Jeśli chciałbyś zacząć deweloperkę od domów jednorodzinnych to ten wpis jest właśnie dla Ciebie.
Budowałem domy, które miały prawie 200 m2 i 4 sypialnie. Te były drogie i paradoksalnie właśnie te często kupowane były za gotówkę. Budowałem domy pełne prestiżowych rozwiązań, takich jak: naturalne drewno na elewacji, głębinowe pompy ciepła służące do ogrzewania, okna połaciowe kolankowe, które okazały się bardzo problematyczne przy pewnych warunkach pogodowych, itp. Budowałem domy, które miały po 150m2, a tak naprawdę nie było w nich nawet gdzie schować płaszcza po przyjściu do domu.
O co chodzi? O to, że w projekcie zabrakło miejsca na szafę przy wejściu. A ja nie wychwyciłem tego przed budową. A ja wtedy nie miałem świadomości czego tak naprawdę oczekuję od architekta i zamawiałem wciąż nowe projekty i… oczywiście je budowałem. Oprócz tego sam prowadziłem w większości sprzedaż i można powiedzieć, że zjadłem na tym zęby. Więc wróćmy do pytań jakie sobie zadajesz. Przede wszystkim zastanawiasz się jak wybrać dobry projekt domu do pierwszej inwestycji. I tak:
- jaka powinna być powierzchnia użytkowa
- czy wybrany przeze Ciebie projekt będzie podobał się klientom?
- ile wydasz na budowę?
- jakie powinny być zastosowane w nim rozwiązania techniczne (rodzaj materiałów, wykończenia, itp)
- czy ten dom będzie się dobrze sprzedawał?
- jak sprzedać inwestycję skoro Twoja firma jest całkiem nieznana?
- ile właściwie zarobisz na inwestycji deweloperskiej?
Co właściwie chce otrzymać od Ciebie klient?
Klient pragnie wszystkiego co najlepsze, niskiej ceny, niskich rat kredytu, a dodatkowo niskich kosztów utrzymania oraz PEŁNEJ FUNKCJONALNOŚCI. Jeśli sam kupowałbyś dom to pewnie chciałbyś aby każde Twoje dziecko miało własny pokój, a sam wraz z żoną chciałbyś spać w wygodnej sypialni. Pragnąłbyś garażu? Oczywiście, najlepiej na dwa auta i miejscem na domowy mini-warsztat.
A ile chciałbyś płacić za utrzymanie domu? Najlepiej jak najmniej.
Cele klienta wydają się być całkiem rozbieżne z celami dewelopera. Jak pogodzić niską cenę, której pragnie klient z wysokim zyskiem, którego chce deweloper?
Jak pogodzić niskie koszty utrzymania ze stosowaniem standardowych rozwiązań budowlanych, które nie napompują niepotrzebnie budżetu inwestycji?
Dodatkowo jako deweloper oczywiście chciałbyś, aby domy dobrze się sprzedawały. Najgorsze co może się zdarzyć, to permanentny brak sprzedaży. A w tej branży napływ pieniądza jest potrzebny przez cały czas. I to w hurtowych ilościach.
Na pewno warto też zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt tej działalności. Oczywiście masz prawo nie wiedzieć, że jest to BARDZO ważny aspekt. Chodzi o to, abyś miał jak najmniej problemów ze sprzedanymi domami w kontekście udzielanej gwarancji oraz rękojmi. Nikt, kto ma za sobą jedynie kilka inwestycji nie jest w stanie powiedzieć Ci jak bardzo ważna jest ta sprawa. Przede wszystkim dla Ciebie. Jeśli chcesz prowadzić działalność deweloperską to oczekujesz raczej pozytywnych emocji a nie tych dołujących i przekładających się na stracony czas i duże pieniądze.
Wróćmy do celów klienta. Skoro chcemy mieć kolejki chętnych do zakupu domów, to musimy dość szeroko celować w rynek. Dajmy coś co będzie możliwe do zakupu przez przeciętną rodzinę, w której oboje z rodziców zarabiają średnią krajową. Takie właśnie osoby powinno być stać na zakup naszego domu i powinny one otrzymać od nas wszystko co najlepsze: niską ratę, pełną funkcjonalność, niskie koszty utrzymania oraz atrakcyjny wygląd.
Jak zapewnić odpowiedni zysk dla dewelopera?
Aby uzyskać dużą marżę to sama budowa musi być stosunkowo tania. Oczywiście nie chodzi o używanie tandetnych materiałów czy taniej i niechlujnej robocizny, bo to bardzo mocno się mści.
Zastanówmy się co właściwie będzie miało wpływ na koszt naszej inwestycji deweloperskiej. Po kolei będą to:
- koszt działki pod dom
- koszt projektu
- koszt wykonania
- koszt obsługi sprzedaży
- koszt obsługi reklamacji
- koszt finansowania
A na czym zarabiamy? Na jednym: na różnicy pomiędzy kosztami inwestycji a ceną sprzedaży – oczywiście pomniejszoną o podatek VAT.
W innych wpisach omawiamy bardziej szczegółowo aspekt finansowania i koszty projektu – przeczytaj je jeśli interesuje Cię ten temat.
A jak właściwie zminimalizować koszt działki? Nie możemy przecież liczyć na to, że będziemy kupowali działki tylko w wyjątkowo atrakcyjnych cenach.
Rozwiązaniem jest bardziej intensywne wykorzystanie działki poprzez gęstszą zabudowę. Problemem jest to, że przy zwykłym ustawieniu domów w sposób: elewacja ogrodowa do elewacji ogrodowej, trudno jest zapewnić odpowiednią prywatność na działkach przyszłych mieszkańców. Każdy z nich ma „nad głową” kilka okien, z których może być obserwowany przez sąsiada. Nie jest to najbardziej komfortowe rozwiązanie: wielu ludziom to przeszkadza i… w sumie się temu nie dziwię. Aby zapewnić komfort przy takim ustawieniu trzeba zapewnić większe odległości pomiędzy domami.
Czy jesteś w stanie wybudować w niskich kosztach coś na co inni deweloperzy wydają conajmniej po kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej? Jeśli tak, no to jesteś na wygranej pozycji. Po pierwsze: możesz dać to samo klientowi, ale w niższej cenie lub też możesz powalczyć o wyższą cenę i wyższą marżę. W czasach prosperity możesz równać w górę, a w czasie kryzysu będziesz miał jeszcze margines na to, aby po opuszczeniu ceny i tak realizować zyski.
Jak zmniejszamy cenę budowy nie zmniejszając jakości? Jak obniżyć koszy eksploatacji nie stosując wyszukanych i drogich w zakupie (a także w eksploatacji, jak się okazuje – np. naprawa sprężarki w pompie ciepła może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych) technologii? Odpowiedzią na te pytania jest kompaktowy rozmiar Sasanki. Obecnie budowane są najczęściej dwa modele domów: SASANKA XL oraz SASANKA L.
Przemyślane rozplanowanie przestrzeni potrafi zdziałać cuda. Mimo tego, że to niewielkie domy to SASANKA XL jest o wiele bardziej funkcjonalna niż np. domy po 120m2, które budowałem wcześniej. Z kolei SASANKA L także pozwala na to, aby każdy z domowników czteroosobowej rodziny miał swój własny, niezależny ale wygodny kąt: mamy tu dwie sypialnie dziecięce oraz sypialnię dla rodziców, a także tradycyjną część dzienną.
Kompaktowe rozmiary Sasanek godzą obie strony: dewelopera z klientem. Z jednej strony przy stosunkowo niskich kosztach możemy wrzucić na rynek dom gotowy do przekazania klientowi, a z drugiej klient otrzymuje dom gotowy technicznie do zamieszkania. Oczywiście jest to stan deweloperski, który należy wykończyć, ale stan ten zawiera już pełne wyposażenie techniczne: piec, grzejniki, podłączenia do wymaganych mediów oraz dodatkowo zamontowany system kominowy, który pozwala podłączyć wkład kominkowy bez zbędnych dodatkowych trudnych w wykonaniu prac. Sasanki równają w górę jeśli chodzi o standard i wyposażenie, a w dół jeśli chodzi o możliwą cenę ich sprzedaży. Dlatego uważam, że ich powierzchnia użytkowa jest doskonała.
Od początku projektowania Sasanki priorytetem było stosowanie w niej rozwiązań sprawdzonych i bezawaryjnych. A także, co niezwykle istotne, rozwiązań nie wymagających specjalnych zabiegów pielęgnacyjnych. Chodzi o to, aby dom był w dobrym stanie bez ciągłego biegania przy nim przez właściciela. Takie podejście, gdzie stosujemy rozwiązania bezobsługowe powoduje, że także my mamy z nimi dużo mniej pracy.
Czy sprzedaż sprawdzonego produktu będzie prostsza dla początkującego dewelopera? A jak myślisz? Czy łatwiej jest sprzedać dom, który jest sprawdzony przez wielu klientów czy też łatwiej jest wypromować oddzielny projekt dla swojej pierwszej i każdej kolejnej inwestycji (tak jak ja robiłem przez długi czas)? Czy łatwiej jest sprzedać kilkanaście domów w niskich cenach czy też trzy, cztery domy w cenach trzykrotnie wyższych? Pamiętając oczywiście o tym, że klient w każdym przypadku otrzymuje bardzo zbliżoną funkcjonalność. Oczywiście w większych domach liczba metrów kwadratowych, które kupuje klient jest także większa, ale czy przekłada się ona na jakość życia adekwatnie do różnicy w cenie? Warto też zauważyć, że łączna marża na kilkunastu, dostępnych cenowo domach może być znacznie wyższa niż marża uzyskana na kilku domach drogich w zakupie (ale także w budowie).
o kurde, rzeczywiście takie podejście niezwykle ułatwia cały proces.
krótki wpis, a pozwala zupełnie inaczej spojrzeć na temat.
dzięki Robercie.
do zobaczenia kiedyś na szkoleniu 😉
Dzięki Krzyśku. Wpis krótki, ale materiał do niego „zbierałem” dość długo 😉 I dodam, że samodzielne dochodzenie do dobrego modelu biznesowego nie jest szybkie ani tanie. Cieszę się, że wpis okazał się dla Ciebie wartościowy.
Myślę, że mogę sobie pozwolić na coś takiego. Poszerzyłeś tym artykułem moje perspektywy 🙂
Cześć Panowie, jak załatwiacie wydzielenie ksiąg wieczystych z duzej działki pod kazdy taki domek? Czy to jedna księga i kupuje się udział w gruncie? Co z czesciami wspólnymi jak droga itp. Czy kazdy domek ma udzial w drodze? Kiedy można sie di was wybrać na szkolenie. Nigdzie nie ma ceny podanej za szkolenie. Dzieki.
Hej Mateuszu, wszystkie stosowane przez nas rozwiązania odnoszą się do konkretnej sytuacji i kształtu biznesowego danej inwestycji. Projektując inwestycję od razu zakładamy sposób w jaki będziemy zbywać wybudowane nieruchomości. To zresztą nic odkrywczego, ponieważ trzeba te rozwiązania ująć w dokładnych zapisach w prospekcie informacyjnym, który musi być przecież sporządzony na samym początku inwestycji. My zakładamy księgi bez wydzielania działek. A wszystkie informacje o naszym szkoleniu znajdziesz w zakładce „Szkolenie jak zostać deweloperem”
Dziękuję za komentarz Robercie.
Czy robiliście kiedyś inwestycję poprzez umowę barterową? Mam na mysli działkę, aby spłacić działkę w barterze lub gotówką dopiero po sprzedaży mieszkań:) Fajny temat tylko jak do niego podejść, aby przekonać właściciela.
Rzeczywiście może się to wydawać kłopotliwe, ale w przypadku niektórych nieruchomości, które nie są łatwe do sprzedania (cena + wielkość) – różne rzeczy są możliwe do ustalenia z właścicielem 😉
Hej 😉
Czytam z ciekawością wszystko co piszesz,
niebawem sama „zderzę się z rzeczywistością „, bo moja pierwsza „zabawa” ;))
W deweloperkę nabiera tempa, za około 2 miesiące spodziewam się pozwolenia
Na budowę 4 – ech, zaprojektowanych już domów
Chyba już powoli, powinnam zacząć się bać ;))
Pozdrawiam,
Ewa
Ewo, powodzenia! Trzymam kciuki! 🙂
Przeczytałem z wypiekami na twarzy. Chciałbym mieć w swoim życiu takie problemy pt. „jak wybudować swoje pierwsze osiedle” 🙂
Świetny tekst!
Dzięki Pawle 🙂 A budowa pierwszego osiedla nie musi być problemem 😉
Cześć Wam 🙂
Ja również jestem na etapie organizowania swojej pierwszej inwestycji deweloperskiej.
Złożony wniosek o WZ – jest i powinno lada dzień być wiadome co możmey budować. ( nieoficjalnie gmina powiedziała co możemy )
Narazie wyszło ze musimy na własny koszt zrobić wodociąg. To już w większości zorganizowałem metodą rozesłania oferty do 10 różnych firm ( wykonawca który będzie go wykonywał już zaklepany ) ( architekt do projektu również jest chociaż czekam na sprawdzenie umów przez prawnika )
Koncepcja całego osiedla również już zrobiona. Wyszło dużo budynków jak na pierwszą inwestycje co mnie trochę paraliżuje ale i napędza do działania.
Aktualnie zebrałem też oferty od archotektów na projekt domu który będzie powielany. Oferty naprawdę przeróżne od 10 tyś za projekt budowlany i 5 tys za każdy kolejny powielony, zaadaptowany budynek po 15 tyś miesięcznie za prowadzenie projektu przez 12 miesięcy.
Tutaj mam problem czy na początek wziąć młodszych architektów którym będzie sie chciało i będą z zajawką robić duży projekt czy wziąć starszego wyjadacza który wie prawie wszystko. Proszę o pomoc w tej kwestii.
Noi w sumie piszę dlatego że im dalej w las tym trochę wydaje mi się że zaczynam panikować że coś źle zrobie. Też tak mieliście ?
Noi ostatnia rzecz to co lepsze na początek jeśli chodzi o finansowanie:
1. Prywatny inwestor ( znajomy ) ale zabierze 35-40% z dochodu ale będę spokojny że nie mam noża na gardle
2. Kredyt ( nie mam za bardzo doświadczenia z kredytami )
3. Zbudować na początek 2 domy sprzedać i budować kolejne ? \
Trochę się rozpisałem no ale po to w sumie są fora 🙂 dzięki z góry za od
Gratulacje Sebastianie! Najważniejsze to zacząć działać!
Jeśli masz odpowiednią wiedzę i możliwości, to zawsze bardziej opłaca się budować większe osiedle, ponieważ przy mniejszym napracujesz się niemal dokładnie tyle samo. Co do architekta, to pamiętaj o tym jak ważna jest jego rola w całym procesie deweloperskim. To właśnie on wraz z Tobą będzie miał wpływ na główne parametry inwestycji – poprzez kreowanie produktu jaki będziesz mógł zaoferować klientom. I to od Ciebie będzie zależało to, czy potrafisz przekazać architektowi właściwie założenia i czy w ogóle masz ich świadomość. Najgorsze co można zrobić, to pójść do architekta, rzucić mu na biurko dokumenty nieruchomości i powiedzieć „proszę o zaprojektowanie czegoś co będę mógł sprzedać z zyskiem”. Dlaczego to taki zły pomysł? Dlatego, że architekt niekoniecznie ma cele zgodne z naszymi i nie zawsze ma odpowiednią wiedzę oraz doświadczenia. Zobacz mój wpis: http://www.rozsadnibracia.pl/architekt-najgorszy-wrog-inwestora/
A jeśli chodzi o finansowanie to zasada jest podobna. To co dla Ciebie wydaje się bezpieczniejsze musi być także bezpieczne dla Twojego znajomego prywatnego inwestora. I tu doświadczenie w prowadzeniu inwestycji oraz wiedza są także bardzo ważne. Nikt przecież nie chciałby zawieść ludzi, którzy mu zaufali, prawda?
Witam
Jestem młodym przedsiębiorcą i zainteresował mnie Pański projekt SASANKA. Myślałem nad właśnie budową takich małych domków. Czy uważa Pan że na 20ar pod zabudowę 30% (6ar) jestem wstanie wybudować 4 takie domki?
Czy można prosić o więcej zdjęć tego projektu?
Ogólny koszt budowy?
Przemku, Sasanka jest projektem udostępnianym przez nas wraz z całym modelem biznesowym jedynie w grupie Absolwentów naszego szkolenia jako rozwiązanie dobre na start. Zachęcam Cię do odwiedzenia strony projektu: http://www.sasanka.eu – tam znajdziesz więcej informacji 🙂
Super sprawa! Jeśli jest ktoś zainteresowany budową osiedla w powiecie polkowickim, woj. dolnośląskie? 7,5 ha – 50 działek to zapraszam do rozmów 🙂
Witam, jestem mam nadzieję początkującym inwestorem. Mam za sobą już jedną sfinalizowaną inwestycję wg. projektu ,,Armanda Mała,, , wybudowaną w 98% własnymi rękami (bez udziału innych wykonawców niż ja sam) w 1,5 roku. Pragnę jednak podkreślić, że nie mam na celu się wychwalać.
Jednym ze sposobów na obniżenie ryzyka, kosztów robocizny i organizacji spinania czasowo poszczególnych etapów budowy. To takie moje ,,Know How,,
Obecnie rozpocząłem budowę drugiego z trzech założonych (moje pierwsze osiedle), strategia ta w moim założeniu ma za zadanie zmaksymalizować zyski przy zminimalizowanych kosztach a następnie zarobione pieniądze zainwestować w nowe działki z przeznaczeniem budowlanym, budować więcej delegując prace innym wykonawcom.
No i przyszedł czas by zostać deweloperem a nie jak dotąd pracować na etacie i funkcjonować w działalności gospodarczej.
Zgodzę się z tobą, że najważniejsze jest to czego chcę ,,JA, jako inwestor bo przecież nikt inny jak ja zbadałem rynek sprzedażowy i sprecyzowałem w moim odczuciu zapotrzebowanie na tym rynku. Niestety architekt jest w stanie stworzyć tylko tyle na ile będzie to spójne z planem inwestycyjnym w ramach obowiązujących przepisów, do tego jest zobowiązana współpraca.
Mnie ciekawi aspekt formalno-prawny przejścia na działalność deweloperską, wnosząc majątek w postaci działek budowlanych i środków finansowych własnych.
Pawle, podziwiam siłę woli 🙂 Twój model działania jest bardzo pracochłonny – jestem jednak przekonany, że nie jest najbardziej efektywny w rozwoju. Moim zdaniem zamiast ciąć koszty (szczególnie w taki sposób) lepiej jest zwiększyć skalę. Jeśli zrobiłbyś dwa budynki zamiast jednego i sam ich nie budował to nawet jeśli będziesz miał większe koszty – osiągniesz większy zysk. Do tego dodaj krótszy czas trwania inwestycji, który jest kluczowy dla osiągnięcia dobrej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału.
Witam Panie Robercie .
Jestem początkującym inwestorem ,mam za sobą jeden projekt a mianowicie budowa bliźniaka, chciałbym rozpocząć działalność jako deweloper właśnie w budowie segmentów,szeregówek o pow. około 100 m2 jednak totalnie nie wiem jak zacząć , jak wygląda kredytowanie, płatności dla wykonawcy itd. Czy mógłbym od Pana informacje jak zacząć przygodę w tej branż??
Hej Hubercie,
dużo wiedzy na ten temat o który pytasz jest na naszym blogu, między innymi o finansowaniu, jak zacząć itp.
tu masz kilka linków
finansowanie
https://www.rozsadnibracia.pl/jak-finansowac-inwestycje-deweloperskie/
jak zaprojektować pierwszą inwestycję
https://www.rozsadnibracia.pl/5-zasad-jak-zaprojektowac-pierwsza-inwestycje-deweloperska/
Po lewej stronie w kategoriach możesz wybrać „inwestycje deweloperskie” i pokażą Ci się wszystkie artykuły związane z tym tematem.
Szanowni Państwo
nie jestem developerem i nie mam takiego zamysłu niemniej jednak jestem właścicielem 12 działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną i właśnie wymarzyło mi się żeby sprzedać je developerowi, który stworzyłby ładnie zaprojektowane osiedle.
Chętne osoby zapraszam do kontaktu: okolice Kutna (99-300).
Dzień dobry
Jestem zainteresowany czy możemy o tym porozmawiać .Nr tel 796232380
Witam,
Mam kolejne pytanie techniczne, na jakim etapie najlepiej wyodrębnić lokale?
Pozdrowienie z Krakowa.
Mateuszu, możesz wyodrębnić po odbiorze, czyli po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie bądź braku sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych.
Dziękuje za błyskawiczną odpowiedź 🙂
Dopiero zbieram siły na rozpoczęcie działalności (plan na 2021), na razie flipuję. Mam 2 działki, na których chcę wybudować 2 wolnostojące domy – czy już jestem deweloperem w myśl ustawy? Czy najlepszym rozwiązaniem jest założenie spółki celowej, czy na tak małą skalę nie ma to sensu? Pozdrawiam!
W myśl ustawy deweloperem będziesz nawet w momencie budowania jednego lokalu/domu jeżeli w trakcie budowy będziesz go sprzedawać. W deweloperce od pierwszej inwestycji (nie ma znaczenia jej wielkość) powinnaś działać w ramach spółki. Na początek wystarczy spółka z o.o. Pozdrawiam!
Witam serdecznie ,rozumiem ze jezeli odbede kurs organizowany przez panów i zostane Absolwentem ,w pakiecie z wiedza dostane tez projekty Sasanek ,czy to jest jakis dodatkowy koszt Czekam na informacje i Bukuje Kurs Pozdrawiam
Witam Panie Robercie
Bardzo mi się podoba Pański artykuł i chciałem się zapytać odnośnie jednej rzeczy. Jeżeli chodzi o temat inwestycji w nieruchomości jestem nowicjuszem;) ale dość szybko działającym. Jednak chciałbym wiedzieć, czy na etapie projektu budowy domu, można już szukać kupca pod inwestycje?
Dzień dobry,
Potrzebuje drobnej porady. Sprawa może wydawać się zawiła, ale proszę o pomoc. Jeżeli inwestycja składa się z np takich Sasanek to jak powinien wyglądać projekt budowlany? Mam na myśli 3 warianty własnościowe. Pierwszy: osiedle identycznych domków i każdy ma wydzieloną swoją działkę i klient kupuje domek ze swoją wydzieloną działką. Drugi: całe osiedle domków jest na jednej działce i klienci kupują domki na własność i mają udział w gruncie ( będzie wspólnota) i trzeci wariant: Osiedle domków na jednej dużej działce, ale to domki całoroczne na wynajem w rejonie nadmorskim.
Chodzi mi Czy projekt w każdym z powyższych wariantów ma zawierać dla całości osiedla Projekt zagospodarowania terenu pokazujący lokalizację wszystkich domków i tylko jeden projekt budowlany (rysunki obliczenia itd) dla jednego domu ? Czy w projekcie trzeba uwzględnić każdy z budynków z osobna mimo że są identyczne ? Wydaje mi się, że ewentualnie wariant 1 mógłby mieć dla każdego domku indywidualny osobno oprawiony projekt, ponieważ w przypadku domku i działki własnościowej chyba trzeba dać inwestorowi projekt jego domku ? i w tej sytuacji jeszcze dodatkowo dla każdego mały projekt zagospodarowania obejmujący głównie jego działkę?
Najbardziej mnie interesuje wariant 3 czyli dużo identycznych domków na wynajem na jednej dużej działce. Szczerze mówiąc pytanie zadałem już pewnemu architektowi i nie udzielił mi satysfakcjonującej odpowiedzi, ponieważ sam miał wątpliwości :/ dlatego pytanie kieruję do was, doświadczonych w tym temacie.
Pozdrawiam
przydałoby się tak w szybkim tempie ogrodzenia stawiać
Czy są jakies „must have” jezeli chodzi o media na działce przy budowie Sasanek? Np. kanalizacja miejska..czy wystarczy szambo?
Hej Pawle, jeśli w danej okolicy nie ma kanalizacji sanitarnej to jak najbardziej osiedle Sasanek można także zbudować bez niej.