Jeśli chciałbyś zacząć zabawę w deweloperkę od domów jednorodzinnych to ten wpis jest właśnie dla Ciebie 🙂

Zaraz spróbuję zgadnąć o czym myślisz i jakie pytania sobie zadajesz 😉 Sam przecież zadawałem je sobie wielokrotnie i przez kilkanaście lat poszukiwałem na nie odpowiedzi. Szukałem jej zlecając architektom do zaprojektowania ciągle to inne domy. A później oczywiście je budowałem i sprzedawałem. Budowałem domy, które miały prawie 200 m2 i 4 sypialnie. Te były drogie i paradoksalnie właśnie te często kupowane były za gotówkę. Budowałem domy pełne prestiżowych rozwiązań, takich jak: naturalne drewno na elewacji, głębinowe pompy ciepła służące do ogrzewania, okna połaciowe kolankowe, które okazały się bardzo problematyczne przy pewnych warunkach pogodowych, itp. Budowałem domy, które miały po 150m2, a tak naprawdę nie było w nich nawet gdzie schować płaszcza po przyjściu do domu. O co chodzi? O to, że architekt nie pomyślał, że przy wejściu do domu dobrze by było zaprojektować miejsce na szafę. A ja wtedy nie miałem świadomości czego tak naprawdę oczekuję od architekta i zamawiałem wciąż nowe projekty i… oczywiście je budowałem 🙂 Oprócz tego sam prowadziłem w większości sprzedaż i można powiedzieć, że zjadłem na tym zęby. Więc wróćmy do pytań jakie sobie zadajesz. Przede wszystkim zastanawiasz się jak wybrać dobry projekt domu do pierwszej inwestycji. I tak:

• jaka powinna być powierzchnia użytkowa
• czy wybrany przeze Ciebie projekt będzie podobał się klientom?
• ile wydasz na budowę? 
• jakie powinny być zastosowane w nim rozwiązania techniczne (rodzaj materiałów, wykończenia, itp)
• czy ten dom będzie się dobrze sprzedawał?
• jak sprzedać inwestycję skoro Twoja firma jest całkiem nieznana?
• ile właściwie zarobisz na inwestycji deweloperskiej?

Co właściwie chce otrzymać od Ciebie klient? 

Klient pragnie wszystkiego co najlepsze, niskiej ceny, niskich rat kredytu, a dodatkowo niskich kosztów utrzymania oraz PEŁNEJ FUNKCJONALNOŚCI. Jeśli sam kupowałbyś dom to pewnie chciałbyś aby każde Twoje dziecko miało własny pokój, a sam wraz z żoną chciałbyś spać w wygodnej sypialni. Pragnąłbyś garażu? Oczywiście, najlepiej na dwa auta i miejscem na domowy mini-warsztat 🙂

A ile chciałbyś płacić za utrzymanie domu? Nie więcej niż 50 zł latem, a 100 zł zimą 😀 Byłoby całkiem spoko, co?

Cele klienta wydają się być całkiem rozbieżne z celami dewelopera. Jak pogodzić niską cenę, której pragnie klient z wysokim zyskiem, którego chce deweloper? 

Jak pogodzić niskie koszty utrzymania ze stosowaniem standardowych rozwiązań budowlanych, które nie napompują niepotrzebnie budżetu inwestycji?

Dodatkowo jako deweloper oczywiście chciałbyś, aby domy dobrze się sprzedawały. Najgorsze co może się zdarzyć, to permanentny brak sprzedaży. A w tej branży napływ pieniądza jest potrzebny przez cały czas. I to w hurtowych ilościach. 

Chcesz dowiedzieć się więcej o działalności deweloperskiej? Przeczytaj moje wpisy: Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań oraz koniecznie ten: Jak prowadzić inwestycje deweloperskie

Na pewno warto też zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt tej działalności. Oczywiście masz prawo nie wiedzieć, że jest to BARDZO ważny aspekt. Chodzi o to, abyś miał jak najmniej problemów ze sprzedanymi domami w kontekście udzielanej gwarancji oraz rękojmi. Nikt, kto ma za sobą jedynie kilka inwestycji nie jest w stanie powiedzieć Ci jak bardzo ważna jest ta sprawa. Przede wszystkim dla Ciebie. Jeśli chcesz prowadzić działalność deweloperską to oczekujesz raczej pozytywnych emocji a nie tych dołujących i przekładających się na stracony czas i duże pieniądze.

Na początku grudnia miałem okazję wysłuchać doskonałej w swej wymowie i inspirującej prezentacji Pauli oraz Kamila, którzy zreferowali na Zlocie Deweloperów sposób działania firmy ich znajomych, którzy budują po około 1000 domów rocznie w Texasie w USA. Paula i Kamil odwiedzili ich na miejscu i przekonali się na własne oczy jak należy robić skalę w tym biznesie. To co było widać od razu, to to, że tam dba się o klienta. Każdy ma możliwość wyboru materiałów wykończeniowych, które będą użyte w jego domu oraz różnych innych opcji, które personalizują dom w sposób przez niego pożądany. Z uwagi na duże zainteresowanie zapisy na domy odbywają się z dużym wyprzedzeniem, nawet – kilkuletnim :O

Jak to zrobić w Polsce? I czy to w ogóle możliwe?

Zobacz co jeszcze działo się na spotkaniu Absolwentów naszego szkolenia deweloperskiego 🙂 – przeczytaj: I Zlot Deweloperów po szkoleniu Rozsądnych Braci

Wróćmy do celów klienta. Skoro chcemy mieć kolejki chętnych do zakupu domów, to musimy dość szeroko celować w rynek. Jak szeroko możemy celować? Im taniej – tym szerzej. Dajmy coś co będzie możliwe do zakupu przez przeciętną rodzinę, w której oboje z rodziców zarabiają średnią krajową. Takie właśnie osoby powinno być stać na zakup naszego domu i powinny one otrzymać od nas wszystko co najlepsze: niską ratę, pełną funkcjonalność, niskie koszty utrzymania oraz atrakcyjny wygląd.

Jak zapewnić odpowiedni zysk dla dewelopera?

Aby uzyskać dużą marżę to sama budowa musi być stosunkowo tania. Oczywiście nie chodzi o używanie tandetnych materiałów czy taniej i niechlujnej robocizny, bo to bardzo mocno się mści. 

Zastanówmy się co właściwie będzie miało wpływ na koszt naszej inwestycji deweloperskiej. Po kolei będą to:

• koszt działki pod dom
• koszt projektu
• koszt wykonania
• koszt obsługi sprzedaży
• koszt obsługi reklamacji
• koszt finansowania

A na czym zarabiamy? Na jednym: na różnicy pomiędzy kosztami inwestycji a ceną sprzedaży – oczywiście pomniejszoną o podatek VAT.

W innych wpisach omawiamy bardziej szczegółowo aspekt finansowania i koszty projektu – przeczytaj je jeśli interesuje Cię ten temat. 

Chcesz się dowiedzieć więcej o finansowaniu inwestycji deweloperskich? Przeczytaj wpis Michała: Jak finansować inwestycje deweloperskie

A jak właściwie zminimalizować koszt działki? Nie możemy przecież liczyć na to, że będziemy kupowali działki tylko w wyjątkowo atrakcyjnych cenach.

Rozwiązaniem jest bardziej intensywne wykorzystanie działki poprzez gęstszą zabudowę. Problemem jest to, że przy zwykłym ustawieniu domów w sposób: elewacja ogrodowa do elewacji ogrodowej, trudno jest zapewnić odpowiednią prywatność na działkach przyszłych mieszkańców. Każdy z nich ma „nad głową” kilka okien, z których może być obserwowany przez sąsiada. Nie jest to najbardziej komfortowe rozwiązanie: wielu ludziom to przeszkadza i… w sumie się temu nie dziwię. Aby zapewnić komfort przy takim ustawieniu trzeba zapewnić większe odległości pomiędzy domami. W 2014 roku wybudowałem pierwsze domy, które w założeniu miały być możliwe do ustawienia frontem do strony ogrodowej sąsiedniego domu w sposób nie powodujący dyskomfortu dla sąsiada.

Skąd pomysł na taki właśnie projekt domu i na takie ich ustawienia? Po prostu: najłatwiej obniżyć cenę działki pod dom budując więcej domów na danej działce. W przeliczeniu na jeden dom uzyskamy znacznie niższą cenę niż gdybyśmy wybudowali na niej tylko jeden lub dwa domy. Zwiększając nieco skalę 😉 okazało się oczywiście, że uzyskujemy niższą cenę gruntu pod jeden dom budując ich np. czterdzieści osiem zamiast dziesięciu na danej nieruchomości. I przez to, że dom był uniwersalny jeśli chodzi o możliwości ustawienia mogłem ściąć drastycznie jeden z kluczowych kosztów inwestycji.

Wracając do mojego domu: na elewacji frontowej miał tylko jedno tradycyjne okno – w przeliczeniu na pojedynczy segment. Okno było zresztą niewielkie i zostało umieszczone stosunkowo nisko. Ponieważ znajdowało się w kuchni w założeniu miało być umieszczone pomiędzy blatem dolnych szafek kuchennych oraz szafkami górnymi. Wyobrażasz to sobie? No właśnie: przez takie ono w ogóle trudno było wyjrzeć 🙂 Chyba, że usiadłeś na krześle. Założenie było więc spełnione: nie za bardzo było widać działkę sąsiada, tym bardziej gdy zadbał on o nasadzenie nieco wyższych roślin przy swoim ogrodzeniu. Oczywiście takie rozwiązanie z oknem spowodowało, że naprawdę się przestraszyłem gdy zobaczyłem dom tuż po zalaniu stropu. Wyglądał po prostu jak bunkier z małym okienkiem strzelniczym! Dodatkowo okoliczni mieszkańcy nie chcieli wierzyć, że buduję domy jednorodzinne (bez okien??). Raczej wyobrażali sobie, że powstają tam jakieś zagadkowe budynki usługowe.

Na szczęście po wymurowaniu poddasza i wykonaniu więźby dachowej cała bryła stała się bardziej proporcjonalna i pokazała swój oryginalny, nowoczesny charakter. 

Chcesz wiedzieć jak wygląda współpraca z architektem i na co warto zwrócić uwagę? Przeczytaj mój wpis: Architekt – najgorszy wróg inwestora

Wtedy jeszcze nie wiedziałem, że to właśnie Sasanka (bo to o niej mowa) stanie się domem, który będę od tej pory w większości budował. Traktowałem to raczej jako jednorazowy projekt – podobnie jak w przypadku poprzednich realizacji. Tymczasem okazało się, że niska cena połączona z pełną funkcjonalnością okazała się strzałem w dziesiątkę: kolejni klienci zaczęli trafiać do naszego biura z pytaniami o to gdzie powstaną kolejne Sasanki! 

Tak więc rozwiązał się kolejny potencjalny problem związany z opóźnieniami w sprzedaży i praktycznie prawie wyzerował się koszt do poniesienia związany z jej obsługą. Klienci przecież sami przyszli do biura i zapisali się na listę chętnych do zakupu Sasanek na kolejnych inwestycjach. Oczywiście nie można liczyć na to, że w każdej kolejnej inwestycji wszyscy klienci będą już wcześniej zapisani na liście osób zainteresowanych i nie będziemy musieli przykładać się do sprzedaży. Natomiast jest duża szansa, że wraz ze wzmacniającą się marką Sasanki taki efekt będzie coraz bardziej prawdopodobny 😉

Czy jesteś w stanie wybudować w niskich kosztach coś na co inni deweloperzy wydają conajmniej po kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej? Jeśli tak, no to jesteś na wygranej pozycji. Po pierwsze: możesz dać to samo klientowi, ale w niższej cenie lub też możesz powalczyć o wyższą cenę i wyższą marżę. W czasach prosperity możesz równać w górę, a w czasie kryzysu będziesz miał jeszcze margines na to, aby po opuszczeniu ceny i tak realizować zyski. 

Jak zmniejszamy cenę budowy nie zmniejszając jakości? Jak obniżyć koszy eksploatacji nie stosując wyszukanych i drogich w zakupie (a także w eksploatacji, jak się okazuje – np. naprawa sprężarki w pompie ciepła może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych) technologii? Odpowiedzią na te pytania jest kompaktowy rozmiar Sasanki. Obecnie budujemy najczęściej dwa modele domów: SASANKA XL o powierzchni około 83m2 (ta powierzchnia także ewoluowała podczas kolejnych realizacji od początkowej 85m2) oraz SASANKA L o powierzchni około 68m2. I od razu zastrzegam, że ten kto twierdzi, że Sasanki są zbyt małe – ten prawdopodobnie nigdy w żadnej nie był. Przemyślane rozplanowanie przestrzeni potrafi zdziałać cuda. SASANKA XL jest o wiele bardziej funkcjonalna niż np. domy po 120m2, które budowałem wcześniej. Z kolei SASANKA L także pozwala na to, aby każdy z domowników czteroosobowej rodziny miał swój własny, niezależny kąt: mamy tu dwie sypialnie dziecięce oraz sypialnię dla rodziców, a także tradycyjną część dzienną. 

Kompaktowe rozmiary Sasanek godzą obie strony: dewelopera z klientem. Z jednej strony przy stosunkowo niskich kosztach możemy wrzucić na rynek dom gotowy do przekazania klientowi, a z drugiej klient otrzymuje dom gotowy technicznie do zamieszkania. Oczywiście jest to stan deweloperski, który należy wykończyć, ale stan ten zawiera już pełne wyposażenie techniczne: piec, grzejniki, podłączenia do wymaganych mediów oraz dodatkowo zamontowany system kominowy, który pozwala podłączyć wkład kominkowy bez zbędnych dodatkowych trudnych w wykonaniu prac. Sasanki równają w górę jeśli chodzi o standard i wyposażenie, a w dół jeśli chodzi o możliwą cenę ich sprzedaży. Dlatego uważam, że ich powierzchnia użytkowa jest doskonała.

Od początku projektowania Sasanki priorytetem było stosowanie w niej rozwiązań sprawdzonych i bezawaryjnych. A także, co niezwykle istotne, rozwiązań nie wymagających specjalnych zabiegów pielęgnacyjnych. Chodzi o to, aby dom był w dobrym stanie bez ciągłego biegania przy nim przez właściciela. Takie podejście, gdzie stosujemy rozwiązania bezobsługowe powoduje, że także my mamy z nimi dużo mniej pracy.

Czy sprzedaż sprawdzonego produktu będzie prostsza dla początkującego dewelopera? A jak myślisz? Czy łatwiej jest sprzedać dom, który jest sprawdzony przez wielu klientów czy też łatwiej jest wypromować oddzielny projekt dla swojej pierwszej i każdej kolejnej inwestycji (tak jak ja robiłem przez długi czas)? Czy łatwiej jest sprzedać kilkanaście domów w niskich cenach czy też trzy, cztery domy w cenach trzykrotnie wyższych? Pamiętając oczywiście o tym, że klient w każdym przypadku otrzymuje bardzo zbliżoną funkcjonalność. Oczywiście w większych domach liczba metrów kwadratowych, które kupuje klient jest także większa, ale czy przekłada się ona na jakość życia adekwatnie do różnicy w cenie? Warto też zauważyć, że łączna marża na kilkunastu, dostępnych cenowo domach może być znacznie wyższa niż marża uzyskana na kilku domach drogich w zakupie (ale także w budowie). Szczegółami finansowymi inwestycji dzielimy się podczas spotkań z Absolwentami naszych szkoleń, które są doskonałym miejscem do wymiany takich informacji. Wybacz więc ich brak w tym wpisie.

Ile zarobię na inwestycji deweloperskiej?

Odpowiedź na to pytanie okazuje się teraz dziecinnie prosta. Podchodząc do zakupu działki pod inwestycję jednorodzinną sprawdzamy jedynie ile Sasanek się na niej zmieści. Jest to dosyć proste ponieważ znamy jej dokładne wymiary oraz wiemy w jaki sposób można je ustawiać – tak aby z jednej strony: zwiększyć ich liczbę na działce, a z drugiej: aby klienci mieli zapewniony odpowiedni komfort ich użytkowania. Sprawa jest ułatwiona także przez to, że posiadamy już kilkanaście wersji Sasanek: wolnostojące, podwójne z dwoma garażami, podwójne z jednym garażem, podwójne z wysuniętymi garażami itp. Są także wersje ze zwiększonym kątem nachylenia dachu czy podniesioną kalenicą – takie były wymagania zapisów prawa miejscowego na niektórych działkach Absolwentów naszego szkolenia deweloperskiego. 

Stworzenie biznesplanu ułatwia fakt, że dokładnie znamy ich koszty budowy oraz potencjalne możliwe ceny sprzedaży. Jedyną zmienną jest więc cena samej działki.

Jeśli chcesz budować budynki wielorodzinne to przeczytaj koniecznie ten mój wpis: Jak wybudować blok wielorodzinny? Przepis w 7 krokach!

Aha, no właśnie. Napisałem kilka razy o Absolwentach w kontekście Sasanek. Ale właściwie o co chodzi? 😉 W dniu kiedy zdecydowaliśmy się prowadzić szkolenia nikt z nas nie miał prawdopodobnie pojęcia, że można ułatwić wielu ludziom wystartowanie ze swoją pierwszą inwestycją aż tak bardzo! Ta świadomość przyszła nieco później, gdy zaczęliśmy otrzymywać od Absolwentów szkoleń pytania o możliwość ściślejszej współpracy, niektórzy sugerowali nawet model franczyzowy. Najprostszym działaniem okazało się udostępnienie naszego modelu biznesowego, a wraz z całym pakietem wiedzy – także projektu Sasanki. 

Zobacz jak wygląda projekt budowy Sasanek pod koniec 2018 roku – przeczytaj wpis: Nowości w operacji pod kryptonimem SASANKA 🙂.

Wciąż realizujemy inwestycje które składają się z Sasanek i mogłoby się wydawać, że ich udostępnianie może być dla nas niebezpieczne czy wręcz może być konkurencją, którą sami wychowujemy. Patrzymy na to nieco inaczej: osiedla składające się z Sasanek, które nie są realizowane w bezpośrednim sąsiedztwie naszych inwestycji stanowić mogą jedynie wzmocnienie marki tego domu. Im więcej Sasanek powstanie w całej Polsce – tym łatwiej będzie je sprzedawać także nam. Dodatkowo uzyskujemy efekt synergii, który ułatwić nam może np. pozyskanie producenta prefabrykatów do Sasanek, co będzie kolejnym krokiem do łatwiejszego skalowania inwestycji przez deweloperów biorących udział w tym przedsięwzięciu. 

Chcesz wiedzieć więcej o szkoleniach deweloperskich i o innych wydarzeniach z nimi związanych? Przeczytaj: Szkolenia deweloperskie oraz wiele innych wpisów po kliknięciu na kategorię: Szkolenie deweloperskie

Dziś już widać wyraźnie, że Sasanka jest idealna do wykorzystania w ogólnopolskim programie budowy domu dostępnego, który tworzymy wraz Absolwentami szkoleń deweloperskich. Z jednej strony początkujący inwestorzy zyskują wielką pomoc przy pierwszych inwestycjach, a z drugiej wspólnie dajemy możliwość zakupu domu taniego i w pełni funkcjonalnego, a jednocześnie takiego, który będzie w utrzymaniu tańszy niż mieszkanie – wielu polskim rodzinom. Jak bardzo ta inicjatywa się rozwinie? Czas pokaże. Myślę, że Sasanki mają dużą szansę zostać najczęściej budowanym domem w Polsce. Nie wierzysz? Umawiamy się na policzenie ich za kilka lat 😉

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis

• O autorze
• Ostatnie wpisy

Robert

W 2001 roku zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. Tworzę program partnerski SASANKA® oraz program RENTON® budowy budynków z mieszkaniami na wynajem. Jestem współwłaścicielem spółki deweloperskiej działającej na Pomorzu. Prowadzę szkolenia dla przedsiębiorców chcących prowadzić firmy deweloperskie.

• Mieszkanie na START | Jak działa kredyt 0% | Główne założenia programu – zapis webinaru - 12 maja 2024
• Kawalerki na osiedlu RENTON® RUMIA GŁOGOWA od Rozsądnych Braci: stabilny dochód oparty o nieruchomości - 26 kwietnia 2024
• Good news🔥 🔥 🔥Mamy to! 💪💪 💪 MICHAŁ odebrał zaświadczenie o samodzielności 47 lokali w naszym Rentonie - 29 czerwca 2023
• Czy warto założyć spółkę z o.o.? – doradca podatkowy odpowiada praktykowi! Same konkrety! - 5 maja 2023
• Mamy TO! Jest wyrok WSA w sprawie wyodrębniania lokali w naszym RENTONIE. - 26 kwietnia 2023
• Wysoka inflacja, drogie mieszkania. Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w 2022 roku? - 10 sierpnia 2022
• Jak robić biznes deweloperski w 2022 roku? Czy warto rozpoczynać deweloperkę? - 23 czerwca 2022
• Jak założyć własną firmę aby mieć z niej dużo pieniędzy i… frajdy - 19 stycznia 2022
• Jak zbudować jednorazowo duży portfel mieszkań na wynajem? Budynki typu RENTON. - 10 stycznia 2022
• Czy warto rozpoczynać inwestycje deweloperskie? Czy ceny mieszkań będą rosły czy spadały?? - 13 grudnia 2021