Zaczynaliśmy inwestować w branży deweloperskiej kilkanaście lat temu. Nikt wtedy nie słyszał ani o ustawie deweloperskiej, ani o rachunkach powierniczych. O ile większe jest bezpieczeństwo wpłat dokonywanych przez klientów obecnie? Ci, którzy sądzą, że jest 100-procentowe niestety się mylą.
Rynek deweloperski przez długi czas był rynkiem dzikim, którym co jakiś czas wstrząsały informacje o kolejnym przekręcie, którego ofiarami byli zwykli ludzie tracący często majątek zbierany przez całe życie.
Zwykle wyglądało to w następujący sposób:
Deweloper rozpoczynał oferowanie mieszkań na dowolnym etapie. Często był to etap nazywany potocznie „dziurą w ziemi”. Potem rozpoczynało się zbieranie zaliczek na mieszkania. Niektórzy klienci wpłacali większość lub całą należność za swoje mieszkanie. Uzyskanie wpłat od klientów nie było trudne w przypadku gdy lokalizacja inwestycji była doskonała. Podobnie było w sytuacji, gdy ceny, których żądał deweloper były atrakcyjne.
Od chwili, gdy środki trafiały na konto dewelopera ten mógł je zacząć wydawać. W zasadzie nie było praktycznej metody zweryfikowania czy deweloper gromadzi środki zebrane od klientów z przeznaczeniem na dokończenie inwestycji.
Dodatkowo w trakcie trwania inwestycji deweloper często podwyższał ceny. A jeśli ktoś się na to nie zgadzał, to… droga wolna – mógł zrezygnować z zakupu mieszkania. Kilku chętnych już czekało na jego miejsce. Takie praktyki były dotkliwe dla kupujących szczególnie w okresie boomu na rynku nieruchomości.
Jak ustawa deweloperska mnie chroni?
Obecnie deweloper jeśli chce pobierać środki od klientów przed zakończeniem inwestycji zobowiązany jest do założenia rachunku powierniczego. Nie wchodząc w szczegóły można przyjąć, że pieniądze trafią do dewelopera najwcześniej po tym jak zakończy dany etap budowy.
Warto wiedzieć, że te środki, które trafią na konto dewelopera z rachunku powierniczego nie muszą być już przeznaczone na tą konkretną inwestycję. Nieuczciwy deweloper może je dowolnie wydać.
Co to oznacza w praktyce?
Ano jeśli inwestycja się słabo sprzedaje, a deweloper nie ma kredytu deweloperskiego to mogą się pojawić problemy z dokończeniem inwestycji. Wzięcie kredytu przez dewelopera nie jest obowiązkowe. Warto też zdać sobie sprawę z tego, że może być także niemożliwe dla nierzetelnych firm.
Kupując mieszkanie możesz się dowiedzieć samodzielnie czy jakiś bank udzielił kredytu deweloperskiego. Informację o tym znajdziesz w prospekcie informacyjnym, który musisz obowiązkowo otrzymać przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
Dlaczego deweloper może upaść?
Jak w praktyce wyglądałby niekorzystny scenariusz?
Mniej więcej w ten sposób: deweloper oferuje mieszkania i jednocześnie prowadzi budowę. Płatności za materiały i robociznę pokrywa z wpłat płynących od klientów, którzy podpisali umowy i wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy. Jest to możliwe dzięki wykorzystaniu odroczonych terminów płatności. Jeśli z czasem nie przybywa kupujących to środki płynące od obecnych klientów mogą już nie wystarczyć na pokrycie wydatków związanych z kontynuowaniem budowy. W takiej sytuacji mogą nastąpić opóźnienia w inwestycji – w najlepszym przypadku. A w najgorszym może dojść nawet do upadłości dewelopera.
Co się stanie gdy deweloper ogłosi upadłość?
Obecnie środki zgromadzone na rachunku powierniczym oraz sam grunt będą stanowiły osobną masę upadłości. Majątek ten w pierwszej kolejności ma zaspokoić roszczenia obecnych klientów.
Nabywcy lokali mają wtedy możliwość:
- zdecydowania, że zaspokajają się z tej masy
- zdecydowania o kontynuacji inwestycji przez zarządcę lub syndyka oraz decydują o wysokości dopłat potrzebnych do dokończenia inwestycji
- zawarcia układu likwidacyjnego
Cóż dla mnie, jako kupującego, żadna z tych opcji nie byłaby atrakcyjna.
Ilość środków na koncie z pewnością nie wystarczy na dokończenie inwestycji. Gdyby było inaczej to deweloper prawdopodobnie by nie upadł. Oczywiście mógł zostać pogrążony przez inną inwestycję. I tak czasem się dzieje.
Na zawieraniu układów likwidacyjnych się nie znam, więc nie rozwinę szerzej tego tematu. Nie wygląda mi to jednak na procedurę szybką i przyjemną.
Ciekawie brzmi jednak możliwość dokończenia budowy przez zarządcę lub syndyka.
Perspektywa dokończenia budowy przez podmiot, który niekoniecznie musi się znać na prowadzeniu inwestycji deweloperskich nie napawa raczej optymizmem. Dodatkowo niezbyt ciekawie brzmi informacja o tych dopłatach potrzebnych do dokończenia inwestycji. Kto ustali ich faktyczną wysokość i czy na pewno wystarczą na dokończenie budowy? Czy to rzeczywiście może zadziałać?
Co w przypadku, gdy sam projekt inwestycji został zrobiony bez znajomości lokalnego rynku? Może się okazać, że na pozostałe mieszkania nadal nie znajdą się nabywcy – przecież gdyby się znaleźli podczas budowy – deweloper być może sam by ją dokończył. Okazuje się, że musimy także sfinansować koszty budowy tych, trudnych do sprzedania, mieszkań.
Też niezbyt atrakcyjna perspektywa. Co Ty o tym myślisz?
Mądry Polak przed szkodą
Chyba najlepszym rozwiązaniem jest rada jaką usłyszałem po transakcji z nieuczciwym kontrahentem. Nie otrzymałem od niego do dziś dużej sumy pieniędzy stanowiącej resztę należności za nieruchomość.
Otóż usłyszałem taką radę od kogoś mądrego:
Trzeba wiedzieć z kim robisz interesy.
Czy jest bezpieczniejszy sposób na ochronę swoich pieniędzy?
Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis
- Mieszkanie na START | Jak działa kredyt 0% | Główne założenia programu – zapis webinaru - 12 maja 2024
- Kawalerki na osiedlu RENTON® RUMIA GŁOGOWA od Rozsądnych Braci: stabilny dochód oparty o nieruchomości - 26 kwietnia 2024
- Good news🔥 🔥 🔥Mamy to! 💪💪 💪 MICHAŁ odebrał zaświadczenie o samodzielności 47 lokali w naszym Rentonie - 29 czerwca 2023
- Czy warto założyć spółkę z o.o.? – doradca podatkowy odpowiada praktykowi! Same konkrety! - 5 maja 2023
- Mamy TO! Jest wyrok WSA w sprawie wyodrębniania lokali w naszym RENTONIE. - 26 kwietnia 2023
- Wysoka inflacja, drogie mieszkania. Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w 2022 roku? - 10 sierpnia 2022
- Jak robić biznes deweloperski w 2022 roku? Czy warto rozpoczynać deweloperkę? - 23 czerwca 2022
- Jak założyć własną firmę aby mieć z niej dużo pieniędzy i… frajdy - 19 stycznia 2022
- Jak zbudować jednorazowo duży portfel mieszkań na wynajem? Budynki typu RENTON. - 10 stycznia 2022
- Czy warto rozpoczynać inwestycje deweloperskie? Czy ceny mieszkań będą rosły czy spadały?? - 13 grudnia 2021
Czyli wychodzi na to, że wbrew pozorom bezpieczniejszą jest inwestycją z obciążoną hipoteką, czyli jak jest finansowana z kredytu. Utarło się tak, bynajmiej u mnie w mieście, że atutem jest tekst do klientów: „ta inwestycja jest realizowana ze środków własnych, księga wieczysta nie jest obciążona, super sprawa” No nie jest tak do końca…
Gdy deweloper ma finansowanie bankowe na daną inwestycję to jest wysokie prawdopodobieństwo, że ją dokończy – to raz. A dwa: oznacza to, że ktoś już fachowo sprawdził dewelopera oraz samą inwestycję. Dokumenty, zdolność kredytową, sam biznesplan oraz… wartość nieruchomości.
Samo obciążenie KW nie jest problemem, ponieważ bank zwalnia dane mieszkanie z zabezpieczenia kredytu, jeśli zostanie spłacona pewna kwota.
Ryzyko niedokończenia inwestycji jest dużo mniejsze jak jest kredyt.
Idealnym rozwiązaniem wydaje się zatem duży udział środków własnych, ale finalizacja zabezpieczona kredytowanie…
To jest właśnie powód przez który postanowiłem zrezygnować z mieszkania deweloperskiego i kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Jednak i tutaj nie obyło się bez przeszkód… Jak to mówią, mądry polak po szkodzie. Teraz planuję kupić kolejne mieszkanie (tym razem pod wynajem) i na pewno skorzystam z pomocy biura nieruchomości.