Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Co zrobić, aby sprzedać mieszkanie w jak najwyższej cenie? Czy są jakieś uniwersalne zasady, które warto zastosować? A może są elementy, których należy unikać? No właśnie: co tak naprawdę sprzedaje nam mieszkanie?

Każdy chciałby sprzedać jak najdrożej. Co zrobić, aby za nasze mieszkanie uzyskać cenę w górnych widełkach cenowych porównywalnych mieszkań oferowanych na rynku?

Przede wszystkim uważaj, aby nie robić żadnej z rzeczy opisanych tutaj: Jak spalić swoje mieszkanie. Robiąc je możesz stracić mnóstwo czasu i pieniędzy!

Więc nad czym warto się skupić, aby poprawić wygląd swojego mieszkania?

Przede wszystkim najważniejsze jest pierwsze wrażenie, jakie odniosą ludzie zainteresowani jego zakupem. Wchodząc do mieszkania, które jest ciemne, zimne, zagracone i… brudne na pewno nie będą od razu składali najwyższych ofert cenowych.

Każdy kto będzie widział, że nie zależy Ci na atrakcyjnym wyglądzie nieruchomości na sprzedaż będzie oferował Ci bardzo niską cenę – jeśli w ogóle się na to zdecyduje.

Jeśli zależy Ci na tym, aby dobrze sprzedać mieszkanie – postaraj się trochę i zadbaj o to, aby nie tylko pierwsze wrażenie było przyjemnym doświadczeniem dla odwiedzających. Postaraj się, aby całe mieszkanie przekonywało do siebie potencjalnego nabywcę wyglądem i funkcjonalnością wnętrz.

Jeśli chcesz wynająć swoje mieszkanie to pamiętaj o tym, że należy je wykończyć zupełnie inaczej niż mieszkanie przeznaczone na sprzedaż. Zainteresowany? Zobacz nasz film LIVE006: Jak wykończyć mieszkanie pod wynajem?

Co warto poprawić w mieszkaniu na sprzedaż?

Oczywiście ulepszenia, które będziesz mógł wprowadzić w mieszkaniu mają różny kaliber: możesz po prostu posprzątać i na tym poprzestać. Możesz pójść dalej i np. pomalować ściany, sufity czy też zmienić aranżację czy umeblowanie mieszkania. Idąc jeszcze dalej możesz wymienić podłogi, instalacje a nawet przeprowadzić remont generalny.

Pytanie tylko o sens ekonomiczny. Ważne żeby zachować odpowiednie proporcje w zmianach. Jeśli wymienisz panele na bardziej wytrzymałe, ale nie będą one współgrały z wystrojem wnętrza to może się okazać, że nie będzie to miało wpływu na podwyższenie ceny.

Zasada jest taka, że im bardziej widoczny jest dany element tym większy jest jego wpływ na potencjalnych kupujących. I tym bardziej powinieneś się nad nim skupić.

Czy warto pomalować ściany?

Malowanie ścian to jeden z podstawowych zabiegów na poprawienie wyglądu mieszkania. Zwykle, przy umiejętnym doborze kolorów daje imponujący efekt. Nowe kolory powinny być stonowane, dobrane w taki sposób aby podkreślić funkcję pomieszczeń oraz eksponować dekoracje i meble, które stoją w pomieszczeniach.

Kolory powinny być tak dobrane, aby mieszkanie było jasne i najlepiej aby sprawiało wrażenie większego niż jest 😉

Zobacz jak mocno zmieniają pomieszczenie odpowiednie kolory na poniższym przykładzie mieszkania w Gdańsku. Jest to ten sam pokój: w pierwszej wersji został „ładnie” pomalowany przez właścicieli, w drugiej wersji został pomalowany przez nas w celu przygotowania do sprzedaży:

Kiedyś usłyszałem następującą maksymę:

Nie jest ładne to co jest ładne, ale jest ładne to co się komu podoba.

Bardzo praktyczna myśl. Każdemu podoba się co innego!

No tak, ale są pewne zestawy kolorystyczne, które są odbierane przez większość ludzi pozytywnie. I przygotowując mieszkanie do sprzedaży musimy dopasować się do tych zasad – nawet jeśli wolelibyśmy sami mieszkać w pomarańczowo-błękitnym pokoju.

Uważajmy na to, aby mieszkanie przygotowywane przez nas do sprzedaży nie podobało się jedynie nam 😉

Odgruzowujemy mieszkanie

Najważniejsze, aby mieszkanie było czyste. Wrażenie czystości i przestronności zostanie zwiększone gdy pozbędziemy się (lub ukryjemy przed wzrokiem) zbędnych przedmiotów takich jak: osobiste pamiątki, dziesiątki przedmiotów codziennego użytku, które leżą na wszystkich możliwych blatach, półkach, szafkach. Warto także zdjąć obrazy religijne czy plakaty kojarzące się z polityką lub skrajnymi poglądami.

Stare okna – co z nimi zrobić?

Jeśli okna są stare, zniszczone i na dodatek się nie domykają to warto rozważyć ich wymianę.

W niektórych budynkach lub całych obszarach objętych ochroną konserwatorską aby wykonać wymianę okien musisz uzyskać zgodę Konserwatora Zabytków. Zorientuj się wcześniej, bo w konsekwencji możesz popaść w konflikt z urzędem!

Obecnie nowoczesne okna z PCV są dostępne w bardzo korzystnych cenach. Pojedyncze okno to koszt rzędu 1 tysiąca złotych. I to już z wymianą. Wymiana okien wykracza co prawda poza zwykły home staging, ale… czasem warto ponieść ten koszt.

Jeśli spodobała Cię się koncepcja zarabiania na remoncie i sprzedaży mieszkań to zobacz ile my na tym zarabiamy Co to jest FLIP i ile można na nim zarobić?

Nie zapominajmy o parapetach. Jeśli wymieniamy okna, to zamówmy także nowe parapety. Mogą być najtańsze w białym kolorze.  Ważne, żeby przez okna wpadało dużo światła i żebyśmy uzyskali efekt jasnego mieszkania.

Łazienka

To pomieszczenie jest bardzo ważne dla ogólnego wrażenia jakie wyniosą kupujący oglądający Twoje mieszkanie. Łazienka musi być sterylnie czysta – to po pierwsze.

Przede wszystkim – zmień deskę klozetową na nową. W to naprawdę warto zainwestować 😉

Zobacz także jaki jest stan ścian i armatury. Dobra chemia działa dziś cuda – wszystkie sprzęty muszą być czyste. Ściany i sufit warto pomalować tak, aby wchodząc do łazienki dominowało wrażenie czystości. I to jest absolutne minimum. My przy flipach często właśnie w łazience robimy remont podczas którego:

• wymieniamy kafle ścienne i podłogowe
• malujemy ściany
• wymieniamy sprzęty na nowe

Poniżej dwa zdjęcia – jedno zrobione przez właściciela mieszkania w Wejherowie, a drugie zrobione przez nas do oferty sprzedaży tego mieszkania po flipie:

Z której łazienki wolisz skorzystać w razie nagłej potrzeby? 😉

Hej, przecież to ta sama łazienka!

Kuchnia

Spróbujmy doprowadzić do tego, aby na szafkach kuchennych było pusto i aby kuchnia lśniła czystością. Żadnych niepozmywanych naczyń ani brudnych garnków! Sprzęty kuchenne powinny być wyczyszczone, kuchenka bez żadnych zapieczonych plam a zlew bez zacieków.

Jak już mamy posprzątaną kuchnię to przyjrzyjmy się jej krytycznym okiem.

Czy ściany są czyste? Jeśli nie – trzeba je pomalować.

Czy kafelki na ścianach są w odpowiednim kolorze, czy fuga pomiędzy nimi jest czysta? Jeśli nie – to także możemy je pomalować. Najlepiej na jasny kolor korespondujący z wystrojem wnętrza. W marketach budowlanych można kupić specjalną farbę, którą nadaje się do malowania kafli na ścianach.

Co z szafkami? Jeśli mają już kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, to zobaczmy czy możemy jakoś poprawić ich wygląd. Jeśli fronty są wykonane  z drewna, to także można je pomalować. Jeśli fronty nie nadają się do pomalowania, to można rozważyć wymianę drzwiczek, blatu, a boki szafek można pomalować. Tym bardzo tanim sposobem (malowanie: ok. 200zł, nowy blat: ok. 500 zł, nowe drzwiczki: ok. kilkaset złotych) możemy sprawić, że nasza kuchnia będzie wyglądać jak nowa.

Pamiętaj, że dla większości kupujących wygląd kuchni i łazienki ma decydujące znaczenie przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Dlatego trzeba szczególnie krytycznie przyjrzeć się tym pomieszczeniom i nad nimi popracować!

Pokoje i korytarze

Podstawa w tych pomieszczeniach to oczywiście pomalowanie ścian oraz odpowiednie udekorowanie. My podczas flipów zmieniamy zwykle także podłogi i listwy (zwykle mieszkania, które kupujemy na flipa przeznaczone są do generalnego remontu) oraz wstawiamy meble, które tworzą odpowiedni klimat i pokazują funkcje pomieszczeń. Elementem, który jest bardzo dobrze odbierany przez kupujących a także jest niedrogi są tapety, które możemy nakleić na wybranej ścianie. Oczywiście muszą one być odpowiednio dobrane.

Poniżej zdjęcia tego samego pokoju w dwóch wersjach: foto od właściciela mieszkania w Wejherowie oraz nasze foto do sprzedaży tego mieszkania po flipie:

Zwróć uwagę jakie elementy zostały przez nas wykonane:

• wymiana podłogi wraz z listwami
• pomalowanie ścian
• montaż karnisza oraz zasłony
• wstawienie niedrogich mebli
• ustawienie dekoracji

Dekoracje

Umiejętnie dobrane dekoracje sprawią, że mieszkanie może zacząć wyglądać:

• nowocześnie
• urządzone z gustem
• gotowe na przyjęcie nowych mieszkańców
• na idealnie przygotowane do zamieszkania. Nie wszyscy umieją sobie wyobrazić jak można umeblować mieszkanie. Takie przykładowe ustawienie stolików, regałów, szafek czy łóżka w sypialni sprawi, że każdy zobaczy jaki jest potencjał Twojego mieszkania.

Celem dekorowania mieszkania jest doprowadzenie do takiego wrażenia, że mieszkanie jest urządzone funkcjonalnie, ładnie a przebywanie w nim jest po prostu przyjemnością.

Zawodowi home stagerzy dysponują całym zestawem przedmiotów, których jedyną funkcją jest sprawianie dobrego wrażenia. Zaliczają się do nich oczywiście poduszki do układania na łóżkach, fotelach, ale także sztuczne rośliny (które na zdjęciach wyglądają na naturalne 🙂 ), wazony, świeczniki, obrazki, itp. W gwarze homestagerów takie przedmioty to fejki lub pierdoloty 🙂.

Bardzo widocznymi elementami na zdjęciach są także zasłony okienne, które nie powinny jednak ograniczać światła słonecznego.

Oświetlenie mieszkania

Zadbajmy o to, aby przez okna wpadało jak najwięcej naturalnego światła. Czyli: pozbywamy się ciężkich zasłon, które przesłaniają okno, gęstych firan, i innych elementów, które zabierają światło. Postarajmy się także o to, aby okna były czyste.

Ponieważ mamy świeżo pomalowane mieszkanie i jasne sufity, to podkreślmy efekt nowości wieszając odpowiednie lampy w pomieszczeniach. Jeśli nasze żyrandole są zużyte, brudne i niemodne to zorganizujmy nowe lampy, które po pierwsze:

• będą dobrze oświetlały wszystkie kąty w pomieszczeniach
• będą podkreślały charakter wnętrza

Drzwi wewnętrzne

Jeśli w naszym mieszkaniu są drzwi pamiętające lata 70-te ubiegłego wieku, to trzeba je wymienić jeśli chcemy uzyskać dobrą cenę za mieszkanie. Zobacz jak wygląda mieszkanie w Gdańsku po zmianie starych drzwi na nowe na przykładzie dwóch poniższych zdjęć:

Zapachy w mieszkaniu

Bardzo ważny aspekt. Ale jaki mamy na to wpływ? Jeśli mieszkanie odświeżyliśmy, pomalowaliśmy ściany to skąd się biorą nieprzyjemne zapachy?

Ze starych mebli czy ubrań? Może warto się ich pozbyć?

Jeśli nie jesteś w stanie lub nie chcesz tego robić to rozważ ozonowanie powietrza. Można to zrobić samodzielnie kupując odpowiedni sprzęt już za kilkaset złotych. Użycie ozonatora pozwala pozbyć się bardzo szybko nieprzyjemnych zapachów.

Możesz też zastosować inne sposoby. Najprostszym i najtańszym jest użycie zwykłego odświeżacza powietrza w spreju. Oczywiście jak już psikniesz, to wywietrz to pomieszczenie, żeby nie wprowadzać kupujących w „smog lawendowy” a raczej w lekką mgiełkę zapachową.

Zapachy są sprawą bardzo indywidualną, ale jeśli mieszkanie po prostu śmierdzi, to musisz coś z tym zrobić!

Zmiany funkcjonalne w mieszkaniu

W niektórych mieszkaniach warto jest zmienić jego układ funkcjonalny. Przykładowo trudno będzie nam sprzedać w dobrej cenie 38-metrową kawalerkę. Zobaczmy więc czy nie można w niej wydzielić dodatkowego pokoju. Uzyskamy wtedy 38-metrowe  2-pokojowe mieszkanie za które możemy zażądać wyższej ceny. Podobnie sprawa wygląda oczywiście z przerobieniem mieszkania 2-pokojowego na 3-pokojowe, itp.

Możemy też rozważyć zmianę układu ścian działowych, która będzie miała na celu:

• stworzenie otwartej przestrzeni poprzez połączenie kuchni z sąsiednim pokojem
• przeniesienie kuchni do pokoju dziennego z równoczesną adaptację kuchni na dodatkowy pokój. W tym przypadku ważne jest spełnienie przepisów budowlanych dlatego skonsultuj taki pomysł z fachowcem.
• wydzielenie dodatkowej garderoby, wnęki na szafę itp.
• wydzielenie dodatkowej łazienki – tutaj też uważaj na przepisy – staraj się nie planować zmian w częściach wspólnych takich jak np. piony sanitarne w budynku. Może być bardzo ciężko o uzyskanie na to zgody wspólnoty czy spółdzielni.
• podzielenie większego pokoju na dwa mniejsze pokoje. Znowu efekt przeniesienia mieszkania do innego segmentu poprzez zwiększenie liczby pokoi. Uważaj w tym przypadku na grzejniki – każdy pokój powinien mieć swój własny grzejnik.

Skorzystaj z naszej checklisty

Jeśli chcesz sprawdzić czy zrobiłeś wszystko co możliwe aby jak najlepiej sprzedać mieszkanie to wydrukuj sobie poniższą tabelkę i obejrzyj jeszcze raz swoje mieszkanie zaznaczając rzeczy które już wykonałeś.

Mieszkanie posprzątane, pomalowane i co dalej?

Jak już nasze mieszkanie jest:

• posprzątane
• pomalowane
• jasne
• ładnie udekorowane
• sprawiające wrażenie przestronnego
• nowocześnie umeblowane
• pachnące

to teraz zróbmy coś, żeby nasza praca została dostrzeżona przez potencjalnych kupujących. Czyli zadbajmy o dobre zdjęcia. Koszt profesjonalnej sesji zdjęciowej przy typowych mieszkaniach waha się od 200-1000 zł w zależności od lokalizacji i wielkości mieszkania.

Zdjęcie, które sprzedają powinny być:

•  jasne z wyraźnymi szczegółami i kolorami
• dobrze skomponowane – tzn. musi być widoczna funkcja pomieszczeń oraz kadr powinien być taki, że zdjęcia przyjemnie się ogląda
• w miarę możliwości powinny być robione „w poziomie” – łatwiej je wyświetlić na ekranie komputera czy tabletu, a także, co jest niezwykle istotne, w portalach ogłoszeniowych oferty są promowane poziomymi zdjęciami.

Nie skąpmy więc kilku stówek na profesjonalne zdjęcia. Tylko w ten sposób przyciągniemy rzeszę chętnych kupców do naszego mieszkania 🙂

Czy będziesz sam prowadził sprzedaż swojego mieszkania? Zobacz nieco żartobliwy wpis Autorytet sprzedawcy i poznaj jedną z technik sprzedażowych, z którą stykasz się na co dzień i pewnie o tym nawet nie wiesz?

Jak już mamy dobre zdjęcia to nie zapomnijmy o tym, żeby je wykorzystać dodając do ogłoszeń wraz z dobrym opisem i… właściwie skalkulowaną ceną.

A Ty? Masz pomysł co jeszcze można zrobić, aby uatrakcyjnić mieszkanie pod kątem sprzedaży? Może zadbać o klatkę schodową albo o inne rzeczy, o których nie napisałem?

Skąd my bierzemy pieniądze na zakup mieszkań na wynajem? Przede wszystkim z działalności deweloperskiej! Przeczytaj Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań oraz Jak prowadzić inwestycje deweloperskie.

Nie wiesz jak zbudować swój majątek? Od czego właściwie zacząć? Koniecznie przeczytaj Nie ważne ile zarabiasz, ważne ile…. inwestujesz!

Czy budowanie wolności finansowej poprzez zakup kolejnych mieszkań ma sens? My wiemy jak przyśpieszyć ten proces. Chcesz też to wiedzieć? Przeczytaj Inwestorze, nie kupuj mieszkania na wynajem!

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis

• O autorze
• Ostatnie wpisy

Robert

W 2001 roku zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. Tworzę program partnerski SASANKA® oraz program RENTON® budowy budynków z mieszkaniami na wynajem. Jestem współwłaścicielem spółki deweloperskiej działającej na Pomorzu. Prowadzę szkolenia dla przedsiębiorców chcących prowadzić firmy deweloperskie.

• Mieszkanie na START | Jak działa kredyt 0% | Główne założenia programu – zapis webinaru - 12 maja 2024
• Kawalerki na osiedlu RENTON® RUMIA GŁOGOWA od Rozsądnych Braci: stabilny dochód oparty o nieruchomości - 26 kwietnia 2024
• Good news🔥 🔥 🔥Mamy to! 💪💪 💪 MICHAŁ odebrał zaświadczenie o samodzielności 47 lokali w naszym Rentonie - 29 czerwca 2023
• Czy warto założyć spółkę z o.o.? – doradca podatkowy odpowiada praktykowi! Same konkrety! - 5 maja 2023
• Mamy TO! Jest wyrok WSA w sprawie wyodrębniania lokali w naszym RENTONIE. - 26 kwietnia 2023
• Wysoka inflacja, drogie mieszkania. Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w 2022 roku? - 10 sierpnia 2022
• Jak robić biznes deweloperski w 2022 roku? Czy warto rozpoczynać deweloperkę? - 23 czerwca 2022
• Jak założyć własną firmę aby mieć z niej dużo pieniędzy i… frajdy - 19 stycznia 2022
• Jak zbudować jednorazowo duży portfel mieszkań na wynajem? Budynki typu RENTON. - 10 stycznia 2022
• Czy warto rozpoczynać inwestycje deweloperskie? Czy ceny mieszkań będą rosły czy spadały?? - 13 grudnia 2021