jak bardzo nieefektywne były to działania. Inwestowaliśmy wtedy bardzo spontanicznie i uczyliśmy się jedynie na swoich błędach – nie było wtedy przecież szkoleń dla deweloperów. Nawet dziś kiedy świadomość deweloperów jest o wiele większa to wielu ekspertów twierdzi, że każda działka – czy to przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne – wymaga indywidualnego podejścia i opracowania całkowicie nowego, dopasowanego do danej działki rodzaju zabudowy.
Ale czy tak jest rzeczywiście dla każdego rodzaju działki?
Czy takie podejście jest najbardziej opłacalne i bezpieczne dla inwestycji?
Wiele lat temu podchodząc do zakupów kolejnych działek opracowywaliśmy ciągle nowe projekty i wprowadzaliśmy przy okazji w życie także różne przemyślenia wynikające z informacji które wcześniej uzyskaliśmy od klientów, np. „Dom mi się podoba jednak go nie kupię, bo to bliźniak.” albo: „Dom jest bardzo fajny, ale działka jest zbyt mała”. I tak kreowaliśmy za każdym razem nowy, lepszy w naszym rozumieniu, produkt – domy o większej powierzchni, z większą liczbą balkonów i sypialni, na większych działkach, wolnostojące, no i oczywiście za każdym razem pracowicie dzieliliśmy teren naszej inwestycji na pojedyncze, indywidualne działki pod każdy dom z osobna. Jednym słowem: staraliśmy się. Bardzo się staraliśmy aby klienci byli zadowoleni z tego co im dajemy. I rzeczywiście niektórzy z nich doceniali to mówiąc, że podoba im się na przykład to, że ściany są murowane i tynkowane a nie są wykonane z lekkiej zabudowy. Z drugiej strony w praktyce klienci często nie zwracali uwagi na te wszystkie elementy, na których wykonanie traciliśmy mnóstwo czasu i pieniędzy. Okazało się jednak, że idąc w coraz większy prestiż wcale nie zarabialiśmy więcej. To było zupełnie bez sensu: nie dość, że nasze inwestycje wymagały dużo większego zaangażowania kapitałowego to zysk z nich nie wzrastał przynajmniej proporcjonalnie do coraz wyższych cen oferowanych przez nas domów! Dodatkowo mieliśmy wiele pracy z obsługą kwestii gwarancyjnych: pojawiały się problemy z niewłaściwym wykonawstwem, które często wynikało z nietypowych, wyszukanych rozwiązań projektowych, które nie były powszechnie znane.
Jeśli chciałbyś zacząć działać jako deweloper to zacznij od tych wpisów:
Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań
Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?
W końcu w 2012 roku postanowiłem całkowicie zmienić filozofię tworzenia przez nas osiedli domów jednorodzinnych i opracowałem założenia nowego modelu biznesowego. Celem tego modelu miało być:
- skrócenie czasu inwestycji
- stworzenie produktu, który będzie dostępny cenowo dla typowego Kowalskiego
- stworzenie domu, który będzie wygodny dla rodziny z dziećmi
- przyśpieszenie sprzedaży domów
- zmniejszenie kapitału potrzebnego do przeprowadzenia inwestycji
- uproszczenie rozwiązań projektowych w taki sposób, aby wyeliminować usterki
- stworzenie domu niezwykle ekonomicznego w eksploatacji
- zminimalizowanie liczby prac koniecznych do wykonywania podczas eksploatacji domu oraz oczywiście…
- zwiększenie zysku.
Efektem tych prac bazujących na moich przemyśleniach było powstanie pierwszego osiedla Sasanek. Nie dość, że sama budowa i sprzedaż przebiegła bardzo sprawnie to i wynik finansowy okazał się nadspodziewanie dobry. Podczas kilku kolejnych inwestycji, które przeprowadziłem z Michałem oraz drugim bratem Piotrem (najmłodszy z nas, który także poczuł w końcu miętę do deweloperki) okazało się, że w zakresie budowy osiedli domów jednorodzinnych, które są zwykle sytuowane przez nas w podobnych, podmiejskich lokalizacjach wcale nie jest potrzebne całkowicie nowe projektowanie każdego z nich. Dużo bardziej efektywne i rentowne okazuje się skorzystanie z wypracowanego przez nas modelu biznesowego. Już na samym początku – kiedy trzeba ocenić potencjał działki – jest nam dużo łatwiej w porównaniu z tradycyjnym inwestowaniem. Wystarczy, że podzielimy powierzchnię działki przez 300 i otrzymujemy potencjalną liczbę jednostek sprzedażowych, które możemy na niej umieścić. Wiemy w przybliżeniu za jaką cenę sprzedamy Sasanki w danej lokalizacji, wiemy też ile będzie kosztowało nas ich wybudowanie, więc od razu widzimy ile moglibyśmy na takiej inwestycji zarobić i czy ma sens kupowanie danej działki.
W dalszej części tego wpisu mam zamiar napisać jeszcze kilka zdań o sasankach – jako o modelu, w którym teraz działamy w zakresie inwestycji w budownictwo jednorodzinne. I od razu wyjaśniam, że nie napisałem tego aby namawiać Cię do budowania sasanek, ale po to aby zachęcić Cię do działalności deweloperskiej jako takiej. Daje ona dużo frajdy i satysfakcji – zarówno w aspektach finansowych, jak i osobistych – gdy widzisz jak zmienia się świat dzięki Twoim inwestycjom. Oczywiście chętnie rozwijamy program sasanka i być może już wiesz, że dążymy do tego aby powstawało ich tysiąc rocznie. Nie zakładam jednak, że każdy musi budować sasanki, bo tak przecież nie jest. I na pewno możesz działać z sukcesem także w zupełnie innych modelach biznesowych niż my, bez wykorzystania sasanek. Ale ten wpis jest o tym co my robimy, a skoro działamy z sasankami, to właśnie o nich piszę 😉
Proste obliczenia, które można łatwo wykonać już podczas oglądania działki trzeba połączyć, przed dokonaniem zakupu, z uważnym przeczytaniem planu zagospodarowania ponieważ to właśnie tam zawarte są najróżniejsze ograniczenia, które mogą znacznie utrudnić wybudowanie osiedla bądź nawet uczynić taką budowę zupełnie nieopłacalną. Ograniczeniem dla realizacji osiedla w naszym modelu biznesowym jest zapis mówiący o możliwości realizacji tylko jednego budynku na jednej działce.
Budując osiedla złożone z sasanek często urządzamy na nich domy modelowe. Jeden z nich pokazuje Michał na filmie, który znajdziesz w tym wpisie: (film ma postać live’a nagrywanego telefonem)
Czy warto budować dom modelowy?
Biznes deweloperski jeśli chodzi o konieczność kontrolowania rachunków zysków i strat, właściwe trafienie ze swoim produktem w rynek jest dokładnie taki sam jak wszystkie inne biznesy. Szybka sprzedaż możliwa jest wtedy kiedy masz produkt, który dobrze trafia w gusta ludzi z segmentu rynkowego w który celujesz. Cena może być bardziej znacząca lub mniej – są tacy klienci dla których ona liczy się bardzo mocno, ale są też tacy, którzy gotowi są zapłacić więcej za to coś czego nie dostaną w ofercie innego dewelopera a co dostaną w Twojej nieruchomości. Co ważne my traktujemy nasz produkt jako całość czyli połączenie ceny, sposobu i czasu budowy oraz sposobu i kosztów późniejszej eksploatacji przez klienta.
Czy to jest dobre podejście i czy zweryfikował je rynek?
Tak, nasz model biznesowy SASANKA® został zweryfikowany pozytywnie zarówno na naszych inwestycjach, jak i w inwestycjach przeprowadzanych w różnych rejonach Polski przez Absolwentów naszego szkolenia deweloperskiego, którzy z niego korzystają. Prawdopodobnie jest to aktualnie jedyny model biznesowy w działalności deweloperskiej w skali Polski, który jest udostępniany i z sukcesem wykorzystywany przez różnych deweloperów.
Osiedla z sasankami budowane są w różnych miejscach Polski, a my odwiedziliśmy kilka z nich z kamerą. Tutaj możesz zobaczyć filmy o tych osiedlach:
Iza z Jackiem budujący osiedle sasanek w okolicach Bielska-Białej:
Kuba & Kuba budujący osiedle sasanek w okolicach Gdyni:
A na tej stronie znajdziesz wszystkie aktualnie budowane osiedla sasanek:
Jak widzisz sasanki aktualnie budowane są już w dziesięciu województwach 🙂 💪🏻
Zaczynając działalność deweloperską można startować od różnych inwestycji: małych albo dużych, w budownictwo jednorodzinne lub wielorodzinne. Wszystko zależy od preferencji konkretnego inwestora, od jego potencjału oraz determinacji w dążeniu do celu. Niektórzy będą sprawdzali wszystko na sobie – tak jak my kiedyś a inni będą woleli sprawdzone rozwiązania. Sprawa wygląda podobnie jak przy otwieraniu restauracji: jedni wolą samodzielnie dojść do własnej receptury, którą będą oferować na rynku, wolą sami dobrać produkty i rodzaj kuchni a inni wybiorą skorzystanie ze sprawdzonego modelu biznesowego, który gwarantuje przewidywalne, satysfakcjonujące wyniki a eksperymenty kulinarne zostawiają sobie na niedzielne obiady w domu. Czy skorzystalibyśmy z takiego gotowca gdyby był dostępny wtedy gdy my zaczynaliśmy? Pewnie tak – gdybyśmy tylko znaleźli czas żeby się o nim dowiedzieć 😉
Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
- Mieszkanie na START | Jak działa kredyt 0% | Główne założenia programu – zapis webinaru - 12 maja 2024
- Kawalerki na osiedlu RENTON® RUMIA GŁOGOWA od Rozsądnych Braci: stabilny dochód oparty o nieruchomości - 26 kwietnia 2024
- Good news🔥 🔥 🔥Mamy to! 💪💪 💪 MICHAŁ odebrał zaświadczenie o samodzielności 47 lokali w naszym Rentonie - 29 czerwca 2023
- Czy warto założyć spółkę z o.o.? – doradca podatkowy odpowiada praktykowi! Same konkrety! - 5 maja 2023
- Mamy TO! Jest wyrok WSA w sprawie wyodrębniania lokali w naszym RENTONIE. - 26 kwietnia 2023
- Wysoka inflacja, drogie mieszkania. Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w 2022 roku? - 10 sierpnia 2022
- Jak robić biznes deweloperski w 2022 roku? Czy warto rozpoczynać deweloperkę? - 23 czerwca 2022
- Jak założyć własną firmę aby mieć z niej dużo pieniędzy i… frajdy - 19 stycznia 2022
- Jak zbudować jednorazowo duży portfel mieszkań na wynajem? Budynki typu RENTON. - 10 stycznia 2022
- Czy warto rozpoczynać inwestycje deweloperskie? Czy ceny mieszkań będą rosły czy spadały?? - 13 grudnia 2021
