Jak długo najemców starczy dla wszystkich? - ROZSĄDNI BRACIA - BLOG o inwestowaniu w nieruchomości
19 kwietnia 2017
Robert
Skomentuj
Jak uzyskać dochód pasywny?, Jak wynająć mieszkanie
4 min. czytania

Jak długo najemców starczy dla wszystkich?

Zaczynasz inwestowanie w mieszkania na wynajem? Zastanawiasz się jak bardzo przyszłościowy jest ten biznes i jak oszacować pojemność rynku?

Wynajmowanie mieszkań jest normą w wielu miejscach na świecie. Odsetek ludzi płacących czynsze najmu za mieszkanie przewyższa 50% w Szwajcarii, a w Niemczech czy Austrii wynosi on około 40% ogółu mieszkańców. Najmniej ludzi wynajmuje mieszkania w Rumuni, Słowacji, na Węgrzech. W Polsce odsetek osób będących najemcami szacuje się na kilka do kilkunastu procent.

Informacje o liczbie osób wynajmujących mieszkania mogą pochodzić ze spisów powszechnych czy też statystyk budowanych na podstawie danych o osobach płacących podatki od najmu lub innych danych, które nie są do końca dokładne.

Szacując pojemność danego, lokalnego rynku na wynajem warto zwrócić uwagę na dwa aspekty:

  • potencjał i atrakcyjność zamieszkania w danej miejscowości
  • dostępność mieszkań na wynajem

Jest wiele miast w Polsce, które wyludniają się. Czy to oznacza, że nie warto w nich inwestować w mieszkania na wynajem?

Miasta tego typu są często omijane przez inwestorów z obawy przed kurczeniem się rynku i ryzykiem pustostanów w mieszkaniach  – szczególnie w dłuższej perspektywie. Zamknięcia zakładów pracy skutkujące zwolnieniami pracowników, czy emigracja młodzieży w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia kreują obraz rzeczywistości niekorzystnej dla inwestorów.

Czy tak jest rzeczywiście?

Często okazuje się, że inwestycje w takich miastach są uzasadnione ekonomicznie. Koszty zakupów nieruchomości są bardzo niskie – mieszkania można nabyć już za kwoty rzędu 20.000 zł. Do tego okazuje się, że podaż mieszkań przystosowanych do wynajmowania (odpowiedni standard, czystość, wysokość opłat) jest praktycznie zerowa.

A w każdym większym skupisku ludzi znajdą się osoby, które chcą zapłacić za dach nad głową, a nie stać ich na zakup nieruchomości!

Dlatego zawsze warto zrobić sobie prognozę przepływów finansowych przyjmując do obliczeń czynsze możliwe do uzyskania w danej lokalizacji. Najlepiej zrobić badanie rynku na „żywym organizmie” – czyli dając po prostu ogłoszenia z przykładowymi zdjęciami. Czekamy na reakcję rynku, która będzie najbardziej miarodajna.

Sam posiadam pakiet mieszkań w Częstochowie, w którym to mieście systematycznie zmniejsza się liczba mieszkańców. Nie ma to jednak żadnego negatywnego wpływu na uzyskiwanie dochodu pasywnego z wynajmowania mieszkań.

Ukraina a sprawa polska

W samym 2015 roku przyjechało do Polski około 1 miliona Ukraińców w celach zarobkowych. W niektórych rejonach kraju stanowią oni już dość znaczny odsetek osób poszukujących mieszkań na wynajem. Często są to wizyty krótkotrwałe – kilkumiesięczne – związane z pracami sezonowymi.

W swoich mieszkaniach mieliśmy okazję gościć mieszkańców zza wschodniej granicy, z tym, że byli oni zakwaterowani przez polskie firmy, które ich zatrudniały. Więc faktycznie najemcami były polskie podmioty.

Co można powiedzieć o Ukraińcach w kontekście udostępniania im swojego mieszkania? Większość z nich jest palaczami: w praktyce na około 20 osób nie spotkałem osoby niepalącej. 🙁 Wynajem przez polską firmę powoduje, że łatwo jest odzyskać koszty ewentualnych zniszczeń czy napraw zależnych od najemców.

Przy wynajmie bezpośrednim osobie z Ukrainy warto pobrać wyższą kaucję niż standardowa z uwagi na bardzo utrudniony proces dochodzenia ewentualnych roszczeń.

Można prognozować, że Ukraińcy będą uzupełniać nasze luki na rynku pracy wynikające z przyczyn demograficznych oraz że będą coraz częstszymi gośćmi w naszym kraju. Przyjazd do Polski jest dla nich bardzo opłacalny finansowo: średnia miesięczna pensja na Ukrainie to po przeliczeniu kilkaset złotych.

Dziś rano znalazłem kartkę przyczepioną do ogrodzenia budowy gdzie powstaje nasz budynek z mieszkaniami na wynajem.

Na kartce był następujący napis:

„Szukam kawalerki umeblowanej
ewentualnie pokoju gościnnego.
Pilne. Wiadomość wynagrodzę.”

Podany został też numer telefonu z możliwością oddarcia sobie karteczki z kontaktem do autora ogłoszenia.

Jeżeli możemy znaleźć takie kartki na płotach, to rynek wynajmu mieszkań w Polsce ma jeszcze całkiem duży potencjał wzrostowy. 😉

Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis

Robert

W 2001 roku zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. Tworzę program partnerski SASANKA® oraz program RENTON® budowy budynków z mieszkaniami na wynajem. Jestem współwłaścicielem spółki deweloperskiej działającej na Pomorzu. Prowadzę szkolenia dla przedsiębiorców chcących prowadzić firmy deweloperskie.
         

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.