Gdy zaczynałem z Michałem niemal 20 lat temu budowę przysłowiowego bliźniaka na sprzedaż to nie była to dla nas żadna inwestycja w nieruchomości, ale po prostu budowanie domu w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Nie mieliśmy wtedy w ogóle pomysłów na zatrzymywanie sobie nieruchomości aby je wynajmować. Ba! Wydawało się to nam zupełnie pozbawione sensu: ponoszenie dużych kosztów na zakup/wybudowanie nieruchomości tylko po to aby ją później wynająć za np. kilkaset złotych? Bez sensu!

Też tak myślisz?

No to ten wpis jest dla Ciebie.

Wynajmowaniem mieszkań zainteresowałem się dopiero w okolicach 2011 roku, zaraz po tym jak Michał „wyszedł” ze szpitala po nieudanym zabiegu chirurgicznym. Cudzysłów przy „wyszedł” jest jak najbardziej na miejscu, ponieważ Michał właściwie wyjechał ze szpitala na wózku inwalidzkim pomimo tego, że udał się na zabieg jako w pełni sprawny, tryskający energią 32-latek. Wtedy przyszedł czas na różnego rodzaju refleksje. Szczególnie nieoptymistyczne były te związane z hipotetyczną sytuacją „nie wyjścia” Michała ze szpitala w ogóle. Jaką perspektywę utrzymania miałaby jego rodzina, jego małe wtedy dzieci? Dodatkowo Michał prowadził wtedy działalności w formie JDG, podobnie zresztą jak ja sam. W przypadku gdyby Michała zabrakło z pewnością oznaczałoby to także m.in. wypowiedzenie kredytów firmowych przez banki; w kłopoty popadliby także klienci z którymi podpisał on umowy na sprzedaż mieszkań i domów i którzy dokonali już wpłat bądź uruchomili kredyty w swoich bankach. 

Wspólnie, wraz z Michałem i Piotrem – moim drugim, dużo młodszym, bratem, który w tym okresie był już także aktywnym deweloperem, doszliśmy wtedy do dwóch wniosków: 1/ potrzebne są nam dochody pasywne, które będą pojawiały się „same” na naszych kontach w regularnych odstępach czasu oraz 2/ JDG nie jest odpowiednie do prowadzenia biznesu – a po przemyśleniu wszystkich opcji, które przyszły nam do głowy w oparciu o nasze doświadczenia stwierdziliśmy, że JDG powinna być właściwie zakazana, ponieważ w sumie nie ma prawie żadnych zalet, a ma mnóstwo bardzo poważnych wad. To jest temat, który poruszaliśmy już wiele razy na różnych forach.

I tutaj właśnie pojawiło się inwestowanie w nieruchomości – tak jak je postrzegam dziś. Tak, doceniłem to czym gardziłem kilkanaście lat wcześniej – nieruchomości dają się wynajmować i dają bardzo przewidywalne, regularne dochody. To było to czego szukaliśmy. Regularność dochodów była istotnym kryterium. Pytanie jak to zadziała w praniu? Czy rzeczywiście będziemy mogli uzyskiwać te dochody bez własnej pracy?

Czy dochody z wynajmowania nieruchomości mogą być pasywne?

Wielu pseudoekspertów, drobnych inwestorów, a może nawet wcale nie takich znowu drobnych inwestorów, ale ludzi, którzy nie umieją spojrzeć szerzej – poza krąg swoich własnych, negatywnych doświadczeń, powie Ci, że uzyskanie dochodów całkowicie pasywnych jest niemożliwe.

W wielu sytuacjach inwestycyjnych stała opieka jedynego eksperta, jakim jest właściciel nieruchomości może się wydawać niezbędna – szczególnie właścicielowi tej nieruchomości właśnie. Dla mnie na szczęście nie jest to już ograniczeniem, bo wiem, że wiele rzeczy może zrobić tak samo dobrze jak ja – ktoś inny.

Oczywiście z jednej strony chodzi o pozbycie się problemu związanego z własnymi złymi nawykami – symptom Zosi-Samosi, ale z drugiej strony także zaakceptowanie faktu, że za obsługę swoich nieruchomości trzeba zapłacić.

Jak myślisz: dlaczego ktoś jest skłonny oddać komuś zarządzanie najmem własnego mieszkania czy pakietu mieszkań zamiast robić to samodzielnie i zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy?

Odpowiedź jest prosta: ten ktoś pragnie, podobnie jak my cieszyć się maksymalnie pasywnym dochodem z wynajmu zamiast zajmować się nim na codzień. Jeśli teraz pomyślałeś sobie: „Aha: bez przesady. A co tu jest do zajmowania się? Przecież mieszkanie samo się wynajmuje.” to zobacz:

  1.  sam na początku zajmowałem się zarządzaniem wynajmem swoich mieszkań i jednego czego się nauczyłem to tego, że jeśli myślisz, że mieszkanie będzie się samo zarządzało to po prostu prosisz się o kłopoty. I z pewnością nie będziesz musiał długo czekać aby obudzić się z mniejszym lub większym problemem. Relację z najemcą musisz kształtować w odpowiedni sposób: z jednej strony szanując najemcę jako swojego kontrahenta biznesowego musisz przedstawić mu jasne zasady na jakich chcesz przekazać mieszkanie do wynajmu, ale z drugiej strony musisz być 100-procentowo konsekwentny oraz musisz szybko reagować na wszelkie sytuacje tego wymagające: od braku wpłaty czynszu (kontakt z najemcą, wyjaśnienie sytuacji, itp) aż po ewentualne awarie w mieszkaniu czy w budynku czy też inne zupełnie nieprzewidywalne kwestie. Odkładanie spraw w każdej z przywołanych przeze mnie sytuacji skończy się z pewnością nieprzyjemnościami lub po prostu kosztami, które będziesz musiał ponieść w końcowym rozrachunku.
  2. moim celem jest pokazanie w jaki sposób my zapracowaliśmy i zorganizowaliśmy sobie dochody pasywne – więc traktuj to raczej zupełnie informacyjnie. Czytasz naszego bloga? No to chcę abyś wiedział czym się zajmujemy. Pragnę Ci także pokazać, że mamy wiele doświadczeń jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości. A te doświadczenia pojawiały się wraz z potrzebami rozwoju naszych pomysłów na uzyskiwanie coraz większych dochodów pasywnych. Obecnie w całej Polsce jest mnóstwo firm zajmujących się takimi usługami.. Wybór jest więc duży – w samym trójmieście znajdziesz co najmniej kilkanaście firm o których wiem, a co najmniej kilka z nich jest bardzo sensownych.

Czy powierzenie zarządzania wynajmem swoich mieszkań specjalistycznej firmie oznacza, że uzyskuję całkowicie pasywny dochód? Czepiając się: na pewno nie – przecież muszę opłacać podatki od nieruchomości, rozliczać miesięczne faktury, itp. Te czynności są jednak typowo administracyjnymi czynnościami, które także mógłbym w całości wyoutsourcować. Nie robię tego jednak, bo lubię mieć właśnie taki stopień bezpośredniej kontroli nad inwestycjami. Czy dla Ciebie oznacza to, że mam dochody pasywne czy też nie?

Z drugiej strony jest jeszcze jeden mega istotny aspekt oddanie zarządzania swoimi mieszkaniami. W moim przypadku okazało się, że pomimo tego, że muszę ponosić koszty zarządzania to finalnie więcej pieniędzy trafia na moje konto. Jak to możliwe? Otóż okazuje się, że jeśli ktoś profesjonalnie zajmuje się jedną dziedziną, a nie tak jak ja – z doskoku, to doskonale widzi jak zmieniają się ceny czynszów najmu na rynku i może szybko reagować na te zmiany podnosząc aktualne stawki gdy jest to możliwe, lub obniżać je, w sytuacji gdy jest to konieczne dla uniknięcia okresu pustostanów.

Drugi aspekt to to, że jako właściciel nie miałem odpowiedniego dystansu i wychodzi na to, że chcąc aby moje mieszkania jak najszybciej zaczęły pracować czy też aby jak najkrócej stały puste – oferowałem je po prostu zbyt tanio.

Z kolei pracownik formy zarządzającej, który ustala ceny ofertowe nie ma tego „dodatkowego obciążenia” i w praktyce ustala te ceny na wyższym poziomie (nadal rynkowym) niż ja to robiłem. Reasumując: w moim przypadku, gdy oddałem zarządzanie mieszkaniami firmie to uzyskałem dwie rzeczy: spokojną głowę oraz większe pieniądze.

Dodatkowo nie muszę główkować co zrobić w takiej sytuacji gdy najemca dawał mi znać, że właśnie się wyprowadza, a ja przebywałem akurat w zupełnie innym miejscu świata. Kończyło się to tak, że mieszkanie stało nie odebrane od najemcy i nie wynajęte ponownie – a więc oznaczało to konkretne straty.

Jak można uzyskać dochody jeszcze bardziej pasywne z inwestowania w nieruchomości?

Kolejnym krokiem w naszym rozwoju jeśli chodzi o kreowanie dochodów pasywnych było zakładanie spółek rentierskich, czyli takich, których zadaniem jest zakup i późniejsze wynajmowanie nieruchomości. Taka spółka działa dla swojego właściciela w taki sposób, że wypłaca regularnie dywidendy, które z kolei są bardzo proste do rozliczenia podatkowego. Już bardziej pasywnego dochodu chyba raczej nie można uzyskać?

Jak działa spółka rentierska wypłacająca zyski z wynajmu nieruchomości?

Nasze spółki rentierskie działają jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – przynajmniej tak jest do tej pory. Obecnie jest to najwygodniejsza dla nas forma. Z jednej strony jest bardzo prosta do założenia a z drugiej – tanio się ją prowadzi, łatwo zarządza oraz dość proste jest zorganizowanie finansowania dla inwestycji prowadzonych w tej formie.

Inwestycje rentierskie, które prowadzimy mogą działać na dwa sposoby: w wariancie 1/ nieruchomość kupowana jest za gotówkę lub też 2/ nieruchomość kupowana jest przy użyciu finansowania bankowego.

W czasie powstawania tego wpisu niskie koszty kredytu zachęcały nas do używania finansowania bankowego. W tamtym okresie tylko jakieś naprawdę małe inwestycje rentierskie działają u nas w finansowaniu gotówkowym – np. pojedyncze mieszkania. Zaletą inwestycji kupionych za gotówkę jest fakt, że w razie potrzeby ich zbycia – co jest zwykle stosunkowo proste ze względu na ich charakter – możemy szybko pozyskać pieniądze potrzebne na inne inwestycje, no i wolny kapitał jest ulokowany w nieruchomości, której wartość również może się zmienić a dodatkowo pojawia się czynsz najmu. Wadą takich inwestycji gotówkowych jest to, że stopa zwrotu z naszego kapitału jest dość mizerna. Ale coś za coś.

W każdym razie — wracając do spółki rentierskiej — kupuje ona nieruchomość, a potem ją wynajmuje. Przy wypłacie dywidendy osobie fizycznej zasadniczo pojawia się jeszcze 19% podatku od dywidendy.

Czyli w przykładzie spółki uprawnionej do 9% CIT od 100 zł dochodu podatkowego zostaje 91 zł. Jeśli całość zostanie wypłacona jako dywidenda osobie fizycznej, 19% podatku wyniesie 17,29 zł, a dla wspólnika pozostanie 73,71 zł. Efektywne obciążenie w tym uproszczeniu to 26,29%. Prywatny najem rozlicza się ryczałtem od przychodu: 8,5% do 100.000 zł i 12,5% od nadwyżki, z odrębną zasadą limitu dla małżonków rozliczających całość przez jednego z nich. To różne podstawy opodatkowania — przychód i dochód — więc samych stawek nie można porównywać wprost.

Korzyści jest kilka. Po pierwsze spółka może korzystać z finansowania bankowego i dźwigni finansowej. Kolejna spółka potrzebuje jednak osobnej oceny: bank może analizować powiązania, inne zobowiązania i osobiste zabezpieczenia. Doświadczenie z wcześniejszego projektu bywa atutem, ale nie daje automatycznej zgody na następny kredyt.

Po drugie jest to w pełni pasywny dochód – przynajmniej w moim rozumieniu. Tutaj właściwie nic nie trzeba robić – ani zarządzać najemcami, ani zarządzać firmą. Otrzymuje się zupełnie pasywnie dochód w postaci dywidend, od których podatek opłaci za Ciebie spółka.

Dodatkowo spółka może rozliczać koszty podatkowe na zasadach wynikających z przepisów. Nie oznacza to wszystkich wydatków bez ograniczeń. W szczególności od 2023 roku nie można podatkowo amortyzować budynków i lokali mieszkalnych; dawne kalkulacje opierające się na tej amortyzacji trzeba przeliczyć.

Inwestycja w ramach spółki rentierskiej, finansowana kredytem zwykle jest większa niż inwestowanie za gotówkę – przynajmniej tak jest w naszym przypadku i może być dużo bardziej optymalnie zaprojektowana pod kątem przepływów finansowych. Budując cały budynek z mieszkaniami na wynajem możesz osiągnąć dużo lepsze wyniki niż przy pojedynczym mieszkaniu.

Jako wspólnik nadal ponosisz ryzyko utraty wartości udziałów i zainwestowanego kapitału. Co do zasady wspólnik spółki z o.o. nie odpowiada za jej zobowiązania, ale inaczej może wyglądać sytuacja członka zarządu lub osoby udzielającej poręczenia. Udziały mogą podlegać dziedziczeniu, natomiast sposób ich przejścia i dalszego wykonywania praw trzeba sprawdzić w umowie spółki oraz dokumentach finansowania.

Dodam, że inwestycja w ramach spółki rentierskiej ma także swoje ograniczenia, z których najistotniejszym jest fakt, że udział w takiej spółce nie jest tak łatwo zbywalny jak np. pojedyncze mieszkanie, które możesz samodzielnie kupić a potem łatwo sprzedać. Ale jak pisałem wcześniej: coś za coś. Jeśli chcesz nic nie robić poza wrzuceniem kapitału i nastawiasz się na całkowicie pasywny dochód, a może dodatkowo Twój kapitał nie byłby wystarczający do zakupu najtańszej nawet kawalerki no to musisz się liczyć z tym, że inwestycja ta jest zupełnie inaczej skonstruowana – ze wszystkimi ograniczeniami oraz dużymi zaletami, o których wspomniałem. Bardzo prawdopodobne jest zresztą, że jeśli dysponujesz małym kapitałem na inwestycję rentierską to nie będziesz w stanie kupić  nieruchomości, która będzie dawała jakąś sensowną rentowność – ponieważ najtańsze mieszkania – czyli kawalerki – są także najdroższe jeśli chodzi o metr kwadratowy, a i finansowanie bankowe zakupów pojedynczych mieszkań ma wiele minusów i ograniczeń.

Czy są jeszcze jakieś formy inwestycji, które prowadzimy, które można nazwać pasywnymi? Tak, może to być np. udział w inwestycji deweloperskiej jako inwestor pasywny.

Czy inwestycja deweloperska może być pasywna?

Wyobraźmy sobie, że masz jakiś kapitał, który chcesz zainwestować w deweloperkę. I teraz podstawowe pytanie: czy inwestycja deweloperska jest w ogóle inwestowaniem w nieruchomości?  Hmm… budynek, który powstaje na wcześniej kupionej działce to przecież nieruchomość, ale samo inwestowanie deweloperskie to jednak inwestowanie w pewien rodzaj biznesu dużo bardziej wymagającego niż np. wynajem mieszkań. Finalnie taki proces kończy się powstaniem nowych nieruchomości (mieszkań), ale jest to wynik pewnego specyficznego procesu, który wymaga specjalistycznej wiedzy i nie jest tak banalny jak wynajęcie mieszkania. Z pewnością taka inwestycja jest dużo bardziej ryzykowana niż inwestycja w wynajem mieszkania czy w spółkę rentierską.

Po co więc w ogóle inwestować w deweloperkę?

Przede wszystkim po to aby szybciej kumulować kapitał – bo do tego inwestowanie deweloperskie jest idealne. O ile w inwestycjach rentierskich możesz zarobić zwykle od kilku do kilkunastu procent rocznie – w zależności od rodzaju inwestycji – to w inwestycjach deweloperskich potencjalne zyski mogą wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu procent w inwestowaniu pasywnym – w zależności od tego w jaki sposób uczestniczysz w inwestycji oraz jaki jest kształt finansowy danej inwestycji.

To w jaki sposób można inwestować z nami zależy zwykle od kwoty jaką dany Inwestor przeznacza na inwestycję deweloperską. Przy kwotach niewielkich Inwestor nie wchodzi do spółki (ponieważ powodowałoby to niepotrzebny rozrost struktury spółki), ale czerpie zysk opisany w inny formalnie sposób. Z kolei dopiero wchodząc do spółki Inwestor ma możliwość uczestniczenia w podziale zysku na zasadach opisanych w umowie spółki – co umożliwia także uczestniczenie w podziale nadwyżek zysku, które pojawiają się zwykle przy podsumowaniu inwestycji. Skąd te nadwyżki? Otóż stąd, że na początku inwestycji nie przyjmujemy hurraoptymistycznych założeń, co z kolei przekłada się – przy w miarę przewidywalnym przebiegu inwestycji – na pojawienie się lepszego jej wyniku niż początkowo zakładany. Po prostu wolimy zdziwić się w tę stronę niż w drugą.

Rozwiązania, które opisałem w dzisiejszym wpisie pozwoliły nam na zbudowanie własnej strategii budowy dochodów pasywnych a także inwestowania w oparciu o nieruchomości. Oczywiście nie jest to metoda zabetonowana i niezmienna, ponieważ cały czas pojawiają się nowe możliwości i nowe metody zaprzęgania nieruchomości do pracy. Z kolei to co się zmienia – a w szczególności prawo – zmusza nas do poszukiwania własnych ścieżek, które będą dla nas najbardziej odpowiednie.

Liczę na to i cały czas się o tym przekonuję, że dochody pasywne oparte o nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem zarówno patrząc na codzienne życie, jak i są znakomitym kołem ratunkowym – i to dość łatwo dostępnym dla wielu osób – rozwiązującym wiele problemów w sytuacjach takich jak ta, w której znalazł się kiedyś Michał.