Rodzaje inwestycji w nieruchomości – cz.1 - ROZSĄDNI BRACIA - BLOG o inwestowaniu w nieruchomości
13 kwietnia 2017
Michał
komentarze 4
Inwestycje grupowe, Jak kupić/sprzedać nieruchomość, Jak uzyskać dochód pasywny?, Jak wynająć mieszkanie
9 min. czytania

Rodzaje inwestycji w nieruchomości – cz.1

Inwestować w nieruchomości można na wiele sposobów. Pokażę Tobie najpopularniejsze z nich w kilku kolejnych wpisach.

Inwestować w nieruchomości można  tak, aby uzyskiwać przepływy finansowe:

  • wynajem nieruchomości

lub aby uzyskiwać zyski kapitałowe:

  • działalność deweloperska
  • flipy
  • zakup i sprzedaż gruntów

Czym się różnią, i które będą najlepsze dla Ciebie? Sprawdź sam!

Pierwszym rodzajem inwestycji jaki chcę Ci pokazać to wynajem nieruchomości czyli inwestowanie w przepływy finansowe. Przy tego rodzaju inwestycji wzrost wartości nieruchomości w zasadzie nie ma większego znaczenia. Ważne są przepływy finansowe (cashflow) jaki będą one generowały.  Istotne jest to aby cashflow był dodatni (czyli aby zostawała Ci gotówka po odjęciu wszystkich kosztów związanych z daną nieruchomością) i oczywiście aby był jak największy 😉 W momencie jak myślę o wynajmie nieruchomości to pierwsze co mi przychodzi do głowy to oczywiście wynajem mieszkań.

Wynajem mieszkań

Najpopularniejszą i najmniej ryzykowną formą inwestowania w nieruchomości  jest oczywiście inwestowanie w mieszkania na wynajem. Działalność znana od wielu wieków. Ludzie zawsze musieli mieć gdzie mieszkać, więc prawdopodobnie nic się nie zmieni w tej kwestii przez kolejne stulecia.

Rynek najmu mieszkań w powojennej Polsce jest stosunkowo młody, bo ma zaledwie 28 lat. W okresie PRL’u taka działalność była zakazana i nie można było posiadać kilku mieszkań. Na szczęście te czasy  mamy już za sobą. Miejmy nadzieję, że nigdy nie wrócą 😉

Aktualnie jest najlepszy czas na inwestowanie w mieszkania na wynajem z kilku powodów:

  • bardzo niski WIBOR a co za tym idzie niskie raty kredytowe
  • wymagany wysoki wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt (dzięki temu mniej osób może kupić własne M a co za tym idzie więcej osób jest chętnych na najem)
  • jeżeli mamy zdolność kredytową to banki chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkania
  • coraz większa mobilność pracowników (podążanie za pracą)
  • ceny rynkowe mieszkań spadły po boomie i wydaje się, że są teraz na bardzo dobrym poziomie
  • napływ pracowników zza wschodniej granicy
  • wysokie stopy zwrotu z wynajmowanych mieszkań (dużo wyższe niż np. z lokat bankowych)

Przy wynajmie mieszkań są jeszcze dodatkowe bonusy:

  • podatek od nieruchomości za mieszkanie  jest bardzo niski – mniej niż 1 zł/m2/rocznie
  • mieszkanie, jeżeli spełni odpowiednie warunki, możemy amortyzować indywidualną stawką amortyzacyjną, która może wynieść aż 10% rocznie! Oznacza to, że od wynajmu możesz legalnie nie płacić podatku! Możesz również nieruchomościami optymalizować podatek z innych źródeł (np. z działalności gospodarczej)

Czym się kierować przy zakupie mieszkania na wynajem?

Pamiętaj, że przy szukaniu mieszkania na wynajem nie należy się stosować do zasady lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja (chyba, że celujesz w eksluzywne apartamenty lub chcesz wynajmować na krótki termin – wtedy lokalizacja jest bardzo ważna!). Jeżeli myślisz o najmie długoterminowym to lokalizacja nie ma znaczenia! Przed zakupem mieszkania zadaj sobie pytanie:

Gdzie ludzie chcą mieszkać?

Odkryłem już jakiś czas temu, że ludzie chcą mieszkać…. tam gdzie mieszkają inni 🙂

Dlatego jeżeli szukasz mieszkania, które będziesz później wynajmował szukaj w miejscach/osiedlach gdzie mieszka wiele osób. Na pewno wynajmiesz tam też swoje mieszkanie 🙂

Jak sfinansować zakup mieszkania?

Najłatwiej jest kupić mieszkanie za gotówkę – później pozostaje już tylko cieszyć się z napływającego co miesiąc czynszu od najemcy.

Taki model finansowania jest jednak najmniej efektywny.

Mając odpowiednie zasoby finansowe lepiej jest część z nich wykorzystać jako wkład własny a resztę sfinansować  kredytem na przykład: w proporcji 50/50. Dzięki takiemu zabiegowi  będziemy mogli zakupić dwa mieszkania zamiast jednego za gotówkę. Co prawda będą one przez jakiś czas  obciążone hipoteką, ale dzięki naszym najemcom kredyt możemy dość szybko nadpłacać i po kilku-kilkunastu latach będziemy właścicielami dwóch nieobciążonych mieszkań.

Ale co zrobić jak nie posiadamy aż tylu pieniędzy?

Jak pozyskać  mieszkanie na wynajem mając mało gotówki?

Jest kilka możliwości:

  • możemy kupić mieszkanie posiłkując się kredytem
  • możemy wynająć mieszkanie, następnie podnieść jego wartość dla Najemców i podnająć drożej (np. dzieląc na pokoje i podnajmując je pojedynczym osobom)
  • możemy również przystąpić do inwestowania grupowego czyli np. zebrać się w kilka osób i zakupić mieszkanie na współwłasność, lub przystąpić do spółki inwestowania grupowego

Jeżeli będziesz kupował mieszkanie na kredyt to pamiętaj o tym, że w niedalekiej przyszłości jest wielce prawdopodobne, że wzrośnie WIBOR a co za tym idzie również rata kredytu. Kupując mieszkanie na kredyt zrób sobie swój własny stress test – sprawdź przy jakiej wysokości oprocentowania kredytu mieszkanie będzie się jeszcze spłacało z wynajmu.

Zawsze zakładam sobie taki pesymistyczny scenariusz i sprawdzam przy jakiej wysokości oprocentowania nie mogę już liczyć na to że moi Najemcy spłacają cały mój kredyt i muszę do niego dokładać. Kupując nieruchomości zakładam, że będę musiał dokładać do raty dopiero przy oprocentowaniu na poziomie powyżej 10%. Liczę na to że nigdy do tego nie dojdzie, ale lepiej być na to przygotowanym 😉

Czy trzeba mieć firmę aby wynajmować mieszkanie?

Pamiętaj, że przepisy podatkowe szybko się zmieniają, więc zanim zaczniesz wynajmować mieszkanie  sprawdź jaka jest ich najnowsza wykładnia!

Jeżeli chcesz wynajmować mieszkanie jedno czy dwa to nie potrzebujesz do tego zakładać firmy! Możesz prowadzić ten wynajem jako najem prywatny! Podatki od najmu możesz rozliczać na zasadach ogólnych lub ryczałtem. Ale uwaga! Jeżeli będziesz wynajmował mieszkanie na najem krótkoterminowy to zgodnie z najnowszymi informacjami MUSISZ mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą!

Jak skutecznie zarządzać najmem?

Mamy mieszkanie, które jest już gotowe do wynajęcia. Co dalej? Czy teraz trzeba zmienić profil zawodowy na zarządcę nieruchomości?

Oczywiście, że nie. Wynajmem mieszkania można zajmować się samodzielnie, ale można także powierzyć obsługę najmu profesjonalnej firmie. Uwaga! Nie mam na myśli biur nieruchomości, ponieważ dla większości pośredników nie ma znaczenia czy osoba, której wynajmą Twoje mieszkanie będzie dobrym najemcą. Celem pośredników jest zwykle jak najszybszy wynajem mieszkania i skasowanie za to prowizji.

Najczęściej pośrednicy nie weryfikują Najemców, umowę podpisują byle jaką – często ściągniętą z internetu, ze słabym protokołem odbioru (na którym znajdują się tylko liczniki do spisania).

Najlepiej znaleźć firmę, która specjalizuje się w obsłudze najmu mieszkaniami. Wtedy jest większe prawdopodobieństwo, że ma zespół doświadczonych ludzi, którzy doskonale wiedzą komu wynająć mieszkanie aby później nie było kłopotów. Bardzo ważna jest odpowiednia selekcja Najemców. Co to właściwie oznacza?

Generalnie chodzi o to aby jak najdokładniej prześwietlić potencjalnego Najemcę. Trzeba sprawdzić czy ma źródło stałych dochodów, przeprowadzić z nim krótką rozmowę podczas której powinniśmy się dowiedzieć dlaczego chce wynająć to mieszkanie itp. Podczas takiego wywiadu możemy ocenić czy potencjalny najemca nie będzie sprawiał problemów.

Pamiętaj, że najprostszą metodą pozbycia się kłopotliwego Najemcy jest nie podpisywanie z nim umowy najmu! 

Oczywiście może się zdarzyć, że będą kłopoty z Najemcami – zawsze tak może być gdy mamy do czynienia z ludźmi. Może się np. okazać, że Najemca, który przez wiele miesięcy był wzorowym klientem, nagle stracił pracę i przestaje regulować swoje zobowiązania. Ważne jest żeby reagować natychmiast.  Trzeba pomóc takiej osobie rozwiązać problem. Oczywiście firma, która profesjonalnie zajmuje się najmem powinna sobie radzić w kryzysowych sytuacjach i mieć na to odpowiednio wypracowane procedury.

Aktualnie w Polsce jest już dużo firm zajmujących się profesjonalnie zarządzaniem najmem. Polecam Ci skorzystać z usług jednej z nich. Oddając mieszkanie w zarządzanie takiej firmie nie musisz więcej się martwić i tracić czasu na swoich Najemców. Możesz w pełni cieszyć się pasywną gotówką. Jeżeli natomiast posiadasz mieszkanie lub dom na wynajem w Trójmieście lub okolicach to polecam skorzystać z usług Zielonego Żółwika –  naszej firmy, do której ja również przekazałem swoje mieszkania 😉

Jeżeli masz jedno czy dwa mieszkania i liczy się dla Ciebie każda złotówka to samodzielna obsługa tych mieszkań może być bardzo dobrym pomysłem. Tylko pamiętaj o dobrej selekcji najemców czyli nie wynajmuj mieszkania osobie, która nie posiada stałych dochodów (zawsze przy rozmowie z potencjalnym Najemcą poproś o zaświadczenie o zarobkach z pracy). Podpisz odpowiednią umowę, pobierz kaucję oraz sporządź szczegółowy protokół przekazania mieszkania. Tak, aby przy odbiorze mieszkania od Najemcy nigdy nie było wątpliwości w jakim stanie je wcześniej przekazałeś. Jak samodzielnie wynająć mieszkanie aby spać spokojnie przeczytasz w tym wpisie 6 zasad jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, a czego absolutnie nigdy nie robić przy wynajmowaniu mieszkania sprawdzisz tutaj 7 rzeczy których nigdy nie powinieneś robić wynajmując mieszkanie.

Pamiętaj, że nie ważne czy będziesz osobiście zajmował się wynajmem mieszkań czy też powierzysz to firmie. Ważne jest abyś zbudował sobie odpowiedni portfel mieszkań, które zapewnią Ci wcześniejszą emeryturę. Tak, abyś nie musiał liczyć na tą z ZUS’u 😉

W następnym wpisie z tego cyklu przedstawię Ci sposób na inwestowanie w lokale użytkowe na wynajem. Jeżeli nie chcesz przeoczyć kolejnego wpisu zapisz się na newsletter!

Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis

Michał

Jestem urodzonym optymistą i marzycielem 🙂 Przez wiele lat moim ulubionym powiedzeniem było "kto nie ryzykuje ten nie pije szampana". Dalej bardzo je lubię jednak wiekiem nabrałem więcej doświadczenia i pokory i teraz uważam na to aby ten szampan się nie wylał w momencie wyciągnięcia korka z butelki 😉 Uwielbiam budować nowe firmy, w prowadzeniu których mogą się realizować inne osoby. Aktualnie posiadam udziały w kilkudziesięciu spółkach, które zajmują się m.in. deweloperką, prowadzą przedszkola, wynajmują nieruchomości, flipami. Dzięki dochodom pasywnym z nieruchomości mogę zajmować się innymi działalnościami, które wpadną mi do głowy 🙂
         

Powiązane wpisy

komentarze 4Moja opinia

  • Dobra robota.
    Warto rozwinąć aspekt celu inwestowania. Większość interesuje chyba max. ROI/ROE.
    Mnie z kolei bardziej interesuje maksymalna ochrona kapitału przed prawdopodobną inflacją. I tu pojawia się pytanie jaki typ nieruchomości będzie najwlasciwszy.

    Odpowiedz

    • Hej Tom!
      Masz rację, że każdy ma inne podejście do inwestowania. Ochrona kapitału przed inflacją, która nieuchronnie się zbliża, jest bardzo ważna. Myślę, że każda nieruchomość rozsądnie kupiona będzie nas przed nią chroniła. Jak przeglądam jakieś „stare transakcje” to widzę, że dzisiaj nie jestem w stanie w tych cenach kupić czegokolwiek.
      Dla mnie przy inwestowaniu w nieruchomości (poza wspomnianą ochroną przed inflacją) ważne jest też bezpieczeństwo jakie one zapewniają oraz przyspieszona amortyzacja, dzięki której mogę płacić niższe podatki.

      Odpowiedz

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.