Dlaczego niechętnie kupujemy za gotówkę mieszkania przeznaczone na wynajem nawet jeśli jest nas stać na taki zakup? Dlaczego wolimy wspierać się kredytem bankowym? Wbrew prostej logice takie podejście sprawia, że zarabiamy po prostu więcej. Jak to możliwe?
Co opłaca się bardziej: zakup mieszkania za gotówkę czy też w kredycie?
Jakiś czas temu jechałem samochodem z moim dobrym znajomym. W trakcie drogi temat w naturalny sposób zszedł na nieruchomości. Rozmawialiśmy o różnych modelach inwestowania i wtedy usłyszałem od niego takie stwierdzenie:
„Wiadomo, że mieszkanie na wynajem najlepiej kupować za gotówkę. Dzięki temu cały dochód z czynszu najmu wpada od razu na konto i nie trzeba płacić żadnych rat kredytowych. Szkoda, że jest to rozwiązanie dostępne jedynie dla bogatych osób”
Zdziwił się bardzo, gdy powiedziałem mu, że akurat my niechętnie finansujemy zakupy nieruchomości w ten sposób, bo nam się to mniej opłaca.
Wielu osobom wydaje się, że zakup mieszkania na wynajem jest najbardziej opłacalny w sytuacji, gdy mieszkanie kupowane jest za gotówkę. Takie podejście wydaje się po prostu najbardziej naturalne. Dlaczego więc my postępujemy inaczej?
Żeby to dobrze zobrazować dam Ci przykład:
Kupujesz kawalerkę na wynajem
Ceny zakupu, czynsz i oprocentowanie poniżej są historycznymi założeniami modelu. Zachowuję je, żeby pokazać działanie dźwigni, a nie jako dzisiejsze oferty. Model pomija koszty zakupu poza prowizją kredytową, remonty, podatki i pustostany; rzeczywisty zwrot oraz wymagany kapitał trzeba policzyć z ich uwzględnieniem.
Wyobraź sobie sytuację, w której kupujesz kawalerkę w cenie 120.000 zł, którą jesteś w stanie wynająć za 800 złotych miesięcznie (plus opłaty eksploatacyjne, które ponosi najemca dlatego nie bierzemy ich w obliczeniach pod uwagę).
Z prostego liczenia wynika, że jesteś w stanie zarobić na tym 800 zł * 12 = 9.600 zł rocznie. Przyjmując optymistycznie, że nieruchomość nie będzie posiadała pustostanów tzn. że najemca albo się nie zmieni w trakcie umowy albo też zmiana najemców nastąpi bezpośrednio po sobie, nie powodując okresów, w którym mieszkanie nie zarabia.
Tutaj uwaga: mogłoby się wydawać, że takie podejście jest nazbyt optymistyczne, jednak z naszego doświadczenia wynika, że jest to jak najbardziej możliwe – rzadko zdarza się, by nasze nieruchomości zarabiały średniomiesięcznie mniej niż zakładany czynsz najmu.
Oczywiście warto zadbać o to, by Twoje mieszkanie było właściwie zarządzane. Jeśli nie możesz sam się tym zająć to przeczytaj koniecznie ten wpis: Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość?
Dla potrzeb naszych obliczeń pomijamy również opłaty związane z podatkiem od nieruchomości oraz podatkiem dochodowym, a także zmienność czynszów w czasie. W tym porównaniu chodzi bowiem jedynie o pokazanie różnic w liczeniu rentowności na kapitale własnym w zależności od wybranego sposobu jej finansowania.
Wariant 1 – zakup mieszkania za gotówkę.
Załóżmy, że zakup mieszkania chcesz sfinansować w całości za swoją gotówkę. W tym przypadku wyciągasz ze swojego konta 120 000 złotych za które kupujesz mieszkanie, a następnie czekasz na zwroty z inwestycji w postaci czynszów najmu.
Sprawdźmy jak w takim przypadku będą pracowały Twoje pieniądze.
W tym celu policzymy wskaźnik ROE (CF) (czyli wskaźnik cashflow z kapitału własnego) liczony według wzoru:
gdzie:
CFroczny – oznacza w tym przypadku po prostu to ile pieniędzy zostaje Ci w portfelu po zapłacie czynszu przez najemcę (rocznie)
K – oznacza kapitał własny
W naszym przykładzie będzie to:
ROE(CF) = 9.600 zł/120.000 zł *100% = 8 %
8% zwrot oznacza, że inwestycja będzie się zwracała przez 12 lat i 6 miesięcy.
Wariant 2 – zakup mieszkania współfinansowany kredytem bankowym.
Załóżmy teraz, że zakup mieszkania sfinansujesz korzystając z kredytu tzn. lewarując inwestycję. W tym celu zaciągasz kredyt hipoteczny z następującymi, przykładowymi, ale nie super-optymistycznymi parametrami:
okres spłaty: 25 lat,
oprocentowanie: na poziomie 4% rocznie (liczone jako marża banku + Wibor)
wkład własny: 20%,
prowizja za przyznanie kredytu: 1,3% (czyli 1.248 zł)
raty stałe
Edit: Zauważ, że oferta kredytowa w każdym przypadku jest uzależniona od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy oraz aktualnej oferty bankowej. Powyższe parametry są tymi kluczowymi, ale nie uwzględniają np. dodatkowych ubezpieczeń na życie, których może wymagać bank. Potraktuj więc powyższe parametry jako przykład, który ma pokazać praktyczną różnicę w sposobie finansowania tego typu inwestycji.
Jak przy takich założeniach wyglądałyby zwroty z Twojego kapitału?
wkład własny (Twoja gotówka): 120 000 zł * 0,2 = 24.000 zł
kwota kredytu: 96.000 zł
pierwsza rata kredytu: 506,72 zł
W tym kapitał 186,72 zł (czyli część raty która pomniejsza Twoje zobowiązanie wobec banku, ta część raty w miarę postępu spłaty kredytu będzie rosła) oraz odsetki 320 zł (czyli miesięczna opłata dla banku, ta część raty w miarę postępu spłaty kredytu będzie spadać)
Sprawdźmy jak ciężko pieniądze będą dla Ciebie pracowały w takim przypadku.
Zainwestowana przez Ciebie kwota to: 24.000 zł (wkład własny) + 1.248 zł (prowizja z tytułu udzielenia kredytu), w sumie daje to kwotę 25.248 zł.
Czynsz najmu inkasowany od najemcy wynosi 800 zł, tak więc zostaje Ci 293,28 zł cashflow (800 zł-506,72 zł=293,28 zł)
Jaki byłby cashflow przez rok? 293,28 zł * 12 miesięcy= 3.519,36 zł
Wskaźnik ROE (CF) wynosić więc będzie:
ROE (CF) =3.519,36 zł/25.248 zł*100% = 13,94 %
Oznacza to, że Twój wkład w tę inwestycję zwróci się po ok. 7 latach i 2 miesiącach, wobec 12 lat i 6 miesięcy z wariantu nr 1.
Wygląda lepiej, prawda?
Btw. Po takim czasie spłaciłbyś już także część kredytu w kwocie 18.561 złotych, więc do spłaty pozostałoby Ci 77.439 zł.
Pamiętaj, że musisz posiadać zdolność kredytową, aby sfinansować zakup nieruchomości i jeśli w pierwszej kolejności kupisz mieszkanie z myślą o mieszkaniu w nim, to Twoja zdolność może nie być wystarczająca do zakupu kolejnej nieruchomości przeznaczonej na wynajem. Jeśli interesuje Cię ten temat zobacz ten wpis: Dlaczego nie warto kupować mieszkania dla siebie
Jakie możliwości daje zakup mieszkania na wynajem w kredycie?
Nie zapominaj także o tym, że nie wydałeś całej gotówki na jedno mieszkanie, tak jak w wariancie 1.
Wobec przypadku, w którym kupiłbyś mieszkanie w całości za gotówkę zostałoby Ci jeszcze 94.752 zł (120.000 zł – 25.248 zł = 94.752 zł). Oznacza to, że jeśli ktoś nie boi się kredytów oraz związanych z nim ryzyk, mógłby za to kupić jeszcze 3 kolejne, takie same mieszkania (94.752 zł / 25.248 zł= 3,75) i wciąż zostałaby mu „reszta” (94.752 zł – (25.248 zł *3) = 19.008 zł).
Zauważ także, że comiesięczny cashflow wynosiłby w takim przypadku: 4 * 293,28 zł = 1.173,12 zł, czyli prawie o połowę więcej niż przy zakupie za gotówkę tylko jednego mieszkania!
Aha! Cashflow po zapłacie całej raty to nie to samo co wynik inwestycji. Spłata części kapitałowej zmniejsza zadłużenie, natomiast wynik zależy też od kosztów, podatków i zmiany wartości mieszkania. Samo dodanie spłaconego kapitału nie daje jeszcze pełnego rachunku zysku.
No i nie do przecenienia jest fakt, że po okresie spłaty kredytu posiadasz nie jedną, a 4 nieruchomosci przynoszące Ci zysk.
Dodatkowo, po okresie spłaty kredytu i przy założeniu, że czynsze się nie zmienią – Twój roczny Cashflow wzrośnie do 38.400 zł (800 zł * 4 mieszkania * 12 miesięcy)!
To właśnie z powodów wskazanych powyżej lewarujemy zakupy nieruchomości przy pomocy kredytów bankowych.
Ryzyko rosnących stóp procentowych
Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że pomimo faktu, że mówimy o „stałej” racie kredytu to nie odnosi się to do jego oprocentowania, które jest zmienne (zależy przecież od wysokości stawki Wibor).
Dlatego zawsze warto sprawdzić przy jakim oprocentowaniu kredytu Twoja kawalerka przestałaby się spłacać z należnych czynszów najmu. W omawianym przypadku byłoby to 8,91% – przy takim oprocentowaniu kredytu rata wynosiłaby już 799,72 zł. Przy założeniu więc że czynsz najmu wynosiłby nadal 800,00 zł oraz, że wciąż nie mamy żadnych pustostanów – jest to poziom w którym przychód z najmu pozwala nam jeszcze „na styk” regulować ratę kredytu.
Próg 8,91% w tym uproszczonym przykładzie dotyczy całego oprocentowania kredytu, a nie samego WIBOR-u. Zmiana wskaźnika zależy od stałej marży zapisanej w umowie. Co ważne, przy podatkach, naprawach i pustostanach brak dodatniego przepływu pojawi się wcześniej niż w tym modelu.
Jestem ciekaw Twojej opinii na ten temat. Czy Twoim zdaniem warto ponosić ryzyko związane z posiłkowaniem się kredytem przy zakupie mieszkania na wynajem?
Czesc,
Chyba pominąłeś fakt, że w przypadku zakupu za gotówkę całość dochodu zostaje u ciebie i że tę gotówkę możesz znowu zainwestować. Nie ma tutaj tego uwzględnionego. Więc po iluś latach nie będziesz miał 1 mieszkania a powiedzmy 3. Porównując to z 4 mieszkaniami w opcji z kredytem to mniej ale spokojniej. I w przypadku wyższych stóp procentowych może się okazać, że przy kredycie nie zostaje ci nic tylko dopłacasz do 4 mieszkań. Oczywiście one za jakiś czas będą twoje i to jest wartość, ale trzeba mieć to na uwadze, że musi cię ewentualnie być stać na dopłacanie przez x lat z pieniędzy zarabianych w innym miejscu.
Sam jestem za wspomaganiem się kredytem, ale nie pod korek i mając świadomość, że jakby co to mam z czego dopłacać.
Pozdrawiam
Eryk, zrób założenie że kupujesz 3 mieszkania na kredyt. W takim wariancie masz porównywalny cash-flow co w wariancie jedno mieszkanie bez kredytu (nawet trochę wyższy tj. 882zl vs 800zl). Czyli możesz re-inwestować taka sama kwotę jak w wariancie bez kredytu, mimo że a/ nie zainwestowałes całych 120 tys (a jedynie 75tys). Zgadzam się, ze warianty różnią się poziomem spokoju / podejściem do ryzyka, natomiast moim zdaniem z perspektywy zwrotów z inwestycji – bardziej opłaca się wariant z kredytem i paroma uzyskanymi tym sposobem zarabiającymi nieruchomościami.
Agata – co do zasady zgadzam się z tobą. Chciałem tylko zwrócić uwagę, że przy wariancie gotówkowym napisanie, że będziemy mieli 1 mieszkanie to nie do końca prawda.
Pozdrawiam
Eryku, oczywiście masz rację, że środki, które ktoś pozyska z najmu mieszkania kupionego za gotówkę może zainwestować w rozsądny sposób i powiększyć tym samym swoją stopę zwrotu.
Zwróć jednak przy tym uwagę na to, że kupując jedną nieruchomość w kredycie, zamiast w gotówce, nadal zostałaby Ci spora kwota, którą mógłbyś zainwestować w „inny sposób” o którym wspomniałeś.
We wpisie chciałem pokazać praktyczną różnicę w sposobie finansowania inwestycji związanej z zakupem mieszkania na wynajem. Uznaję oczywiście, że strategie przedstawione w artykule niekoniecznie muszą być optymalne – bo stanowią one jedynie przykład mający uwidocznić różnice w zakupie za gotówkę vs. kredyt.
Ale ja nie napisalem ze w wariancie kredytowym kupuejmy 1 mieszkanie. Odnioslem sie do Twojego przykladu. Cala gotowka na 1 mieszkanie vs gotowka na 4 mieszkania w kredycie. Przy 4 mieszkaniach juz tej gotowki nie ma. Poszla na wklad wlasny. Nie oszukujmy sie. Zeby dochod netto z mieszkania pokryl calosc raty kredytu to musi byc dlugi okres kredytowania. Zeby cos nam jeszcze zostalo co miesiac to musi on byc na prawde dlugi. Przez te wszystkie lata oczywiscie jest ryzyko stóp procentowych, braku najemców, zmian podatkowych itd.
Przy podanych przez Ciebie Piotrze zalozeniach liczby wychodza korzystniejsze dla kredytu. Jasne. Ja chcialem tylko zwrocic uwage na to czego we wpisie nie bylo. Po pierwsze po okresie splaty kredytow nie bedzie sytuacji 1 mieszkanie za gotowke vs 4 mieszkania w wariancie kredytowym. Po drugie, trzeba miec z tyłu głowy, że może być w przyszłości konieczność dokładania do raty – rata bedzie wyzsza niz dochod z najmu.
Błędne wyliczenia są zarówno w 1 jak i w 2 gim wariancie.W 1wszym wariancie przytaczam fragment zdania „CFroczny – oznacza w tym przypadku po prostu to ile pieniędzy zostaje Ci w portfelu po opłaceniu raty kredytu (rocznie)”-o jakiej racie kredytu tu jest mowa skoro finansujemy za gotówkę? W 2 gim ,nie ma uwzględnionych dodatkowych kosztów otrzymania kredytu ,a nie jest to tylko prowizja,ale przede wszystkim koszt rzeczoznawcy banku ,ubepieczenie kredytu lub inne oraz inne tzw.koszty okołokredytowe
Liliano, widzę, że masz na myśli same założenia jakie przyjąłem do obu wariantów, a nie obliczenia jako takie.
Masz rację, że nie ująłem wszystkich kosztów. Oczywiście tak było i zrobiłem to w pełni świadomie. Chodziło mi o to, aby wpis był czytelny i skupiał się nad porównaniem jedynie kluczowych elementów. Nie traktuj więc powyższych parametrów kredytu jako sztywnego punktu odniesienia, a jedynie jako przykład, który ma pokazać praktyczną różnicę w sposobie finansowania tego typu inwestycji.
Zauważ, że w wariancie z kredytem nie uwzględniłem także faktu, że w porównaniu z zakupem za gotówkę właściciel miałby do zapłaty mniejsze podatki w dłuższej perspektywie czasowej, bo może zmniejszać je poprzez, nie tylko zastosowanie amortyzacji, ale także rozliczenie kosztu odsetek ponoszonego w każdym miesiącu. To tylko jeden z przykładów, który sprawiłby, gdybym je opisywał, że ten wpis byłby kompletnie nieczytelny dla osób, które nie mają z tym na co dzień do czynienia.
W każdym razie dodałem takie wyjaśnienie we wpisie dla osób, które mogłyby mieć wątpliwości podobne do Twoich.
Dzięki także za uwagę o „kosztach kredytu” o którym z rozpędu napisałem w wariancie bez kredytu 🙂 Już to skorygowałem.
Konieczność dokładnia do raty nie jest w cale najgorsza w przypadku kredytowania… Trzeba mieć na uwadze fakt, że im dłuższy okres kredytowania tym większe koszty kredytu ponosimy… Tak więc można wydać 120000zl jednorazowo, lub 150000-160000zl w ratach przez 20lat… Jeżeli posiadasz kredyt w wysokości 120000 i by go spłacić w 7lat potrzeba nadpłaty każdego miesiąca o dodatkową 1 ratę… Jedyny plus tej nadpłaty to niższy koszt kredytu pod warunkiem że nie płacimy prowizji za nadpłaty kredytu, najczesciej 2% od nadpłaty kredytu.
Moim zdaniem wszystko zależy co chcemy osiągnać, jeśli naszym celem jest zakup zalóżmy 10 nieruchomosci i osiagniecie niezależności finansowej do jakiegos czasu (np do 40 roku zycia) to tak wtedy najlepiej podzielić gotówkę na wkład własny i zrobienie tego jak najszybciej zeby przez załóżmy 10 kolejnych lat te nieruchomosci sie splacały z czynszow najmu bez wzledu na cash flow. Bo co za różnica czy nam wpadnie 800 zl miesiecznie ekstra czy nie jak potrzebujemy zarobić przez 10 lat z 3 mln zł a bez lewarowania nie bedzie na to szans. Natomiast jesli nie interesuje nas budowa niezaleznosci finasowej a jedynie np ochrona kapitału, mamy jakis kapitał i wpłacając to na lokate bedzie dobrze jeśli wyjdziemy na zero (bo inflacja, bo podatek Belki), opcja moze być zakup nieruchomości za całość jako alternatywa dla lokaty, giełdy czy czegoś tam innego. Wtedy mamy comiesieczne odsetki od kapitału, minimlane ryzyko i ochronę przed inflacja bo zazwyczaj nieruchomości drożeją wraz z inflacja.
Takie artykuły dają do myślenia i wielu osobom otwierają oczy
Pytanie do was
Mam kredyt na 25 lat – 400k.
Wolna gotowka 40 tys. Czy:
1. Nadplacic kredyt?
2. Kupic kawalerke na wynajem a 40 tys to wklad wlasny (od 30%). Rata 600zl – wynajem 850zl
Zdolnosc kredytowa jest.
Pozdrawiam