Zakup pojedynczego mieszkania, jeśli myślisz o wynajmie długoterminowym, nie jest najlepszym sposobem na uzyskanie pasywnych dochodów.
Kupiłem swoje pierwsze mieszkanie, kiedy kilka lat temu postanowiłem poszukać drogi do uzyskania dochodu pasywnego. W zamierzeniu miało ono zostać wynajęte, a czynsz najmu generować strumień gotówki, którego przepływ nie wymagałby mojego czynnego udziału.
Mieszkanie zaczęło pracować, a ja poczułem euforię związaną z tym, że każdego 5-tego dnia miesiąca otrzymywałem informację SMS-ową z mojego banku o tym, że właśnie doszedł przelew od najemcy. Uczucie było świetne! Szczególnie, kiedy akurat byłem na urlopie :). Postanowiłem więc powiększyć swój portfel nieruchomości i po jakimś czasie miałem ich już kilka!
Wszystko byłoby super, gdyby nie następujące rzeczy:
- Brak wpływu na szybkość rozliczenia mediów – przy wyprowadzce najemcy w środku okresu grzewczego lub tuż po jego zakończeniu, nie byłem w stanie określić dokładnej wartości zużytego przez niego ciepła. W jednej ze spółdzielni system rozliczeń wyglądał tak, że rozliczenie ciepła z sezonu grzewczego przychodziło dopiero we wrześniu. Nie byłem również w stanie oszacować zużycia na podstawie odczytów „podzielników ciepła”, ponieważ wartość zużytej w danym sezonie grzewczym jednostki jest znana dopiero po rozliczeniu całego budynku. W takim stanie rzeczy w tym czasie moi najemcy mogli zmienić się nawet kilkukrotnie! W przypadku wystąpienia niedopłaty, powodowałoby to duży dyskomfort przy ściąganiu tej należności – zarówno dla mnie jak i dla najemcy, który już dawno zapomniał, że w ogóle użytkował moje mieszkanie!
- Konieczność prezentacji poszczególnych mieszkań w różnych rejonach miasta – szczególnie uciążliwe było to w momencie, gdy zwalniało się kilka mieszkań „na raz”.
- Żmudne budowanie portfela nieruchomości – Szukanie okazji, negocjacje z właścicielami, remont – to wszystko zajmowało masę czasu!
- Finansowanie nieruchomości – jeśli chcesz, aby Twoje pieniądze pracowały w sposób efektywny to wspomagasz się kredytem. Każde mieszkanie to osobny temat do przeprowadzenia w banku. Jeśli nie kupujesz mieszkań w pakiecie – warunki finansowania mogą być gorsze, niż przy zakupie jednego dużego budynku. Oczywiście możesz później refinansować/konsolidować kredyty – ale znów zabiera to czas!
Już wtedy naszła mnie myśl: „A może by tak zainwestować w cały budynek, w którym wszystkie mieszkania byłyby wynajmowane?”. Działałem już wtedy w branży deweloperskiej – Nie był, więc to pomysł „od czapy”. Czytaj dalej
