Warto zadać sobie pytanie co jest najważniejsze dla mojego architekta. Czy jego cele są zbieżne z moimi?
Podczas prowadzenia inwestycji deweloperskich zawsze przychodzi ten moment kiedy trzeba wybrać architekta do zrobienia projektu danego osiedla.
Warto to robić ze świadomością tego jak bardzo istotny jest architekt w inwestowaniu deweloperskim. To właśnie z nim musimy współpracować przekładając nasze założenia biznesowe inwestycji na papier. Kompetencje architekta są więc dla nas kluczowe i dobry architekt jest na wagę złota. Bo właśnie na etapie opracowania projektu określamy wysokość zarobku na danej inwestycji.
Jeśli uzyskamy projekt niesprzedażowy, drogi w wykonaniu, ryzykowny w zakresie przyjętych rozwiązań to nie liczmy na przyjemną i zyskowną inwestycję. Kwestia opracowania dobrego projektu jest kluczowa dla każdej inwestycji deweloperskiej.
Aby wybrać pracownię wysyłam zapytania do sprawdzonych, znanych mi osobiście z poprzednich realizacji, architektów. Staram się także zawsze wysłać zapytanie przynajmniej do jednej nowej pracowni, z którą wcześniej nie współpracowałem.
Niektóre pracownie odpadają już na tym etapie: nie otrzymuję od nich żadnej oferty. Rozumiem, że po prostu mają zbyt wiele zleceń i być może nie chcą angażować się w nowe projekty.
Oto przykładowe oferty cenowe, które otrzymałem na wykonanie projektu osiedla 16 domów jednorodzinnych:
- pracownia nr 1 – 26 000 zł netto
- pracownia nr 2 – 38 000 zł netto
- pracownia nr 3 – 360 000 zł netto (tak, to nie pomyłka)
W ofertach zawarte są projekty branżowe – tj. projekt wewnętrznej instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania.
Edit. Zwróć proszę uwagę, że podane ceny zostały przeze mnie zebrane od pracowni architektonicznych prawie 10 lat temu. Obecnie ceny usług architektonicznych są dużo wyższe, podobnie zresztą jak inne ceny.
Co do oferty z pracowni nr 3 – to cena naprawdę mnie zdziwiła. Zaintrygowała mnie mocno wysokość ceny – odbiegająca od ofert innych pracowni. Postanowiłem skontaktować się z tą pracownią i dowiedzieć się skąd bierze się tak wysoka cena. Zadzwoniłem pod podany numer i zostałem połączony z autorem oferty, którym okazał się być właściciel firmy. Wyjaśnił mi, że jako architekt z wieloletnim stażem doskonale orientuje się w stawkach i marżach deweloperów (!). Wyjaśnił mi, że według niego cena dobrej dokumentacji powinna wynosić 5% wartości nieruchomości. I ponieważ ocenia, że sprzedam każdy z domów za 450 000 zł, to wartość całej inwestycji wyniesie:
450 000 zł x 16 domów = 7 200 000 zł
z czego już w prosty sposób wyliczył wartość swoich prac:
7 200 000 zł * 5% = 360 000 zł
🙂 Hej, przecież to nie ma nic wspólnego z ofertą rynkową.
Podczas tej rozmowy nie wspominałem architektowi, że zamierzam sprzedać domy za cenę 330-360 000 zł w zależności od tego czy dom posiada garaż czy nie. Nie chciałem, aby pomyślał, że zapraszam go do negocjacji cenowych. Jednak sam sposób kalkulacji oferty uważam za zupełnie nietrafiony.
Idąc tym tokiem myślenia można się zastanawiać czy projekt domu dla jubilera należy wycenić znacznie drożej niż projekt domu dla urzędnika?
Jeśli zamiast merytorycznej rozmowy o projekcie i o Twoich potrzebach jako inwestora rozmawiacie o Twoich przewidywanych zarobkach z inwestycji – i to wszystko w kontekście wyceny prac projektowych – to takich pracowni, radzę Ci dobrze, unikaj.
Wracając do tematu współpracy z architektem: zawsze staram się tak formułować zakres zapytania, aby był jak najszerszy. W pewnych przypadkach jest to niemożliwe – np.:
- brak jest warunków na media – jeszcze ich nie uzyskałem – wtedy nie dostanę wyceny projektu przyłączy
- brak jest wstępnej koncepcji zabudowy – wtedy nie uzyskam zwykle oferty zawierającej badania geologiczne
- itp.
W końcu wybieram pracownię – cena jest ważna, ale nie prowadzę przecież urzędu miejskiego – i nie jest to jedyne i najważniejsze kryterium. Doceniam prace wykonane dotychczas przez daną pracownię, które są zbliżone do mojego modelu biznesowego w danej inwestycji. Jeśli robię luksusowe, większe mieszkania, to nie biorę kogoś kto robił tyko adaptacje gotowych projektów i nie ma w swoim portfolio nic luksusowego. Podobnie, gdy chcę małe i tanie mieszkania: szukam architekta, który ma doświadczenie w takich inwestycjach.
I co dzieje się dalej?
Czekam tydzień lub dwa – takie zwykle uzyskuję terminy na opracowanie wstępnej koncepcji – i otrzymuję szkice elewacji i poszczególnych kondygnacji oraz wstępne zagospodarowanie terenu.
Myślę, że zgodzisz się ze mną jeśli napiszę, że deweloper ma do wykonania pewną misję. Właściwie to nie jest to pewnie najlepsze słowo; być może sformułowanie „odpowiedzialność za wspólną przestrzeń” byłoby właściwsze, ale postaram się wyjaśnić o co mi chodzi.
Inwestując w zabudowę działki położonej np. w ścisłym centrum, która od dziesiątek lat była niezabudowana, sprawiam, że przestrzeń śródmiejska zmienia się. Zmiana ta będzie długotrwała i może się okazać, że mój budynek będzie świadkiem i tłem dla wielu wydarzeń, wchodząc w interakcję z ludźmi, którzy będą w nich uczestniczyli. Od razu wyliczam:
- przechodniów, którzy zdążają do pracy – codziennie mimowolnie będą omiatali wzrokiem budynek
- uczestników procesji, demonstracji, pielgrzymek, itp. – budynek będzie tłem i otoczeniem dla prowadzonych przez nich działań
- uczniów uczęszczających przez kilka lat do tej samej szkoły – oni także zapamiętają wygląd i klimat ulicy, który będzie tworzył także mój budynek, przechodząc codziennie na zajęcia
- itp.
Może się okazać, że następne kilka pokoleń uczestników życia miejskiego będzie miało okazję podziwiać, przechodzić obojętnie, bądź krytykować budynek powstający z mojej inspiracji!
Nie jest to oczywiście wydarzenie ważne w skali świata, ale dla mnie ma jednak pewne znaczenie. Staram się mieć ten aspekt na uwadze i nie patrzę na projekt tylko przez pryzmat osiągnięcia maksymalnego zysku z inwestycji.
Jeśli chcesz zostać deweloperem, to zdaj sobie sprawę z tego, że moment tworzenia koncepcji jest kluczowy dla całej inwestycji deweloperskiej. Na tym etapie możesz robić dowolne zmiany – praktycznie bez żadnych konsekwencji.
Możesz zmienić wszystko: wielkość mieszkań, liczbę balkonów, określić powierzchnię mieszkań, wygląd budynku, rozwiązania funkcjonalne (np. winda), itp.
Ale pamiętaj też, że jeśli czegoś nie dopracujesz w projekcie to zapłacisz za to przy realizacji.
I w tym momencie także odpowiedz sobie na pytanie postawione na początku tego wpisu: „Co jest najważniejsze dla mojego architekta?”
Trzeba zdać sobie sprawę z tego, że lista priorytetów architekta wygląda mniej więcej tak:
- po pierwsze: wystawić fakturę za koncepcję
- do drugie: otrzymać szybki przelew za koncepcję
- po trzecie: zaprojektować tak, aby nie mieć problemów z zarzutami o brak zgodności projektu z jakimś przepisem
- po czwarte: wystawić fakturę za projekt
- po piąte: otrzymać szybki przelew za projekt
- po szóste: zarezerwować wyjazd na narty na ferie dla rodziny
- po siódme: zrobić projekt, który będzie można z chęcią umieścić w portfolio
- po ósme: odebrać dziś dzieci ze szkoły
- itd
- itp.
- …
- ….
- po setne: wynieść śmieci plastikowe z domu, bo jutro zabierają ze śmietnika „plastiki”
- po sto pierwsze: wykonać projekt spełniający potrzeby biznesowe inwestora
- itd
Jak widzisz, to co dla mnie jest najważniejsze – czyli cele biznesowe – dla architekta w większości nie ma zbyt wielkiego znaczenia i nie przywiązuje on do tego istotnej wagi. I to nie dlatego, że architekt jest osobą, która ma złą wolę. Absolutnie nie powinieneś tak myśleć! Architekt ma po prostu zupełnie inny punkt widzenia na powstający projekt. Nie bierze pod uwagę tego, że jednym z najistotniejszych celów jest konieczność sprzedaży powstałego budynku z odpowiednim zyskiem. Rozważa po prostu zupełnie inne aspekty projektu niż deweloper. To my jesteśmy od tego, żeby znać swoje potrzeby i żeby dbać o spełnienie przez projekt założeń biznesowych.
Często można usłyszeć od architekta zdanie: „Ja nie chciałbym tak mieszkać” albo wręcz przeciwnie: „Sam chciałbym zamieszkać w takim domu/mieszkaniu”. Czy to oznacza, że projekt jest zły lub dobry biznesowo?
Oczywiście, że nie. To nie architekt jest od określania celów biznesowych dewelopera. To my sami musimy zadbać o to, aby mieć odpowiednie powierzchnie mieszkań, rozwiązania projektowe czy też zakładaną funkcjonalność. I oczywiście o to, aby mieszkania, które powstaną na podstawie projektu trafiały dobrze w zakładany przez nas segment rynku.
Aby móc właściwie określić założenia biznesowe projektu trzeba posiadać doświadczenie i wiedzę deweloperską. Bez tego nie będziemy w stanie określić swoich potrzeb. Podobnie zresztą jak w przypadku gdy będziemy chcieli zaprojektować dom dla siebie: jeśli nie wiemy czego oczekujemy to jest duża szansa, że nie dostaniemy tego w projekcie.
Dlatego trzeba być czujnym i nie można akceptować koncepcji, która spełnia tylko założenia formalne, a nie spełnia założeń biznesowych nas jako deweloperów. Może także zdarzyć się, że architekt będzie proponował rozwiązanie, które będzie bardzo kosztowne, a nie przekłada się w żadnym razie na zwiększenie kwoty za którą mogę sprzedać mieszkania.
Podobnie sytuacja wygląda z wykonywaniem samego projektu architektonicznego, na podstawie zatwierdzonej koncepcji. Idąc po najmniejszej linii oporu architekt może zaproponować rozwiązanie, które nie będzie dla nas optymalne.
Przykład: architekt projektuje specjalne drzwi oraz system oddymiania, ponieważ w budynku są długie korytarze, które zwiększają drogi pożarowe.
Patrząc uważnie na rzut kondygnacji zauważasz, że wystarczy skrócić korytarze zwiększając tym samym mieszkania, aby uniknąć drogich rozwiązań. Właśnie zaoszczędziłeś kilkadziesiąt tysięcy złotych: brawo!
Dlatego zachęcam deweloperów: zmieniajcie ile się tylko da. Zmieniajcie, upraszczajcie rozwiązania, uzyskujcie projekt zgodny z założeniami biznesowymi.
Ale: róbcie to na etapie projektowania a najlepiej – na etapie koncepcji.
Za dokonywanie zmian na etapie koncepcji zamiast na etapie wykonywania projektu będzie wam wdzięczny także architekt. Świadomy inwestor wie czego chce i architekt umie docenić współpracę z takim właśnie inwestorem.
Późniejsze zmiany – szczególnie podczas budowy – mogą okazać się bardzo drogie i mogą skutkować bardzo nieprzyjemnymi konsekwencjami dla dewelopera.
PS. Na koniec chcę dodać, że wizualizacja zamieszczona przy tym wpisie pochodzi z jednej z naszych inwestycji deweloperskich. Wybór akurat tego projektu domu do tego wpisu nie oznacza nic negatywnego w kontekście oceny autora tego projektu. W rzeczywistości projekt ten sprawdził się znakomicie i jestem wdzięczny architektowi za jego opracowanie 🙂
Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis
- Mieszkanie na START | Jak działa kredyt 0% | Główne założenia programu – zapis webinaru - 12 maja 2024
- Kawalerki na osiedlu RENTON® RUMIA GŁOGOWA od Rozsądnych Braci: stabilny dochód oparty o nieruchomości - 26 kwietnia 2024
- Good news🔥 🔥 🔥Mamy to! 💪💪 💪 MICHAŁ odebrał zaświadczenie o samodzielności 47 lokali w naszym Rentonie - 29 czerwca 2023
- Czy warto założyć spółkę z o.o.? – doradca podatkowy odpowiada praktykowi! Same konkrety! - 5 maja 2023
- Mamy TO! Jest wyrok WSA w sprawie wyodrębniania lokali w naszym RENTONIE. - 26 kwietnia 2023
- Wysoka inflacja, drogie mieszkania. Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w 2022 roku? - 10 sierpnia 2022
- Jak robić biznes deweloperski w 2022 roku? Czy warto rozpoczynać deweloperkę? - 23 czerwca 2022
- Jak założyć własną firmę aby mieć z niej dużo pieniędzy i… frajdy - 19 stycznia 2022
- Jak zbudować jednorazowo duży portfel mieszkań na wynajem? Budynki typu RENTON. - 10 stycznia 2022
- Czy warto rozpoczynać inwestycje deweloperskie? Czy ceny mieszkań będą rosły czy spadały?? - 13 grudnia 2021
No rzesz… jakbym czytał o swoich doświadczeniach 🙈
A jak się udała sama budowa i czy do niej w ogóle doszło?
Trzecia wycena jest zbliżona do realnej wartości kompletnego projektu ze wszystkimi branżami, projektami wykonawczymi, nadzorem autorskim.
Architekcie, rozumiem, że wyceniasz się odpowiednio do umiejętności. Jednak nie można funkcjonować w oderwaniu od realiów rynkowych.
Czy chcesz powiedzieć, że cena zbliżona do tej podanej przez pracownię nr 3 (co daje około 22.500 złotych za jeden dom) to jest właśnie ta cena, którą Ty ściągasz z rynku?
I to przy założeniu, że robisz w jednym zleceniu 16 takich SAMYCH kompletów?
Jeśli tak, to napisz proszę w jaki sposób to robisz.
Drogi Robercie,
jeśli jako deweloper naprawdę zależy Ci na tym, żeby Twoje osiedle było dobrym miejscem do życia, to (moim skromnym zdaniem) powinieneś się liczyć z kosztem stworzenia dobrego projektu. Przykro mi to stwierdzić, ale to, co widzę na ilustacji, jest pracą takiego architekta, jakiego priorytety wymieniłeś powyżej. Nie wiem na jakiej podstawie oceniasz, że pracownia nr 3 żąda wygórowanej ceny. To, że ceny rynkowe architektów są zupełnie zaniżone nie oznacza, że za niską cenę da się otrzymać dobry projekt. To raczej stworzenie koncepcji po dwóch tygodniach wydaje mi się zupełnie nierealne. Dobra architektura nie powstaje z dnia na dzień (nieraz projekt musi zwyczajnie „dojrzeć”, tak tak, jak dobre wino, leżąc na półce), bo rozwiązania często przychodzą z nieoczekiwanej informacji, obeserwacji, spotkania czy rozmowy – w trakcie pracy czy poza nią; często są to oczywiście też długie dni i ogrom testowania różnych wariantów, aż dojdzie się wreszcie do optymalnego rozwiązania. W krajach, gdzie jakość architektury i poziom komfortu życia oceniane są jako bardzo wysokie, stawka architekta to okolice 10-15% wartości inwestycji. Oczywiście dotyczy to całości prac, wraz z nadzorem, itp. Może warto zainwestować te kilkaset tysięcy na dobrego architekta (trochę trzeba poszukać, by takowego znaleźć, ale nie jest to niemożliwe) i stworzyć coś na takim poziomie, jaki widzimy w niektórych innych krajach. W swojej pracy w Polsce, aby być kompetytywnym, jestem w stanie zaoferować niskie koszta (3% wartości inwestycji) poprzez „przedprojektowanie” i wielokrotne użytkowanie części założeń projektowych, rozwiązań i detali… niemniej jednak nigdy nie godzę się poświęcić jakości w imię zysku bądź czasu. Zwrócić też warto uwagę na to, że coraz częściej [ci lepsi] architekci sami stają się deweloperami, bo to [chyba] jedyna szansa na tworzenie osiedli o takim stopniu dopracowania, funkcjonalności i estetyki, na jaki zasługują przyszli mieszkańcy.
Serdecznie pozdrawiam,
K. Br.
Konradzie,
Jako deweloperowi bardzo zależy mi na tym aby wybudowane przeze mnie osiedle było dobrym miejscem do życia i w pełni doceniam zalety dobrego projektu. Mam także na uwadze fakt, że każdy człowiek ma inne potrzeby i pracując nad projektem zawsze widzę przyszłego mieszkańca naszych osiedli. Wyobrażam go sobie bardzo dokładnie i próbuję się domyślić czego będzie potrzebował. Mogę Ci także powiedzieć, że projektowanie to jest właśnie ten etap, na który poświęcam wraz z braćmi najwięcej czasu w całym procesie deweloperskim – ściśle rzecz ujmując – jest to etap opracowywania koncepcji. Wtedy najłatwiej jest nam wprowadzać zmiany do projektu i wtedy właśnie tak naprawdę zarabiamy najwięcej na inwestycji deweloperskiej. To czego nie dopracujemy na etapie koncepcji wyjdzie później jako niefunkcjonalne czy też nieustawne mieszkanie, jako znacznie wyższe koszty budowy czy też jako kompletnie niesprzedażowa jednostka. Mając na uwadze cel istnienia firmy, którym jest przecież zarabianie pieniędzy, nie możemy sobie pozwolić na kupowanie złych projektów. Podobnie jak, mając na celu długofalowe działanie, nie możemy sobie pozwolić na stosowanie rozwiązań niskiej jakości. Oczywiście nasza wiedza także ewoluowała i solidnie za nią zapłaciliśmy – głównie popełnionymi w przeszłości błędami. Obecnie nie wyobrażam sobie sytuacji, w której miałbym wybrać niską jakość za niską cenę – to rozwiązanie ma bardzo krótkie nogi i tutaj w pełni podzielam Twój pogląd, że jakość kosztuje.
Co do Twojego spostrzeżenia na temat tego, że architekci zostają deweloperami, to mogę napisać, że moim zdaniem nie każdy człowiek nadaje się do prowadzenia firmy, więc ci architekci, którzy zostają deweloperami nie stają się nimi tylko z powodu swojego smaku architektonicznego i wielkich ambicji zawodowych ale także dlatego, że mają wyczucie rynku i są przedsiębiorczy.
Uwierz mi, że nawet najpiękniejsze wizje ciężko będzie urzeczywistnić jeśli deweloper nie będzie w stanie ich sprzedać na rynku. I przykłady takich inwestycji, które okazały się niewypałem można obserwować także wokół nas. Moim zdaniem w komercyjnej działalności deweloper zawsze musi znaleźć zdrową równowagę pomiędzy swoimi ambicjami czy też ambicjami architekta a realiami biznesowymi. Co do samego wynagrodzenia architekta, to zdarzało się nam płacić także kilkusettysięczne kwoty za projekt, jednak nigdy nie przekroczyły one kilku procent wartości samej inwestycji – takie są więc realia na rynku na którym działamy i uważam, że tyle właśnie należy płacić za bardzo dobre projekty. Nie zauważyłem aby architekci narzekali na te kwoty, wręcz przeciwnie, zauważyłem, że biura architektów z którymi współpracujemy dynamicznie się rozwijają.
Pozdrawiam i dziękuję Konradzie, że podzieliłeś się swoimi poglądami.
Konradzie, jeszcze uzupełniając: ceny opisane przeze mnie we wpisie pochodzą sprzed 10 lat. Podałem je jako przykład dużych rozbieżności w wycenach architektów; później z aż tak dużą rozpiętością cen się nie zetknąłem…
Podane przez Ciebie powyżej kwoty obejmują projekty wszystkich branż, które spajają architekci. Sam pracuję w biurze konstrukcyjnym, które oferuje znacznie wyższe ceny za projekt od rynkowych. Obecnie panuje trend w większości biur, że jest masówka z projektami, robi się wszystko na szybko i często traci na tym nieświadomy inwestor. W droższych miejscach płaci się za projekt, któremu poświęca się więcej czasu i głębszą analizę ale wychodzą duże oszczędności na etapie budowy (oczywiście nie wszędzie tak jest, piszę na podstawie miejsca, w którym pracuję). Ograniczenie zużycia ilości stali, czy betonu potrafi dać oszczędności w setkach tysięcy, dlatego siedząc w tym od środka, pójście na ilość z projektami ma sens z perspektywy właścicieli bo przypuszczam, że właściciel biura wychodzi na tym lepiej- bo przez niskie ceny ma dużo zleceń, niż siedząc dokładnie nad jednym projektem dużo dłużej, ale z perspektywy inwestora nie kierował bym się tylko cenami.
Hej Maksie, dzięki za fachowe spojrzenie na temat 🙂
Moim zdaniem dobry projekt ma kluczowe znaczenie dla inwestycji – w pełni się z Tobą zgadzam. Optymalizacja kosztów wykonania poprzez zastosowanie odpowiednich rozwiązań konstrukcyjnych – to jedna sprawa i tutaj rzeczywiście bardzo dużo może dla nas zarobić dobry, myślący i… doświadczony konstruktor.
Nie mniej ważne dla kosztów wykonania są także stosowane rozwiązania architektoniczne – tutaj także do zarobienia są setki tysięcy złotych – i to nawet przy niezbyt dużej inwestycji.
Natomiast kluczowe jest oczywiście nie tylko cięcie kosztów, ale także praca nad tym, aby projekt wydobył cały możliwy potencjał, który tkwi w danej działce w postaci opłacalnej i ładnie zaprojektowanej inwestycji.
Tak naprawdę najwięcej zarabia się na etapie projektowania i wszystkie działania jakie podejmiemy później – podczas trwania inwestycji – są już tylko jej tuningowaniem.
Napiszę jeszcze raz żeby to wyraźnie wybrzmiało: największe pieniądze zarabia się na etapie PROJEKTOWANIA.
Natomiast pozwolę sobie nie zgodzić się z pewną myślą, która wynika z Twojego wpisu – tj. że droższa pracownia zrobi lepszy projekt. Absolutnie nie ma takiej zasady. Z mojego doświadczenia wynika, że najlepszą gwarancją tego, że otrzymamy dobry projekt jest nasza świadomość własnych potrzeb – musimy wiedzieć czego oczekujemy. Będzie nam wtedy łatwiej wybrać pracownię z którą chcemy współpracować i oczywiście cena nie powinna być głównym wyznacznikiem jej wyboru.
Dzień dobry,
Jestem Architektem. Pracuję w dużej firmie zajmującej się dużymi projektami, więc może nie znam warunków pracy na własnej działalności przy mniejszych projektach. Nie mniej jednak wiem mniej więcej co ile kosztuje. Mogę oczywiście się mylić, więc jeśli pisze nieprawdę, to proszę koleżanki i kolegów po fachu o korektę.
Analizując np. środkową ofertę mamy wyjściowo 38000 zł. Projekty branżowe łącznie wyniosą około 15000-18000 jeśli nie więcej. (zgrubnie zakłada się, że połowę)
– zostaje 20000. Teraz mamy koszty działalności, które są różne w zależności od wielkości firmy. Na ten koszt składają się miesięczne koszty:, zusy, koszty za lokal i mniejsze z tym związane oraz koszty za oprogramowanie. Moim zdaniem to znowu około minimum 5000 miesięcznie. Nie liczę pracowników, bo ten koszt zalezy od czasu wykonania projektu. Powiedzmy zatem, że zostaje nam 15000zł. Chciałbym zapytać Pana, ile czasu i uwagi chciałby Pan żebym poświęcił na zaprojektowanie Pańskiego osiedla? Proszę o odpowiedź na to pytanie. Pewnie powie Pań, że nie chodzi o czas ale o efekt, o którym Pan pisze. Ale efekt w postaci przemyślanego zoptymalizowanego projektu jest wprost proporcjonalny do czasu i uwagi jaką na to poświęcę. Gdybym miał zrobić taki projekt to uważam, że żeby wykonać go na w miarę przyzwoitych standardach, to potrzebuję na to 3 miesiące. A powiedzmy, że mając firmę prowadzę kilka projektów jednocześnie i przy Pana projekcie mam przypisanego pracownika, którego muszę opłacić. Projekt jest wykonany na granicy kosztów. Dlatego Pański interes jest na miejscu 101. Bo człowiek, który wykonuje zlecenie kombinuje jak przeżyć i bierze kilka takich zleceń, zamiast skupić się i wykonać jak najlepiej potrafi to jedno. W tym samym czasie ma Pan 30-40% zwrot na inwestycji, który pozwala Panu powiększać swoją poduszkę finansową. Coś tu chyba jest nie w porządku.
Oczywiście jako środowisko sami jesteśmy sobie winni, że sobie tak zepsuliśmy rynek. Że patologiczna sytuacja jest dla wszystkich normą i bez wstydu pisze Pan o takich stawkach.
Póki co, czytając artykuły takie jak ten, jako architekt bardzo obawiam na myśl o zakładaniu swojej firmy. Mam wrażenie, że przy dużych inwestycjach jest jednak troszkę poważniejsze podejście do architektów. W naszej firmie takie zespoły jak ten, o którym Pan pisze w ogóle nie są brane pod uwagę, ze względu na zerową opłacalność dla firmy. A szkoda, bo osobiście chciałbym projektować takie małe osiedla w przyjemnej skali.
Przepraszam za przydługi wpis, ale się zdenerwowałem i musiałem uzewnętrznić.
Pozdrawiam i życzę wszystkiego dobrego w kolejnych przedsięwzięciach.
Nic dodać nic ująć. Pytanie czy Panowie „deweloperzy” to rozumieją. Powoli mijają czasy zwrotów po 30% (to już dawno nie ma) a za chwilę zbiliżamy się do poziomu gospodarek rozwiniętych czyli jak ktoś wyciągnie 10% (przy standardowych inwestycjach) to będzie szczyt marzeń.
Architekt2 dziękuję za szczerą wypowiedź. Przykro mi, że mój wpis sprawił, że się zdenerwowałeś i nie to było moją intencją. Mam także prośbę abyśmy mogli zwracać się do siebie na tym forum na Ty. Jeśli nie przyjmujesz tej konwencji – ok.- szanuję to, jednak w tej chwili pozwolę sobie tak właśnie zwracać się do Ciebie licząc na wzajemność.
Daleki jestem od tego, aby nisko cenić pracę architekta – zresztą do tego m.in. nawiązuję w tym wpisie. Staram się w nim pokazać to jak WAŻNY jest architekt w działalności deweloperskiej. Stąd zresztą ten przewrotny tytuł wpisu: „Architekt – najgorszy wróg inwestora”. Nikt inny nie ma przecież takiego wpływu na nasz docelowy produkt jak właśnie architekt.
Co do cen, bo mam wrażenie, że właśnie one spowodowały głównie Twoją negatywną ocenę mojego wpisu, to chciałbym aby to wybrzmiało wyraźnie: to są ceny sprzed niemal 10-ciu lat. Wyedytowałem mój wpis i napisałem to wyraźnie pod cenami.
I rzeczywiście: już od dawna tak niskie ceny nie mają zastosowania w naszych umowach. I uważam także, że kluczowe jest to aby wszyscy pracujący na sukces projektu zarabiali w sposób odpowiedni do swoich kompetencji i wkładu w zysk projektu. W tym także oczywiście – architekt.
W tym wpisie chciałem także pokazać jak ważne jest właściwe wybranie odpowiedzialnego i kompetentnego architekta bo to właśnie od tego co i jak on narysuje zależy rentowność inwestycji. W skrajnych przypadkach, przy złych (biznesowo) projektach, zdarza się nawet, że realizacja samej budowy jest zupełnie nieopłacalna.
Zwracam także uwagę na to, że dyskusje o marżach i zyskach dewelopera w kontekście rozmowy o cenie samego projektu są raczej nie na miejscu…
Nie wiem czy zgodzisz się ze mną?
Drogi deweloperze, architekt jest jedną z niewielu osób w procesie inwestycyjnym, która może Ci pomóc. Dobry architekt zna przepisy i triki pozwalające je omijać. Wie jak Toba manipulować dla osiagnięcia przez Ciebie Twoich celów, ale niekoniecznie Twoimi drogami. Często nie pozwala Ci skrzywdzić siebie samego. Ma przede wszystkim znacznie szerszą wiedzę z zakresu prawa, budownictwa i marketingu niż Ty. To nie Ty kreujesz przestrzeń publiczną – to on ;). Ty tylko za to płacisz. Dobry architekt to architekt przebiegły w pozytwnym sensie. Życzę Ci, abyś takiego znalazł.
Pani Inżynier dziękuję za merytoryczną wypowiedź, no i oczywiście za życzenia 🙂
Dodam tylko, że nie omijam przepisów oraz nikogo do tego nie namawiam. Dlatego też nie jestem zwolennikiem trików, o których piszesz. Podobnie nie lubię być manipulowany, pewnie zresztą jak większość samodzielnie myślących ludzi.
Architekt jest jedną z ważniejszych osób w całej inwestycji deweloperskiej, ale, moim zdaniem, oczywiście nie najważniejszą i to pomimo ogromu wiedzy z zakresu budownictwa czy też prawa. Z tym marketingiem to mam wrażenie, że już jednak trochę przeszarżowałaś Pani Inżynier? 😉
Przestrzeń publiczną kreuje architekt jako specjalista, któremu zlecam wykonanie projektu ale… oczywiście mam olbrzymi wpływ na to jaki projekt ostatecznie powstanie. Można powiedzieć, że współpraca na linii architekt-deweloper to naczynia połączone. Jeden bez drugiego nie może istnieć i kreowanie przestrzeni jest wspólnym ich dziełem. Aha, i jak myślisz jaką przestrzeń mógłby kreować architekt gdyby nie było osób, które „tylko za to płacą”? Hmmm… Podobnie deweloper – sam przecież nie narysuje sobie projektu. Noszę w sobie wielki szacunek dla dobrych architektów i dla architektów jako grupy zawodowej.
Reasumując dla mnie najważniejszy jest wybór takiego architekta, który zaprojektuje piękną i biznesowo uzasadnioną w realizacji architekturę. A cały wpis jest o tym jak ważna jest świadomość inwestora.
Według mnie nie wystarczy rzucić na stół architekta mapki działki i zawołać: „Hej! Zaprojektuj mi tu coś co wybuduję i sprzedam z zyskiem!”
Mam zresztą wrażenie, że architekci także coraz bardziej doceniają świadomych inwestorów.
Jak sądzisz?
Bardzo krzywdzący wpis o architektach. „To my sami musimy zadbać o to, aby mieć odpowiednie powierzchnie mieszkań, rozwiązania projektowe, funkcjonalność”. Jestem żoną architekta, który pracuje z pasją. Ciągle mówi o budynkach, gdzie nie jesteśmy to oglądamy rozwiązania, funkcjonalność, sposób zaprojektowania. Jak projektuje to widzę jak zastanawia się nad tymi trzema rzeczami o którym wspomniałam powyżej. Stara się projektować tak, aby nie było drogo, aby przestrzeń była odpowiednio wykorzystana. Wiem, ile czasu poświęca pracy. Naprawdę uważa Pan, że architekt myśli tylko o pieniądzach i fakturach iw między czasie o wyrzuceniu śmieci? Ma ochotę projektować jakieś odrealnione rzeczy? Jak widzę ile on czasu poświęca na dopracowanie projektu a ile za to ma realnie pieniędzy to nie wiem czy to jest taka opłacalna branża (dobry projekt nie powstaje w jeden dzień). W dodatku mając takich klientów jak Pan.. szczerze mu współczuje. Z tego wpisu jasno wynika wg mnie, że nie ma Pan zielonego pojęcia skąd się biorą ceny i jak wygląda ta praca. W dodatku architekci to głąby, których deweloperzy muszą prowadzić za rączkę bo sami nic nie potrafią zaprojektować. Jeśli ma Pan takie przekonanie o tej branży, to wcale się nie dziwię, że trafia Pan na takich kompetentnych projektantów. Mój mąż nie szuka zleceń się w sieci. Nie musi. Klienci przychodzą do niego z polecenia. Życzę Panu, aby znalazł Pan właśnie taką osobę.
Magdaleno! Przykro mi bardzo, że w taki sposób odebrałaś mój wpis i mam wrażenie, że nie do końca zrozumiałaś to co miałem na myśli. Doceniam to, że piszesz całkowicie szczerze 🙂 i dziękuję za to.
Ten blog skierowany jest do ludzi, którzy interesują się inwestowaniem w nieruchomości i poprzez takie wpisy chcę zwrócić uwagę na ważne, moim zdaniem, aspekty tej działalności. Oczywiście nieco przerysowuję sytuację, aby jednak finalnie podkreślić JAK WAŻNA jest rola architekta w procesie inwestycji deweloperskiej. Być może sam tytuł wpisu jest mocno prowokacyjny, ale nie należy go czytać wprost i to w oderwaniu od przesłania całego tekstu. W skrócie chodzi mi o to, że jeśli inwestor nie jest świadomy swoich potrzeb biznesowych, to może się okazać, że architekt stworzy mu projekt, który nie będzie w ogóle opłacalny w budowie.
A co to tego jakim jestem klientem… Hmmm 🙂
Przede wszystkim: wiem czego chcę, potrafię określić swoje oczekiwania już na początku współpracy, potrafię czytać projekt i umiem formułować jednoznaczne uwagi do koncepcji, zgłaszam wiele uwag na etapie koncepcji, nie zmieniam pomysłu na inwestycję podczas samego wykonywania projektu po zamknięciu koncepcji, sprawdzam przepisy na które powołuje się architekt jeśli ograniczają one moje zamiary, zwracam uwagę na terminy, nie wybieram najniższej ceny, płacę zgodnie z umową.
Ciekaw jestem jak Twój mąż architekt oceniłby taki profil inwestora?
Nie twierdzę też, że to jakaś „super opłacalna branża”, a wręcz przeciwnie: uważam, że to trudna i odpowiedzialna praca i sam na pewno… nie chciałbym wykonywać pracy architekta.
Korzystając z okazji mam prośbę abyś pozdrowiła serdecznie swojego męża architekta. Chciałbym mu życzyć aby jego praca przynosiła mu jak najwięcej satysfakcji 🙂
Nie dziwie się że Wasz architekt, ma Wasz projekt daleko w kolejności priorytetów – zaraz po wyniesieniu śmieci z domu… i rozpatruje „tą mega inwestycję” jako 101 w kolejności zadań.
jakbyście płacili „normalne pieniądze” a nie po 20 tysięcy za projekt osiedla 20 budynków, to jest szansa , że trafilibyście na kogoś kto potraktuje Wasza inwestycję poważniej… tak macie to za co płacicie… pozostaje mieć nadzieje że wpis przeczytają Ci Wasi projektanci i pójdą po rozum do głowy.
Artykuł miał zachęcić do wyboru dobrego architekta, jednak w moim przekonaniu ukazuje iż architekt to zło konieczne. I wydaje mi się że autor tak mysli i przekazuje taką informację, wiedzę nowym deweloperom. Choć pod postami mówi że jest odwrotnie. DOBRY ARCHITEKT MYŚLI O INWESTORZE, nie zależne czy inwestor jest deweloperem czy średniej klasy obywatelem. ARCHITEKT, DOBRY ARCHITEKT SPEŁNIA OCZEKIWANIA INWESTORA, BO ARCHITEKTURE TWORZĄ LUDZIE, BO ARCHITEKTURA POWINNA BYĆ DLA LUDZI.
Oburzony architekcie, dziękuję, że zechciałeś podzielić się swoimi spostrzeżeniami 🙂 Nie mogę jednak zgodzić się z Tobą, że ukazuję architekta jako zło konieczne. Spójrz na to zdanie, które znajdziesz w treści artykułu: „Kompetencje architekta są więc dla nas kluczowe i dobry architekt jest na wagę złota”. Czy architekt myśli o inwestorze – jak piszesz? Oczywiście, jestem przekonany, że myśli. Jednak czy to myślenie oznacza, że architekt analizuje parametry, które dla mnie są istotne jako dewelopera?
Na przykład: jakoś w żadnym projekcie nie zauważyłem tabelki z podsumowaniem za ile sprzedam każde z mieszkań i ile czasu będę je sprzedawał. A te właśnie parametry są dla mnie niezwykle istotne. Architekt jako główna osoba w zespole dewelopera właśnie na te parametry ma największy wpływ robiąc taki a nie inny projekt. Moim zadaniem jest tak ułożyć współpracę z architektem aby uzyskać projekt, który spełnia moje wymagania biznesowe. Przykro mi, że w taki sposób odbierasz ten artykuł, choć jednocześnie przyznaję, że jego tytuł jest może nieco stronniczy…. 😉 No, ale to w końcu blog dla inwestorów, a nie dla architektów 🙂
Właśnie architekt analizuje parametry, które są dobre dla dewelopera. Co do tabelki z podsumowaniem – to nie jest rola architekta, tylko kosztorysanta albo rzeczoznawcy robiącego wycenę. Architekt może zastosować tańsze rozwiązania – korzystniejsze dla dewelopera np. mniejsze rozpiętości aby zaoszczędzić na więźbie, ale żeby wymagać tabelki z analizą sprzedaży? Czegoś tu nie rozumiem?! Może mi wyjaśnisz jaki wpływ ma architekt, na ilość czasu potrzebnego do sprzedania inwestycji? Ale jakiś przykład bym poprosiła. Bo aż jestem ciekawa odpowiedzi 🙂
Hej Architektko 🙂 zobacz sama: z jednej strony piszesz, że to architekt analizuje parametry ważne dla mnie, ale z drugiej obruszasz się na to, że architekt miałby zwracać uwagę na to co mnie interesuje najbardziej – czyli to czy moje mieszkania dobrze odnajdą się na rynku. Tak, realia rynkowe to jest rzecz, której architekci zwykle nie biorą pod uwagę w pierwszej kolejności – podobnie jak Ty. Ba! Niektórzy nie biorą ich w ogóle pod uwagę. I tego nie uczą także na studiach. A dla nas, inwestorów, ma to kluczowe znaczenie. Przykładów mam mnóstwo, a tutaj najprostszy: prosząc o projekt dla segmentu popularnego klienta dostaję np. mieszkania 2-pok o powierzchni 74m2. Z punktu widzenia architekta są one bardzo atrakcyjne, a z mojego… bardzo słabe do sprzedaży – uzyskam zarówno niską cenę (za m2), jak i będę długo je sprzedawał. Co do optymalizowawnia samych kosztów realizacji projektu to architekt, który zwraca na to uwagę i tak zawsze będzie za tani 😉 Różnice w projektowaniu np. samej płyty fundamentowej potrafią przełożyć się na kilkusettysięczne różnice w kosztach… i to przy stosunkowo niewielkim budynku wielorodzinnym. Jestem ciekaw czy choć częściowo zgodzisz się ze mną? Bo oczywiście szanuję Twoje stanowisko, które jednak nie jest do końca wygodne dla mnie jako dewelopera.
Hahahaha, tabelka z czasem w jakim się posprzedają mieszkania. Serio? Analiza rynku pod kątem szybkości zbytu mieszkań jest teraz częścią pracy architekta? Może architekt powinien sprzedać te mieszkania na etapie wykonywania projektu i razem z projektem dostarczyć Panu pieniądze?
Pozdrawiam Pana Roberta i współczuje współpracy z tak ” trudnymi ludźmi”. Od 2006 roku nie mieszkam w Polsce na stałe. Mieszkałem w Kalifornii – OC, Kanadzie i aktualnie Hiszpanii.
Przez lata mogłem obserwować różnych ludzi i różne podejście do biznesu ale nigdzie tak chorego jak w Polsce no może z wyjątkiem Hiszpanii która jest również komunistycznym krajem z równie chorym tokiem myślenia. Jeśli nie odpowiada Wam praca za 20, 30 czy 70 tysięcy złotych po prostu jej nie bierzcie. Jakim chorym podejściem jest dziwienie się, że inwestor w tym przypadku deweloper chce minimalizować koszta swojej inwestycji. 10 krotne różnice w cenie projektu są nie do przyjęcia i są po prostu śmieszne. Prowadzenie biznesu w tak trudnych, ” Afrykańskich” warunkach musi być naprawdę wyzwaniem dlatego jeszcze raz uznania dla autora. Sorry również musiałem się uzewnętrznić…
Może dodam od siebie jeszcze, na pocieszenie, że również w Hiszpanii można natknąć się na podobne ”incydenty”. Mój pierwszy architekt za projekt mojego prywatnego domu (350 metrów powierzchni i 400 metrowy garaż dla aut klasycznych) w okolicach Malagi poprosił 75 tysięcy euro. Po wielu poszukiwaniach skończyło się na cenie 17 tyś euro wraz z usługą aparejadora czyli inżyniera technicznego na budowie. Jednak nawet w tym przypadku różnice nie wynosiły 10 krotności.
Jeśli ktoś projektuje budynek za 17k euro o powierzchni 350 m2, to jest on tyle wart ile za niego zapłaciłeś. Jeśli nie stać Cię na dobrą architekturę (a widać po wpisie, że nie..), po co to całe narzekanie? Dobra architektura jak dobry samochód i sporo kosztuje, cudów nie ma…Architekci są trochę jak projektanci mody: dla tych bogatych, aspirujących i tych co nie mają za dużo. Tak działa wolny rynek. Każdy ma swój segment który obsługuje. Piszę to z osoby obsługjącej dużych kilentów w Londynie – nie spotkałem się nigdy z szukaniem opcji najtańszej, czy też oszczędzaniu na architektach (mało tego, ci lepsi żądają znacznie wicej). Widocznie w krajach rozwiniętych ten etap mają dawno przerobiony…BTW cenę 35 tyś za projekt za 8 domków, 10 lat temu oferowałem jako student…
Panie Konradzie to jest jakaś farsa czy uważa Pan że architekt jest dopiero dobry kiedy wystawi fakture na 100000zl bo taki co wyliczy sobie z godzin 10000zl to już jest zerem bez kwalifikacji. ?
Ludzie czy wyście powariowali ???
Zgadzam się z p. Robertem mialam styczność z dużymi firmami architektonicznymi i wcale to nie oznacza że są super przyjaźni dla inwestorów.
Uważają się za stare wygi i wszystkie rozumy pozjadali a w rezultacie ich prace są porównywałlne do tych małych biur architektonicznych gdzie my inwestorzy jestesmy mile widziani i nie przeliczają nas w tysiącach euro albo poprostu uznają nas za nie interesującego klijenta
Tylko niech taki pan architekt przypomni sobie jeden z drugim jak zaczynał tak od nas właśnie zwykłych ludzi . I to my zlecamy plan oraz wymyślamy urnamistyke całych osiedli pan architekt przelewa na papier i oblicza. Bez naszych zleceń dla kogo by pan architekt projektowal?
A teraz wroce do wyliczen rozmowcow
360000zl za jednostke sprzedażowa 5% z tego 18000 gdzie to jest wygórowana stawka nie można wyliczać ile deweloper zarobi i od tego ustalę sobie cenę projektu. Każda branza ma swoje stawki. Wracając do wyliczen powielając 16to krotnie plany takie same czy można prosić o taką samą stawkę za każdy z nich ?
Szkoda ze tak każdy z wypowiadających się wyrywa jakiś wyraz bądź zdanie z kontekstu i twardo się go trzyma bardzo zbaczajac z tematu a przy tym oczerniając założyciela strony . Który słusznie otwiera nam oczy na czychajace wygi w cudzysłowiu.
Pozdrawiam wszystkich a jednocześnie apeluje o rozsądek i wyrozumiałość z każdej strony.
To jest właśnie smutne, że deweloper wymyśla urbanistykę osiedla i plany, a architekt tylko przelewa na papier i tylko oblicza (to pewnie konstruktor). Czyli osoba, która wykształciła się w formowaniu przestrzeni jest Pani kreślarzem, a Pani przejmuje rolę architekta i urbanisty. Nie chciałbym pracować dla inwestora, który nie ceni wiedzy architektów i uważa ich albo za ekonomicznych dyletantów, albo za sabotażystów inwestycji skoncentrowanych na narzucaniu swoich teorii architektoniczno-urbanistycznych. Jeżeli chodzi o wycenę prac, każdy ma prawo chcieć zarobić jak najwięcej za swoją pracę. Może są inwestorzy którzy płaca za projekt 5% i są zadowoleni. Czyli gdyby ten architekt wycenił sie niżej, jego firma by straciła.
Witam, popieram Andrzeja i jego rynkowe podejście do tematu. Architekt to nie „stwórca” tylko rzemieślnik, i jako taki musi umieć sprzedać swoje usługi na wolnym rynku. Można się zawsze dopasować do indywidualnego zlecającego lub odmówić……samo życie
Architekt: Wycena 1) 26 000/16 domkow= 1625 zl/domek./ dla architekt+branże
Deweloper: Sprzedaż: 5 280 000 – 5 760 00/ Zysk 30-40%(nie mniej, a bywało nawet >100%): 1 584 000 -2 300 000.
Zarobek architekta 60x-88x mniejszy niż dewelopera. Partnerstwo na miarę Państwa z Kartonu.
Nazywa Pan siebie inwestorem i deweloperem(w każdym poście). Po takich „deweloperach” mój dziadek na konia wchodził. Inwestuj pan w pietruszkę.
Sugerujesz, że cena usługi architekta powinna zależeć od zysku inwestora?? Ile w takim razie powinien kosztować projekt dla indywidualnego inwestora który buduje dla siebie? Zero złotych? Według Twojego rozumowania chyba tak? Przecież on na tym nic nie ma zamiaru zarobić. Czy tak właśnie myślisz? PS arch. pozdrowienia dla dziadka.
Panie Robercie! Standardowym rozwiązaniem w wielu krajach europejskich jest wycena projektu jako procent od kosztow realizacji calej inwestycji. W zależności od stopnia ucywilizowania kraju i poziomu skomplikowania projektu ten procent jest rozny. Te opisane przez Pana 5% z wypowiedzi architekta sprzed 10 lat to prawdopodobnie i tak za malo. Pozdrawiam i polecam zajrzenie do sugerowanych stawek IARP.
Nikt przecież nie zabrania pobierania wynagrodzenia jako procentu od kosztów projektu. Dla mnie, jako inwestora, takie rozwiązanie byłoby całkowicie nieatrakcyjne, ale przecież nie jestem jedynym inwestorem w tym kraju. Życzę więc Panu i naprawdę do tego zachęcam aby w ten właśnie sposób pobierał Pan swoje wynagrodzenie. Co do stawek podawanych przez różne stowarzyszenia zawodowe to mam wrażenie, że nie są one zbyt mile widziane przez instytucje zajmujące się prawami konsumenta i konkurencją na rynku…
Architekt projektując obiekt powinien brać procent od jego wartości realizacji.
Ponieważ on odpowiada prawnie za wszelkie rozwiązania techniczno prawne
w inwestycji kosztującej sporą kwotę.
Nikt o zdrowych zmysłach nie będzie brał na siebie takiej odpowiedzialności
za jakieś marne grosze.
Arkadiuszu, tak żeby się upewnić: pisząc o procencie od wartości projektu masz na myśli cenę za jaką zostanie sprzedana inwestycja czy też koszty związane z jej realizacją?
Procent kosztu realizacji inwestycji ponieważ jest to związane z realna wartością wyrobu za który bierze odpowiedzialność.
Aha, no to tutaj całkowicie się z Tobą nie zgodzę, ponieważ taki wzór na obliczenie wysokości wynagrodzenia architekta oznacza tyle: im droższa będzie dana inwestycja w budowie tym… więcej zarobiłby architekt. Co nie idzie w parze z dbaniem o jej rentowność. No, ale mamy przecież wolny rynek więc nic nie stoi na przeszkodzie aby architekt tak właśnie umawiał się ze swoimi klientami – jeśli na wolnym rynku znajdzie chętnych na takie ustalenia. Ciekaw jestem czy spotkałeś się z wieloma takimi umowami w praktyce?
Z drugiej strony nie zawsze poniesienie większych kosztów idzie w parze bezpośrednio z podniesieniem wartości inwestycji jako takiej – czyli ceny, którą skłonni będą zapłacić klienci.
Masz błąd w tytule, w języku polskim mówimy „największy wróg” a nie najgorszy
Niezła wojenka w komentarzach, widać, że architekci to święte krowy i kasta niczym prawnicy wyceniający godzinę porady na 300 zł XD Żenada, to wina profesorów i rodziców, którzy ich chyba ubóstwiali w trakcie studiów. Do roboty i bez dyskusji! Budujemy Polskę Robert!
Ale ja jako architekt nie biorę odpowiedzialności za to ile zarobisz na danej inwestycji. Biorę odpowiedzialność za jej aspekty techniczo prawne na co składa się stopień złożoności projektu i jego rozwiązań technicznych który ma zmieścić się w założonym przez pana budżecie i to moje zadanie. A za ile Pan to sprzeda to już Pana sprawa.
Arkadiuszu, widzę, że wskazałeś, że jesteś stanie przy tworzeniu projektu kontrolować to czy realizacja projektu mieści się w założonym przeze mnie budżecie. Super👍🏻, niewielu architektów to potrafi i szczerze mówiąc to nie spotkałem się z taką deklaracją od żadnego architekta wcześniej.
I w sumie się temu nie dziwię ani tego nie oczekuję.
Dlaczego?
Dlatego, że trudno mi uwierzyć, że naprawdę to kontrolujesz. Jak to robisz? Czy przy każdym przybliżeniu projektu wykonujesz kosztorys czy też dajesz projekt do wyceny wykonawcy? Czy taki warunek wpisujesz do umowy?
Skąd masz informacje o koszcie realizacji projektu? No i w jakiej perspektywie czasowej gwarantujesz inwestorowi, że jego realizacja nie przekroczy ustalonej wysokości kosztów?
Sądzę, że nie jesteś w stanie tego zagwarantować.
A dwa: skoro mieścisz się w budżecie to znowu pytanie po co umieszczać w umowie procent od kosztów? Nie można od razu ustalić konkretnej stawki? Przecież skoro kontrolowałbyś to ile inwestora będzie kosztowała realizacja to nawet w ujęciu procentowym Twoje wynagrodzenie jest ograniczone od góry.
Pozostaje jedynie kwestia ustalenia ceny satysfakcjonującej dla Ciebie i dla zleceniodawcy. Trudno mi uwierzyć, że podpisujesz umowy w których umawiasz się na wynagrodzenie, które zależy wprost proporcjonalnie od wysokości kosztów. Jak dużo takich umów podpisałeś?
Arkadiuszu a jeśli chodzi o to, że jak twierdzisz „mogę rozdawać mieszkania za darmo” (w komentarzach poniżej) to akurat tego nie rozumiem – argument nieco dziecinny. Mógłbym napisać: „To za ile sprzedam mieszkania i ile na nich zarobię to moja sprawa a nie Twoja. A Ty jak chcesz to projektuj nawet za darmo”. Tylko przecież takie stwierdzenia nie mają sensu i nic nie wnoszą do dyskusji 🤷🏻
Da się skontrolować koszt budowy podpisując właśnie taką umowę o której Pan mówi.
W której włącza się wykonawcę od samego początku procesu projektowego.
Pamiętajmy że inwestycja to nie sukces jednej osoby. Czy to architekta czy wykonawcy czy inwestora.
To jest proces który warto zaplanować od początku współpracując ze wszystkimi zaangażowanymi stronami.
Powoli staję się norma w projektach developerskich że w umowach jest już wybrany wykonawca i od początku wszyscy kontrolują koszty wspólnie.
Oszczędza to sporo czasu i nerwów.
Mówiąc o mieszkaniach na wolontariat chciałem podkreślić tylko to tym dziecinnym stwierdzeniem podejście ( bo tak to odebrałem ) na zasadzie: jak zarobie to coś się należy projektantowi obiektu jeżeli nie wypali to nie obrazi się jak mu nic nie spadnie.
Podsumowując nie traktujmy się jak wrogów szanujmy swój czas i pieniądze działajmy na zasadzie transparentności i wspólnie planujmy proces od początku do końca realizacji.
Każdemu z nas uczestniczących w procesie zależy na tym żeby inwestycja odniosła sukces. Zarówno pod względem estetyki jak i rozwiązań funkcjonalnych, odpowiedniego trafienia w rynek czyli skomercjalizowania inwestycji.
Tak więc współpracujmy razem planujmy proces.
Powodzenia w kolejnych inwestycjach.
Dyskusja bardzo interesująca i ciekawa. Dla mnie wniosek z tego jest taki że powinniśmy wszyscy zaangażowani w inwestycje dokładniej przykładać się do planowania całego procesu globalnie począwszy od analiz na samym początku we współpracy z całym zespołem który niekoniecznie siedzi ze sobą biurko w biurko.
Dzięki za wyrażenie opinii 👍🏻😃
Jeżeli Pan chce może Pan te lokale rozdać nawet biednym za darmo. Co nie znaczy ze za darmo mam zaprojektować dany obiekt.
Jeżeli Pan chce może pan te lokale rozdać w ramach wolontariatu co nie znaczy ze za darmo ma zaprojektować taki obiekt.
’budynek powstający z mojej inspiracji!’ – A ja myślałam, że to architekt projektuje a nie deweloper xd
+te mądrości z 'jakimś tam przepisem”… Mówi to osoba, która niby powinna znać się na przepisach i jak bardzo są one istotne o.o Chyba autora tutaj ktoś wkurzył i wylewa teraz swoje żale.
Natalio, „inspiracja” a „projektowanie” to dwie różne sprawy i jak najbardziej uważam, że mam prawo do inspirowania 😉
Wpis jest o tym jak ważny jest architekt w procesie realizacji inwestycji deweloperskiej i z tym, że architekt jest kluczową osobą w kształtowaniu inwestycji deweloperskiej chyba zgodzisz się ze mną?
Lista priorytetów architekta podana w tym wpisie – to oczywiście żart – jak widać nie dla wszystkich zrozumiały. Cóż, mamy inne poczucie humoru 😉
Polski architekt jest jak skoda. Ma dawać znamiona czegoś lepszego za niską cenę. Stąd społeczeństwo jeździ skodami i kupuje domki z katalogu. Większość tutaj komentujących nigdy niczego większego niż domek nie zaprojektowała. 3% wartości inwestycji to minimum. Nie w Polsce skoro „skoda” króluje.
Tak, to prawda: wielu Polaków jeździ skodami, sam znam wiele osób, które poruszają się pojazdami tej właśnie marki. Wychodzę jednak z założenia, że każdy kupuje taki pojazd jaki mu odpowiada i w sumie mi nic do tego. Co do pracy architekta i jego wynagrodzenia to uważam, że jakość pracy (kompletność dokumentacji, terminowość) i jej zakres powinny być powiązane z wynagrodzeniem i tak właśnie umawiam się przy dawanych przeze mnie zleceniach. Powiązanie z wartością inwestycji jest dla mnie zupełnie nieatrakcyjne, ale nikt nie zabrania pobierania takiego właśnie wynagrodzenia. Wszystko jest kwestią umowy pomiędzy dwoma dorosłymi ludźmi.
Już Wy drodzy architekci nie liczcie pieniędzy które ktoś zarobi sprzedając domy. Składacie ofertę cenową na wykonanie usługi a ktoś ja przyjmuje lub wybiera korzystniejszą dla siebie zupełnie jak robią klienci deweloperów.
Chcielibyście zgarnąć dla siebie znaczną część zysku dla siebie / jak niektórzy piszą 5-10 % wartości / nie wykładając praktycznie nawet złotówki , nie ryzykując kapitałem .Chcecie mieć zyski dewelopera to wyłóżcie pieniądze na stół.Owszem, Wasza wiedza jest cenna ale nie przesadzajmy bo dostajecie za nią umówioną stawkę.
Współpracuję z architektami wnętrz w działalności którą prowadzę. Książkę można o tym napisać …jak widzę Ci którzy projektują budynki nie są lepsi i ciesze się osobiście z tego że jest w Waszej branży tak duża konkurencja.
Przypadkowo trafiłem na ten artykuł, jestem architektem, jeśli osoby które wyceniły projekty tak jak Pan to zaprezentował /pracownia 1 i 2/ są faktycznie architektami to powinny stracić uprawnienia do wykonywania zawodu, są to patoarchitekci narażający Pana jako inwestora na poważne problemy. Niech Pan zada sobie pytanie czy np. poszedłby do dentysty wyleczyć zęby za cenę załóżmy 15zł od jednego zęba? – zaufałby pan takiemu „dentyście”?
Kubo Architekcie, ciekawe podejście z tą utratą uprawnień… Kwestia cen jest bardzo rozgrzewająca i widzę, że wielu architektów właśnie ten wątek najchętniej komentuje. Chętnie poznam Twoją opinię – jaka powinna być właściwa cena? Czy zechcesz podać odpowiednią według Ciebie?
Robercie,
Czytając ten artykuł i komentarze pod nim, przychodzi mi na myśl pewna analogia spożywcza. Czas jakiś temu w sklepie wielopowierzchniowym była do nabycia kiełbasa w bardzo atrakcyjnej cenie 6,50zł / kg. Kilogram mięsa, chyba wieprzowego kosztował 18 może 15zł za kilogram. Naprawdę byli chętni na ten „przysmak”. Odrobina wiedzy i połączenie faktów dawało pewien obraz wiedzy na temat tego produktu. Podejrzewam, że psa było by ciężko namówić do spożycia tej kiełbasy, a mimo to chętnych nie brakowało. Jednorazowi amatorzy „dobrej ceny” z pewnością okupili to tylko nieoczekiwanym kontaktem z armaturą, a długo dystansowi konsumenci takich promocji, przypłacą to z pewnością kontaktem ze służbą zdrowia. Pytanie, dla czego się tak dzieje? Bo można! Bo prawo pozwala żeby Janusz wędliniarstwa robił taką kiełbasę i podtruwał wiednie czy bezwiednie ludzi. Gdyby prawo było dla tzw „ludzi” To Janusz wędliniarstwa nie mógł by wyrabiać takiej kiełbachy i musiał by powrócić do swojego pierwotnego fachu, czyli sprowadzania rozbitych fur z za Odry.
Z kształtowaniem przestrzeni jest podobnie, bo ta „cena rynkowa” jest bardzo dobrze zauważalna zarówno w dyskontach i u bram wszystkich polskich miast jak i na ich przedmieściach. Chaos, degrengolada, „estetyka” aż kuje w oczy. Miasta też chcą, żeby im po cenach rynkowych sporządzać miejscowe plany. Wszystkim taki układ odpowiada, dajesz „dobrą” cenę i robisz, i robią. Konsekwencja oszczędności w ład przestrzenny odczuwalna jest niestety przez długie lata, nawet pokolenia.
Nie ma sztuki bez mecenatu, ale i ten mecenat musi się wykształcić, teraz co drugi biznesmen bierze się za deweloperkę, bo taki jest rynek. Jakość architektury przeważnie zależy od tego kto za nią płaci, architekci jak fryzjerzy, robią to czego klient sobie zażyczy. Do dobrego Fryzjera chodzą ludzie co mają pewną świadomość i na to ich stać, a reszta chce mieć po prostu obcięte włosy albo żeby było ładnie i tanio.
Relacje między Architektem, a Deweloperem / Inwestorem polegają na pewnej symbiozie, gro poważnych inwestorów dobrze o tym wie, co daje ta symbioza. Takie wytykanie, że co architekta to obchodzi ile ja na tym zarobię, może go nie obchodzi, ale te stawki z czegoś wynikają (pisali o tym Architekci w postach wyżej). Za zachodnią granicą, gdzie ludzie się zachwycają urokliwymi miasteczkami i architekturą są ustalone dokładnie stawki przez samorząd zawodowy i… taniej nie można, ale można drożej (takie biuro co bardziej uprawia sztukę niż rzemiosło dyktuje cenę). Argument o 16tu domach i adekwatnej ceny ze sprzedaży, że tak nie można liczyć, to jak bym umówił się z człowiekiem na wykopanie dołka 1m3, a potem bym powiedział, to weź to i powiel razy 16, to przecież są takie same dołki.
Konkludując napiszę tylko, że zarzut do architektów, że chcą zarabiać adekwatnie do przedsięwzięcia jest wg mnie chybiony, bo architekt tworzy ten produkt, a deweloper go sprzedaje (celowo nie napisałem „tylko” bo to często jest „aż”) i o ile wiemy, że są Architekci co zostają Deweloperami, to nie słyszałem o odwrotnej metamorfozie.
Pozdrawiam
Mieczysławie, dziękuję za ten komentarz. Zgadzam się, że właściwa relacja na linii deweloper/architekt polega na właściwym wyważeniu racji i potrzeb dwóch stron. Zresztą jasne jest przecież, że bez architekta deweloper nic nie zrobi i ten wpis miał na celu pokazanie jak ważny jest architekt dla dewelopera właśnie. Architekt może być największym przyjacielem dewelopera, ale może być też tak, że stworzony projekt położy inwestycję ze względu na brak dopasowania do realiów rynkowych, segmentu klienta, itp. Dlatego pozwoliłem sobie na „wytykanie”, jak to napisałeś, pozwoliłem sobie także na pewnego rodzaju przerysowanie (np. lista priorytetów architekta), które jak widać nie dla wszystkich okazało się śmieszne. Być może nie zostałem też dobrze zrozumiany. Trudno orzec, nie jestem literatem więc zakładam, że mój „styl pisarski” jest mocno niedoskonały i moje stwierdzenia mogły zostać zrozumiane opacznie przez niektórych Czytelników.
Ten blog jest jednak tworzony dla inwestorów i właśnie do nich skierowany jest ten wpis z przesłaniem: dobry architekt może poprowadzić Cię za rękę dobrą drogą, ale architekt nie czujący aspektów biznesowych może wyprowadzić Cię na manowce.
Mija 7 lat od powstania tego artykułu i teraz jak na dłoni widać że to architekci zepsuli sobie sami rynek i teraz narzekają.
Patrząc od strony inwestora nie chciałbym przepłacać za projekt gdzie nie mam gwarancji że zostanie wykonany jakoś super lepiej, interesuje mnie cena rynkowa którą wkalkuluję w opłacalność inwestycji.
Architekci wyceniają swoje prace co do zasady nisko lub jak widać w tym artykule przesadnie wysoko, nie potrafią skalkulować kosztów i odpowiedzialności względem prowadzonych projektów.
Po tych 7 latach widzę jak biura architektoniczne upadają, mają liczne długi i sprawy sądowe, przedsiębiorczy ludzie uciekają z tego zawodu 🙂
Jeszcze trochę projektuję konstrukcję ale się przebranżowię.
Poczekam aż branża się oczyści, nie zamierzam się kopać z koniem 😀