Czy dochody pasywne z nieruchomości są dobre w czasie kryzysu?
Żyjemy w bardzo ciekawych czasach, aktualnie trwa epidemia koronowirusa i zostało na nas nałożonych wiele ograniczeń. Niektóre firmy zostały całkowicie zamknięte a w niektórych branżach działalność została mocno ograniczona. Dużo osób dodaje w mediach społecznościowych #zostańwdomu. Czy to jest dobry pomysł? Aby wypłaszczyć krzywą zachorowań na COVID-19 na pewno tak, ale czy dobrze wpłynie na firmy działające w Polsce? Na pewno nie.
Mija właśnie miesiąc od wprowadzenia narodowej kwarantanny. Zewsząd słychać o tym, że kolejne firmy są zamykane, zawieszane. W końcu coraz więcej osób traci pracę. Nie ma się czemu dziwić w końcu przedsiębiorstwa nie zarabiają a każdy chciałby aby jego firma przetrwała ten kryzys.
Jest to kolejny kryzys przez który przechodzimy. Pierwszy, poważny kryzys gospodarczy był w momencie gdy zaczynaliśmy działać w deweloperce w 2001 roku. Na szczęście wtedy nie było tak rozwiniętego internetu i nie mieliśmy świadomości tego, że właśnie wbijamy się w oko cyklonu z naszymi domami. Dobrze, że nic nie wiedzieliśmy, bo pewnie nie zaczęlibyśmy działać w tej branży i pewnie nie bylibyśmy w tym miejscu, w którym teraz jesteśmy.
Kolejny kryzys, który wybuchł w 2008 roku mocno nas dotknął. Był związany z rynkiem nieruchomości, więc naturalnie, że mocno się na nas odbił. W tamtym czasie moje dochody były związane tylko z deweloperką. Byłem zupełnie do niego nie przygotowany.
Gdy wybuchł kryzys to byłem przerażony, pamiętam wiele nieprzespanych nocy, chłonąłem, jak gąbka wodę, każde wiadomości. Nie mogłem spać, nie mogłem jeść. Stres zżerał mnie całkowicie.
Finanse mojej firmy, mojej rodziny były pod dużym znakiem zapytania, nie wiedziałem czy za chwilę nie będę bankrutem. Nie wiedziałem co się będzie dalej działo. Nie wiedziałem co się zdarzy za miesiąc, za tydzień co będzie jutro! Jakie nowe wiadomości usłyszę w radiu czy w telewizji.
Interesuje Cię temat wolności finansowej? Przeczytaj ten mój wpis: Żeglowanie ku wolności finansowej
W momencie jak zaczynał się kryzys to akurat zaczynałem wtedy największą moją inwestycję deweloperską (w tamtym czasie 😉 – budynek wielorodzinny z 14 mieszkaniami i halą garażową. Nie wiedziałem co się będzie dalej działo, czy sprzedam mieszkania czy nie sprzedam. Czy nie rzucam się do głębokiej wody i czy zaraz nie utonę. Zrozumiałem wtedy, że gdy mam dochody tylko z jednego źródła, nawet gdy w czasach hossy ono płynie wartkim strumieniem, to gdy przychodzi kryzys to takie źródło dochodów może szybko się zmniejszyć a nawet całkowicie wyschnąć. Wiedziałem już, że to nie jest dobra droga życiowa aby osiągać dochody tylko z jednego źródła.
Zacząłem wtedy intensywnie myśleć o tym jak zrobić to abym miał wiele źródeł dochodu. Najlepiej nie powiązanych ze sobą. Aktualnie mam kilka firm z których spływają do mnie dochody. Niektóre z tych firm teraz zostały całkowicie wyłączone z rynku i aktualnie nie przynoszą żadnych dochodów. W innych źródło dochodów mocno się zmniejszyło.
W tych firmach, w których nie możemy teraz zarabiać to staramy się aby utrzymać personel na nie zmienionym poziomie oraz aby wszyscy pracownicy otrzymali wynagrodzenie na czas. Tak aby nasi pracownicy wiedzieli, że w tym trudnym czasie, oni mogą na nas liczyć i że będą mieli z czego żyć.
Na szczęście oprócz działających firm, które wiadomo, że więcej zarabiają i przynoszą nam dochody gdy gospodarka się rozwija, to zbudowaliśmy jeszcze portfel nieruchomości, z których otrzymujemy stałe, comiesięczne dochody z najmu. Dają nam one dochody pasywne, które jak się okazało są teraz niesamowitym źrodłem dochodu.
Teraz widać, że nie wszystkie nieruchomości są tak samo odporne na zawirowania spowodowane koronawirusem. Niektóre z nich zostały całkowicie wyłączone z zarabiania. Najem krótkoterminowy został zupełnie sparaliżowany. Nie tylko w mieszkaniach na wynajem, ale również w hotelach i innych obiektach. Teraz zobacz co mają zrobić inwestorzy, którzy osiągali dochody tylko z takiej działalności, mówili, że są wolni finansowo. Co teraz się stało z tą wolnością? Zawsze powtarzaliśmy, że najem krótkoterminowy, to jest biznes. To nie są dochody pasywne tylko regularnie prowadzony biznes. Z biznesem jest tak, każdym biznesem, że jak hula to jest dobrze, ale zawsze może zdarzyć się coś co nim zachwieje. Nowa konkurencja, jakaś niespodziewana zmiana na rynku, wejście na rynek jakiegoś dużego, miedzynarodowego gracza czy w końcu kryzys, który zawsze odbija się na biznesie.
Na szczęście my aktualnie takich nie posiadamy. Robert kilka dni przed wybuchem kryzysu sprzedał swój ośrodek wypoczynkowy nad morzem ;).
Wynajem mieszkań na pokoje, między innymi dla studentów też dostał rykoszetem. Niektórzy studenci porzucili swoje pokoje i wrócili do swoich rodzinnych domów. Jeszcze inni przestali płacić a co niektórzy wystąpili do nas z prośbą o obniżenie czynszu na ten trudny czas. Podobnie sprawa wygląda przy wynajmowanych pokojach dla osób pracujących. Niektóre z tych osób straciły pracę z dnia na dzień i najzwyczajniej w świecie nie mają środków aby dalej opłacać wynajem.
Chciałbyś zacząć inwestować w mieszkania na wynajem? Przeczytaj wpis Roberta: Jak inwestować w budynki na wynajem oraz Piotra: Inwestorze, nie kupuj mieszkania na wynajem!
Można wynajmować również lokale usługowe, w których inni przedsiębiorcy prowadzą swoje biznesy. Niestety te dochody z najmu są bardzo kruche, gdyż w momencie gdy muszą oni zamknąć swoje firmy to przestają zarabiać. Niektóre firmy dosyć szybko tracą wtedy płynność finansową i nie będą w stanie opłacać najmu za lokal. Aktualnie widać, że wiekszość lokali jest pozamykana na cztery spusty. Kwestią czasu jest to gdy zaraz na rynku zaczną pojawiać się kolejne lokale do wynajęcia. Tak jak to miało miejsce w poprzednim kryzysie gdy wysyp lokali użytkowych na wynajem był niesamowity. Całe ulice były z pustymi lokalami z najklejonymi kartkami „lokal do wynajęcia”. Wynajem lokali usługowych jest bardzo mocno podatny na wszelkiego rodzaje kryzysy w gospodarce.
Interesuje Cię temat wynajmu? Przeczytaj ten mój wpis: Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem?
Kolejne komercyjne nieruchomości takie jak galerie handlowe zostały zamknięte z dnia na dzień a rząd odgórnie narzucił w nich obniżkę czynszu o 90 procent. Wyobrażasz to sobie? Najpierw ktoś zatrzymuje Twój biznes i w zamian za to obniża Twoje przychody o 90 procent!
Okazało się, że najmniej podatne na zawirowania kryzysowe są mieszkania wynajmowane na długi termin. Czyli takie mieszkania, w których mieszkają osoby pracujące, dla których nasze mieszkanie jest domem. Czyli, że mieszkają w nich na stałe a nie tylko przez np. rok szkolny, jak studenci. Posiadamy w swoich zasobach zarówno kawalerki jak i mieszkania dwupokojowe. Podświadomie czuliśmy, że takie nieruchomości są najbardziej odporne na różne zawirowania na rynku dlatego mamy ich najwięcej w swoich zasobach. Wynajmującymi często są pary, czy rodziny z dziećmi. Od tych najemców otrzymaliśmy wszystkie czynsze w terminie. Nie ma żadnych problemów z płatnościami.
Odpowiedzialny człowiek musi zapewnić byt sobie i swojej rodzinie – dostęp do jedzenia, wody, powietrza, a w naszym klimacie także – mieszkania to są podstawowe potrzeby do zaspokojenia.
Czy wolność finansowa jest możliwa w czasie kryzysu? Oczywiście, że tak. Ważne jednak jest to aby budować ją o solidne fundamenty. Moim zdaniem, najlepiej o nieruchomości mieszkaniowe wynajmowane w całości (nie na pokoje) w najmie długoterminowym. Taki najem moim zdaniem jest najbardziej odporny na kryzys.
Zastanawiasz się nad rozpoczęciem inwestowania w nieruchomości? Przeczytaj mój wpis: Kiedy jest dobry czas na zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej?
Sytuacja, w której praktycznie cały rynek jest sparaliżowany zdarza się naprawdę rzadko. W najnowszej historii Polski taka sytuacja w ogóle nie miała miejsca. Chyba, że porównamy to do czasu stanu wojennego? Chociaż w zasadzie nie do końca. Przed wprowadzeniem stanu wojennego nie można było prowadzić swojej firmy na zasadach w pełni rynkowych. Działały w większości tylko firmy państwowe więc przedsiębiorców ze swoimi biznesami była naprawdę garstka. W każdym razie myślę, że sytuacja, która teraz nastąpiła była nie do przewidzenia. Co nie oznacza, że nie mogliśmy się na nią przygotować. Każdy na swój sposób oczywiście.
Dzięki temu, że zbudowałem wiele źródeł dochodów, oraz rozbudowałem portfel moich nieruchomości na wynajem, podczas tego kryzysu śpię spokojnie. Wiem, że nawet najgorszy kryzys kiedyś minie i wszystko będzie się znowu dobrze kręciło. Kwestia czasu. Pamiętaj, że nic co złe nie trwa wiecznie no i nie warto za bardzo przejmować się czymś na co nie masz wpływu. Po prostu trzeba wyciągnąć wnioski i iść dalej. Po każdej burzy wychodzi słońce, więc głowa do góry :).
Zobacz także mój film na YouTube w tym temacie:
Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
- Co dalej z cenami nieruchomości? - 22 maja 2021
- Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości i czy marka ma znaczenie? - 1 maja 2021
- Jak tanio i bezpiecznie prowadzić firmę? - 10 kwietnia 2021
- Kupiłem drogą nieruchomość na kredyt nie spodziewając się kryzysu. Czy to mnie pogrąży? - 13 marca 2021
- Czy już niedługo zaczniemy budować Sasanki na Marsie? - 20 lutego 2021
- Co warto zrobić z początkiem roku i czy zagraniczne spółki wykupią polskie nieruchomości? - 30 stycznia 2021
- Czy mieszkanie na wynajem lepiej kupić na rynku pierwotnym czy rynku wtórnym? - 5 grudnia 2020
- Dlaczego nie warto budować domu jednorodzinnego w inwestycji deweloperskiej - 8 maja 2020
- Wolność finansowa w czasie koronawirusa - 16 kwietnia 2020
- Ile kasy potrzeba na pierwszą inwestycję deweloperską? - 4 lutego 2020
