Zaczynaliśmy inwestować w branży deweloperskiej kilkanaście lat temu. Nikt wtedy nie słyszał ani o ustawie deweloperskiej, ani o rachunkach powierniczych. O ile większe jest bezpieczeństwo wpłat dokonywanych przez klientów obecnie? Ci, którzy sądzą, że jest 100-procentowe niestety się mylą.
Rynek deweloperski przez długi czas był rynkiem dzikim, którym co jakiś czas wstrząsały informacje o kolejnym przekręcie, którego ofiarami byli zwykli ludzie tracący często majątek zbierany przez całe życie.
Zwykle wyglądało to w następujący sposób:
Deweloper rozpoczynał oferowanie mieszkań na dowolnym etapie. Często był to etap nazywany potocznie „dziurą w ziemi”. Potem rozpoczynało się zbieranie zaliczek na mieszkania. Niektórzy klienci wpłacali większość lub całą należność za swoje mieszkanie. Uzyskanie wpłat od klientów nie było trudne w przypadku gdy lokalizacja inwestycji była doskonała. Podobnie było w sytuacji, gdy ceny, których żądał deweloper były atrakcyjne.
Od chwili, gdy środki trafiały na konto dewelopera ten mógł je zacząć wydawać. W zasadzie nie było praktycznej metody zweryfikowania czy deweloper gromadzi środki zebrane od klientów z przeznaczeniem na dokończenie inwestycji.
Dodatkowo w trakcie trwania inwestycji deweloper często podwyższał ceny. A jeśli ktoś się na to nie zgadzał, to… droga wolna – mógł zrezygnować z zakupu mieszkania. Kilku chętnych już czekało na jego miejsce. Takie praktyki były dotkliwe dla kupujących szczególnie w okresie boomu na rynku nieruchomości.
Jak ustawa deweloperska mnie chroni?
Przy umowach objętych obowiązkiem mieszkaniowego rachunku powierniczego środki nabywcy trafiają na rachunek otwarty albo zamknięty. Z otwartego bank wypłaca środki po kontroli zakończonych etapów i spełnieniu ustawowych warunków; ostatnia transza wymaga przeniesienia prawa na nabywcę. Z zamkniętego wypłata następuje po przeniesieniu prawa.
Środki wypłacone z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper może przeznaczać wyłącznie na finansowanie lub refinansowanie przedsięwzięcia albo zadania inwestycyjnego, dla którego prowadzony jest rachunek. To ustawowe ograniczenie — nie swobodna możliwość wydawania pieniędzy na inne projekty.
Co to oznacza w praktyce?
Jeśli inwestycja się słabo sprzedaje, a deweloper nie ma kredytu deweloperskiego to mogą się pojawić problemy z dokończeniem inwestycji. Wzięcie kredytu przez dewelopera nie jest obowiązkowe. Warto też zdać sobie sprawę z tego, że może być także niemożliwe dla nierzetelnych firm.
Kupując mieszkanie możesz się dowiedzieć samodzielnie czy jakiś bank udzielił kredytu deweloperskiego. Informację o tym znajdziesz w prospekcie informacyjnym, który musisz obowiązkowo otrzymać przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
Dlaczego deweloper może upaść?
Jak w praktyce wyglądałby niekorzystny scenariusz?
Mniej więcej w ten sposób: deweloper oferuje mieszkania i jednocześnie prowadzi budowę. Płatności za materiały i robociznę pokrywa z wpłat płynących od klientów, którzy podpisali umowy i wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy. Jest to możliwe dzięki wykorzystaniu odroczonych terminów płatności. Jeśli z czasem nie przybywa kupujących to środki płynące od obecnych klientów mogą już nie wystarczyć na pokrycie wydatków związanych z kontynuowaniem budowy. W takiej sytuacji mogą nastąpić opóźnienia w inwestycji – w najlepszym przypadku. A w najgorszym może dojść nawet do upadłości dewelopera.
Co się stanie, gdy deweloper ogłosi upadłość?
Upadłość nadal może oznaczać poważny problem z terminem i dokończeniem budowy. Nie można jednak dziś opisywać ochrony kupującego tak, jakby kończyła się na masie upadłości i ewentualnych dopłatach. Dla umów objętych nowym systemem ochrony działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który w ustawowo określonych przypadkach zapewnia zwrot wpłat nabywcy.
Trzeba sprawdzić konkretną umowę i przepisy przejściowe: ochrony DFG nie należy automatycznie przypisywać każdej dawnej transakcji. Zwrot pieniędzy to także coś innego niż obietnica, że mieszkanie zostanie ukończone zgodnie z pierwotnym terminem.
Dla mnie jako kupującego nadal ważne byłoby sprawdzenie wykonawcy, finansowania i samego projektu. Ochrona wpłat jest istotna, ale nie zastępuje tej oceny.
Mądry Polak przed szkodą
Chyba najlepszym rozwiązaniem jest rada jaką usłyszałem po transakcji z nieuczciwym kontrahentem. Nie otrzymałem od niego do dziś dużej sumy pieniędzy stanowiącej resztę należności za nieruchomość.
Otóż usłyszałem taką radę od kogoś mądrego:
Trzeba wiedzieć z kim robisz interesy.
Czy jest bezpieczniejszy sposób na ochronę swoich pieniędzy?
Czyli wychodzi na to, że wbrew pozorom bezpieczniejszą jest inwestycją z obciążoną hipoteką, czyli jak jest finansowana z kredytu. Utarło się tak, bynajmiej u mnie w mieście, że atutem jest tekst do klientów: „ta inwestycja jest realizowana ze środków własnych, księga wieczysta nie jest obciążona, super sprawa” No nie jest tak do końca…
Gdy deweloper ma finansowanie bankowe na daną inwestycję to jest wysokie prawdopodobieństwo, że ją dokończy – to raz. A dwa: oznacza to, że ktoś już fachowo sprawdził dewelopera oraz samą inwestycję. Dokumenty, zdolność kredytową, sam biznesplan oraz… wartość nieruchomości.
Samo obciążenie KW nie jest problemem, ponieważ bank zwalnia dane mieszkanie z zabezpieczenia kredytu, jeśli zostanie spłacona pewna kwota.
Ryzyko niedokończenia inwestycji jest dużo mniejsze jak jest kredyt.
Idealnym rozwiązaniem wydaje się zatem duży udział środków własnych, ale finalizacja zabezpieczona kredytowanie…
To jest właśnie powód przez który postanowiłem zrezygnować z mieszkania deweloperskiego i kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Jednak i tutaj nie obyło się bez przeszkód… Jak to mówią, mądry polak po szkodzie. Teraz planuję kupić kolejne mieszkanie (tym razem pod wynajem) i na pewno skorzystam z pomocy biura nieruchomości.