Nie spodziewałem się tego! Pojechałem oglądać nieruchomości na wynajem w Hiszpanii a w tym czasie nadciągnęła tam burza Gloria! Czy inwestowanie w Hiszpanii ma sens dla kogoś kto inwestuje w nieruchomości w Polsce?

Skąd pomysł na inwestowanie w Hiszpanii?

Od pewnego czasu rozważam koncepcję inwestowania w nieruchomości na innym rynku, gdzie miałbym zapewnione z jednej strony duże bezpieczeństwo inwestowania (mam na myśli cywilizowany kraj) a z drugiej strony dochód pasywny w euro.

Jesteśmy w UE i możemy teraz bez żadnych przeszkód prowadzić inwestycje na jej terenie. Ja skupiłem się na Hiszpanii. Dlaczego akurat tam?

Raz: dlatego, że lubię ciepło. Im jestem starszy tym bardziej je lubię. Skoro nie będę już młodszy to widać, że będę coraz bardziej go potrzebował – a Hiszpania jest z reguły ciepła.

Dwa: należymy do UE i jako polski obywatel mogę polecieć do Hiszpanii i zaraz po wyjściu z samolotu mogę założyć działalność gospodarczą, kupić nieruchomość, zarabiać w euro – czyli po prostu normalnie funkcjonować bez żadnych skomplikowanych formalności i to w cywilizowanym kraju – w odróżnieniu np. od krajów afrykańskich gdzie przecież także jest ciepło i dość tanio.

Trzy: język hiszpański wydał mi się w miarę prosty gdy zacząłem się go uczyć z aplikacją duolingo oraz memrise. A znajomość języka z pewnością ułatwi mi ewentualne inwestowanie w danym kraju. Od kilku miesięcy staram się regularnie korzystać z tych aplikacji i w podstawowych sytuacjach życiowych potrafię sobie już poradzić.

Czy moim marzeniem jest wyemigrować na stałe z Polski do Hiszpanii? Nie. Uważam, że w Polsce dobrze się żyje, mieszkam tu od urodzenia i nie chcę zmieniać swojego obywatelstwa. Pracuję i płacę uczciwie podatki w Polsce od wielu lat – i uważam, że to jest bardzo ważne podejście w kontekście wspierania swojego kraju. Oczywiście to moja opinia dotycząca mojej sytuacji i nie potępiam w żaden sposób ludzi, którzy zdecydowali się na wyjazd za granicę i zmianę swojego obywatelstwa czy miejsca stałego zamieszkania.

Inwestując w konkretnym kraju trzeba wziąć pod uwagę uwarunkowania prawne dla prowadzonego biznesu. Ten wyjazd miał poszerzyć moją wiedzę także w tym zakresie. Na razie wiem tyle, że niedawne zmiany, które zaszły w polskim systemie podatkowym – np. niski 9% CIT dla małych spółek – to coś co trudno będzie znaleźć w Hiszpanii.

Jeśli nie wiesz o co chodzi z niskim CITem – rozpoznaj sobie ten temat bo warto mieć świadomość, że mamy w Polsce raj podatkowy. Korzystaj – póki można, bo nie wiadomo ile czasu potrwa taka sytuacja. Widać, że różne przepisy potrafią dość szybko się zmieniać.

Gdzie zacząłem szukać nieruchomości pod inwestycje i dlaczego?

Ponieważ obecnie mieszkam pod Trójmiastem skupiłem się na miastach do których mogę wygodnie i szybko dolecieć – wytypowałem Barcelonę oraz Alicante. W sierpniu odwiedziłem Barcelonę, a teraz poleciałem do Alicante a stamtąd pojechałem do pobliskiego miasta – Gandii.

Kilka miesięcy temu podczas spotkania w Gdyni Jan Fijor, człowiek, który związał większą część swego życia z inwestowaniem w nieruchomości, zwrócił moją uwagę na to miasto, które według niego ma wiele zalet. Opowiedział mi o charakterze miasta, jego podziale na dwie części (nadmorską i miejską) oraz o potencjale na rynku nieruchomości. Jako, że Jan potrafi mówić interesująco o nieruchomościach oraz z uwagi na fakt, że jego opowieści są bardzo malownicze 🙂 jego rekomendacja zapadła mi w pamięć.

Przy okazji przejrzałem filmy na YouTube dotyczące tego miasta i tak trafiłem na kanał Piotra Kostrzewy vel Pedro, gdzie obejrzałem nieruchomości, z których część wydała mi się całkiem atrakcyjna. I tak, idąc po tych wstępnych rekomendacjach postanowiłem skupić swoją uwagę już konkretnie na Gandii. 

Gandia znajduje się w Hiszpanii około 100 km od Alicante i około 70 km od Walencji, na wybrzeżu Costa del Azahar. Miasto podzielone jest geograficznie na dwie części: wschodnią, która ma charakter kurortu nadmorskiego z hotelami, promenadą, plażą, barami, itp. oraz zachodnią, która posiada starszą zabudowę, deptak itp. Obie części oddalone są od siebie o około 4 km. Odległość drogowa Gandii od Warszawy (i od Wejherowa ;)) to: 2770 km.

Inwestowanie na kontynencie w porównaniu np. z Wyspami Kanaryjskimi ma tez ten plus, że  jest tu dużo łatwiej dotrzeć – w razie czego można nawet pojechać z lub do Polski samochodem. Lot też jest dość krótki – około 3:20h. A to ma dla mnie duże znaczenie.

Z jednej strony, w mojej ocenie, potencjał na rynku nieruchomości jest tam olbrzymi z uwagi na niskie ceny (np. mieszkania od dwudziestu kilku tysięcy euro) połączone ze stosunkowo wysokimi czynszami najmu w samej Gandii.

Z drugiej strony: teraz działam w Małym Trójmieście Kaszubskim i mniejsze miasto pozwala mi poczuć się dużo bardziej swojsko 😉 niż większe miasto typu Barcelona czy Walencja. A na poważnie: to mam wrażenie, że ceny nieruchomości odbiły w większych miastach już dość mocno po ostatnim kryzysie.

Liczba stałych mieszkańców Gandii według internetu liczy około 73.000 osób. Oczywiście podczas sezonu letniego liczba turystów jest wielokrotnie większa. Gandia ma potencjał z jednej strony na inwestowanie w wynajem długoterminowy, a z drugiej strony na wynajem typowo turystyczny lub inny biznes związany z turystyką czy morzem – z racji swojego śródziemnomorskiego położenia. W nadmorskiej części Gandii znajduje się szeroka i długa na 4km piękna piaszczysta plaża z doskonale zagospodarowanym otoczeniem: ulicami, ścieżkami rowerowymi, toaletami, hotelami, restauracjami, itp.

Jaka pogoda jest w Gandii i czy zawsze świeci tam słońce?

Jak już się zorientowałeś po wstępniaku do tego wpisu to ja nie trafiłem tym razem na dobrą pogodę w Hiszpanii.\ Początkowo byłem nieco rozczarowany, ale tak naprawdę to bardzo duży plus, że mogłem poznać Gandię w taką pogodę właśnie. Teraz wiem, że już gorzej być nie może (chyba 😉 ). Przynajmniej tak twierdzili mieszkańcy oraz telewizja hiszpańska. Mogłem więc zobaczyć jak wyglądają ulice, nieruchomości oraz jak zachowują się Hiszpanie podczas takiej kilkudniowej klęski żywiołowej.

Zobacz: poniżej dałem zdjęcia z okresu tuż po tej burzy. Myślę, że warto abyś także Ty widział jak może wyglądać pogoda w Hiszpanii no i w jakich warunkach oglądałem nieruchomości.

Pogoda była bardzo kiepska – przez kilka dni była ciągła burza połączona z bardzo silnym wiatrem a temperatura w dzień osiągała maksymalnie 14 stopni. Czy było coś dobrego w tej sytuacji? Jeśli na siłę szukać to tak, mogłem przekonać się (choć w sumie nie jest to jakimś extra interesującym tematem), że miasto posiada sprawną kanalizację deszczową 🙂 i naprawdę w bardzo niewielu miejscach pojawiały się większe kałuże. Praktycznie całość wody deszczowej była sprawnie odprowadzana – podejrzewam, że głównie do przepływającej przez miasto rzeki Rio Serpis, której koryto wypełnione było na całej szerokości spienioną wodą.

Jeśli chodzi o ulice zlokalizowane przy plaży to sztorm wywiał na nie mnóstwo piachu, a w miejscach gdzie są niższe zabezpieczenia woda morska potrafiła wlewać się na ulice. Na zdjęciach poniżej widać jak po burzy wyglądały wybrukowane ulice miejscowości leżącej nieopodal Gandii – Olivie. Na drugim zdjęciu widać koparki zbierające i wywożące piach z ulic.

W Gandii jest bardzo ciepło od kwietnia do października, a taka pogoda jak podczas mojego pobytu zdarza się naprawdę rzadko.

Czy ceny nieruchomości w Hiszpanii mają potencjał do wzrostu?

Można spotkać się z twierdzeniem, że tyle jest nabudowanych nieruchomości w Hiszpanii, że potencjał do wzrostu cen jest bardzo mały. Coś w tym jest, ale sądzę, że skoro w Hiszpanii można kupić mieszkanie w cenie za metr kwadratowy niewiele przekraczającej 2.000 złotych to jakiś potencjał do wzrostu cen jednak jest. Znalezienie mieszkania w takich cenach jest co prawda wyzwaniem, ale jest to możliwe. Są to zwykle mieszkania przeznaczone do remontu, zarówno z rynku wtórnego, jak i z tzw. portfela bankowego. Hiszpańskie banki posiadają wiele nieruchomości przejętych od kredytobiorców którzy nie poradzili sobie ze spłatą rat kredytów.

Co ciekawe obecnie są budowane nowe nieruchomości w Gandii i ceny za metr są dużo wyższe. I w sumie nie ma się czemu dziwić: koszty wybudowania są przecież wysokie, no i zawsze znajdą się klienci, którzy są skłonni zapłacić za mieszkanie w nowym budynku. Z drugiej strony też mogę zrozumieć takie podejście: remontowanie starego mieszkania w Hiszpanii może być dla inwestora prawdziwą drogą przez mękę.

W każdym razie ja patrzę na inwestowanie w Hiszpanii głównie jako inwestowanie w przepływy pasywne dające dochody w  euro i to one są dla mnie priorytetem przy ocenie potencjału inwestycji – a nie sam wzrost ceny mieszkania jako taki. Oczywiście kupując mieszkanie chcę także aby jego stan i lokalizacja gwarantowały możliwość jego korzystnej sprzedaży także w dłuższej perspektywie. 

Czy chcesz zarabiać na samym wzroście ceny czy także na czymś innym? O tym jakie są rodzaje inwestowania w nieruchomości  przeczytasz w innym moim wpisie: Jak zarabiać na nieruchomościach – 5 sposobów

Polecam Ci także gorąco wpis Michała na ten temat: Czy warto kupować mieszkanie na wynajem na kredyt?

Obejrzałem w sumie kilka mieszkań i domów w różnym stanie i w różnych lokalizacjach. Mam już pogląd na to co można kupić za 27.000, 36.000, 44.000 czy też 70.000 lub 111.000 euro. I to najtańsze mieszkanie za 27.000 już miało około 70 m2 w układzie: salon, kuchnia, 3 sypialnie, łazienka! Tak, w Polsce taka cena obecnie to jedynie marzenie senne inwestora 😉 W Gandii ogólnie mieszkania są dość duże jak na swoje ceny, powierzchnie powyżej 100 m2 nie są rzadkością i można znaleźć wiele takich mieszkań w ofertach biur pośrednictwa. 

Za 27.000 euro można kupić mieszkanie z 3 sypialniami niedaleko ścisłego centrum w budynku z windą:

Za 70.000 euro można już zakupić dom za miastem do niewielkiego remontu (malowanie, meblowanie) z basenem znajdującym się na terenie wspólnoty z którego korzystają także mieszkańcy pozostałych 6 domów:

Za 111.000 euro można kupić stokilkudziesięciometrowe mieszkanie z balkonem, dwoma łazienkami, trzema sypialniami w dość bliskim sąsiedztwie plaży:

Standard wykończenia mieszkań nie jest zbyt imponujący i w zasadzie trzeba założyć jeszcze niemal dla każdego oglądanego mieszkania konkretny budżet na jego remont.

Czy spodobało Cię któreś z tych mieszkań patrząc pod kątem inwestowania?

Jak sfinansować zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Można kupić nieruchomość za gotówkę, ale można sfinansować zakup kredytem nawet jeśli obecnie pracujesz i zarabiasz w Polsce! Z mojego krótkiego rozpoznania wynikło, że mogę uzyskać kredyt z oprocentowaniem około 2,7% na mój polski PIT z wkładem własnym 30%. Co ciekawe bank nie wymaga przetłumaczonych dokumentów ponieważ jest w stanie zrobić to we własnym zakresie. Oczywiście może być tak, że każdy bank podchodzi do tego inaczej i Ty możesz trafić do banku gdzie otrzymasz inne wymagania, ale ja akurat spotkałem się z taką właśnie informacją.

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem w Hiszpanii jest łatwe?

Przede wszystkim inwestując w wynajem trzeba mieć kogoś kto będzie w stanie profesjonalnie zająć się obsługą najmu. Ponieważ mnie interesuje głównie wynajem długoterminowy to starałem się pozyskać jak najwięcej informacji na ten właśnie temat. I co się okazało? Zarządzanie takim wynajmem prowadzone jest przez pośredników, którzy robią wstępną selekcję najemców oraz organizują proces podpisania umowy najmu. Potem inkasują wynagrodzenie równe jednemu czynszowi najmu i… zamykają temat. Czyli tak jak u nas kilkanaście lat temu. Byłem w Gandii zaledwie kilka dni i przez ten czas mi osobiście nie udało się dotrzeć do firm zajmujących się długim terminem w profesjonalny sposób, ale może po prostu źle szukałem lub nie miałem szczęścia. Więc jeśli znasz taką firmę – prośba abyś podzielił się swoją wiedzą 🙂 – daj mi znać jeśli masz takie informacje.

Dlaczego interesuje mnie akurat wynajem długoterminowy? O tym postaram się napisać w specjalnym wpisie na ten temat właśnie.

Aha, a dlaczego właściwie pod pierwszą inwestycję w Hiszpanii szukam mieszkania na wynajem a nie mieszkania dla siebie? Przeczytaj ten wpis Dlaczego nie warto kupować mieszkania dla siebie? i daj znać czy to co Michał tam napisał ma dla Ciebie sens 🙂

Jeśli chodzi o wynajem krótkoterminowy to jest on dość mocno podobny do naszego – czyli trwa głównie w okresie letnim. Gandia jest miastem do którego przyjeżdżają podobno przeważnie sami Hiszpanie na wakacje i z uwagi na ten fakt miesiące w których najlepiej wynajmuje się nieruchomości turystyczne to lipiec i sierpień. Niektórzy pośrednicy twierdzili, że taki wynajem odbywa się od połowy kwietnia do połowy października – z oczywistych powodów nie sprawdziłem tego osobiście. Nie wykluczam jednak także tego, że warto będzie prowadzić wynajem hybrydowy – czyli część roku na długi termin a część na krótki.

Aby prowadzić najem krótkoterminowy należy mieć specjalną licencję dla danego mieszkania. Obecnie procedura ich uzyskania jest dość prosta jednak nie dla wszystkich nieruchomości będzie to możliwe czy też bezproblemowe. Warto wcześniej zorientować się w tym temacie jeśli planujesz wynajem krótkoterminowy.

Koszty zarządzania najmem krótkoterminowym są dość wysokie, bo razem z opłatami za portale rezerwacyjne mogą wynieść nawet 50% przychodów jeśli zlecisz wszystko specjalistycznej firmie. No i oczywiście od zysku będziesz musiał zapłacić podatek – z tego co się wstępnie zorientowałem – 19%.

Co z podatkami w Gandii?

Ogólnie temat rozliczeń podatków z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii jest dla mnie nieco zagadkowy i można powiedzieć że wiem mniej niż więcej. Podobno przy wynajmie krótkoterminowym należy składać kwartalne deklaracje, których sporządzenie jest dosyć drogie: około 70 euro/nieruchomość/kwartał/właściciela. I nawet gdy masz pustostany to musisz opłacić podatek – co prawda w symbolicznej wysokości, ale deklarację i tak trzeba sporządzić. Czy takie same zasady obowiązują przy wynajmie długoterminowym? Wstępnie dowiedziałem się, że jest to dużo prostsze i nieco tańsze. Tak więc jeśli masz większą wiedzę ode mnie w tych tematach to zapraszam do kontaktu i podzielenia się nią 🙂

Jakie są koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Z mojego wstępnego rozpoznania wynikło, że koszty transakcyjne to około 13-15% ceny nieruchomości. 

Co muszę załatwić aby kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Aby kupić nieruchomość potrzebujesz posiadać numer N.I.E. Z pomocą osoby znającej temat można załatwić tę formalność w około dwie godziny. W praktyce wyglądało to tak, że poszliśmy z Piotrem na posterunek policji gdzie złożony został wniosek o mój numer. Aha: teoretycznie trzeba się zapisać w internetowej kolejce, ale jak się okazało w praktyce można także dostać się do okienka poza kolejnością nie będąc zapisanym 😉 Potem udaliśmy się do banku odległego o jakiś kilometr i dokonaliśmy wpłaty gotówkowej w bankomacie z opcją dokonywania opłat za numer N.I.E. i przy wykorzystaniu kodu kreskowego z formularza. Po wpłaceniu niecałych 10 EUR za numer (gotówkowo) udaliśmy się z powrotem na posterunek gdzie mogłem już odebrać gotowy dokument z potwierdzeniem wydania mojego numeru N.I.E.

Aby dokonać zakupu nieruchomości będziesz potrzebował założyć konto bankowe. Będziesz miał w takim przypadku możliwość pobrania czeków za pomocą których będziesz mógł zapłacić sprzedającemu. Przy uzyskaniu kredytu w danym banku takie czeki bank jest skłonny wydać za symboliczną opłatą. Ubezpieczenie nieruchomości oraz na życie także możesz załatwić organizując kredyt na zakup nieruchomości.

Czy inwestowanie w Gandii jest opłacalne?

Patrząc praktycznie pod kątem najmu: możemy kupić mieszkanie w cenie około 30.000 euro i wynająć je za około 350 euro miesięcznie na długi termin. Nie licząc jeszcze kosztów zarządzania ani niczego innego mamy rentowność przewyższającą 10%.  Czy taka będzie do uzyskania w praktyce? Jeszcze niczego tam nie wynajmowałem – liczby wyglądają jednak dość zachęcająco.

Żałuję, że zabrakło mi czasu na rozpoznanie tematu inwestowania w nieruchomości za pomocą spółek oraz dokładnego rozpoznania tematu podatków. Ale: na początku lutego do Gandii wybrał się Michał i mam nadzieję, że rozpoznał tematy na które mi nie starczyło czasu 🙂 No i oczywiście poproszę go o to aby podzielił się swoją wiedzą na blogu. Oczywiście tylko wtedy jeśli ten temat będzie interesujący dla Czytelników bloga. Jeśli więc chcesz abym przycisnął Michała i skłonił do napisania wpisu – daj mi znać.

Czy w Gandii są Polacy?

Tak, spotkałem na ulicy co najmniej kilkanaście razy Polaków pomimo bardzo złej pogody panującej w Gandii.

Czy zdecydowałem się na zakup?

Ostatecznie, pomimo tego, że znalazłem kilka mieszkań, które wydały mi się bardzo interesujące pod kątem ich wynajmu, nie zdecydowałem się na ich zakup. Moje wątpliwości budzi fakt, że nie nawiązałem kontaktu z żadną firmą profesjonalnie zarządzającą najmem długoterminowym. W moim odczuciu sytuacja na rynku w Gandii wygląda tak jak w Polsce jeszcze kilkanaście lat temu: czyli firm specjalizujących się w obsłudze długoterminowego wynajmu po prostu nie ma. Ale oczywiście weź pod uwagę, że była to moja pierwsza wizyta w Gandii, mój hiszpański nie jest biegły, a ja miałem dość ograniczony czas na rozpoznanie lokalnych realiów i mogłem po prostu nie dotrzeć do właściwych firm.

Nic nie zmieni jednak faktu, że chętnie zainwestowałbym w mieszkania w Gandii przeznaczone do wynajmu i mam nadzieję, że będzie ku temu okazja już niebawem.

Jakie mam możliwości?

1. znaleźć sensowną firmę do zarządzania najmem lub:
2. założyć nową firmę bądź filię Zielonego Żółwika w Gandii, która zajmie się tym tematem profesjonalnie lub:
3. coś innego co nie przychodzi mi do głowy lub:
4. nie inwestować w Gandii

Co zrobię?? 🤔😁

Jeśli interesuje Cię temat inwestowania w Hiszpanii, jeśli chcesz wiedzieć czy nasze metody inwestowania sprawdzą się w Gandii to daj mi znać – np. napisz komentarz – w ten sposób możesz przekazać nam konkretny komunikat: PISZCIE dalej o tej Gandii albo… DAJCIE SPOKÓJ z tym tematem 😉

Jeśli masz wiedzę lub samodzielnie nabyłeś doświadczenia dotyczące inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii, znasz realia obrotu nieruchomościami, wynajmu, remontów, itp – zachęcam abyś podzielił się swoją wiedzą w komentarzu pod moim postem.

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis

• O autorze
• Ostatnie wpisy

Robert

W 2001 roku zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. Tworzę program partnerski SASANKA® oraz program RENTON® budowy budynków z mieszkaniami na wynajem. Jestem współwłaścicielem spółki deweloperskiej działającej na Pomorzu. Prowadzę szkolenia dla przedsiębiorców chcących prowadzić firmy deweloperskie.

• Mieszkanie na START | Jak działa kredyt 0% | Główne założenia programu – zapis webinaru - 12 maja 2024
• Kawalerki na osiedlu RENTON® RUMIA GŁOGOWA od Rozsądnych Braci: stabilny dochód oparty o nieruchomości - 26 kwietnia 2024
• Good news🔥 🔥 🔥Mamy to! 💪💪 💪 MICHAŁ odebrał zaświadczenie o samodzielności 47 lokali w naszym Rentonie - 29 czerwca 2023
• Czy warto założyć spółkę z o.o.? – doradca podatkowy odpowiada praktykowi! Same konkrety! - 5 maja 2023
• Mamy TO! Jest wyrok WSA w sprawie wyodrębniania lokali w naszym RENTONIE. - 26 kwietnia 2023
• Wysoka inflacja, drogie mieszkania. Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w 2022 roku? - 10 sierpnia 2022
• Jak robić biznes deweloperski w 2022 roku? Czy warto rozpoczynać deweloperkę? - 23 czerwca 2022
• Jak założyć własną firmę aby mieć z niej dużo pieniędzy i… frajdy - 19 stycznia 2022
• Jak zbudować jednorazowo duży portfel mieszkań na wynajem? Budynki typu RENTON. - 10 stycznia 2022
• Czy warto rozpoczynać inwestycje deweloperskie? Czy ceny mieszkań będą rosły czy spadały?? - 13 grudnia 2021