Czy w tym kryzysie ceny nieruchomości spadną czy będą dalej rosły?
Dziwny jest ten kryzys, który teraz nastał. Minął już ponad rok od wybuchu pandemii. Mnóstwo biznesów zostało zamkniętych w imię walki z wirusem, na cztery spusty. Niektóre z nich upadły i już się nie podniosą. Ludzie tracą pracę, sa niepewni jutra, bo nie wiadomo co się wydarzy. Ciężko jest się dostać do lekarza, załatwienie jakiejkolwiek sprawy w urzędzie graniczy z cudem. Do niedawna w restauracji można było zjeść jedynie na wynos, ew. będąc w centrum handlowym można było zjeść nielegalnie siedząc na podłodze. Takie czasy.
Mogłoby się wydawać, że w takim momencie zaraz nastąpi mocny spadek cen nieruchomości. Kryzys jest odmieniany przez wiele przypadków. Tymczasem ceny nieruchomości osiągają niesamowite szczyty. Brakuje rąk do pracy w budowlance, materiały budowlane drożeją nawet kilkadziesiąt procent w ciągu kwartału.
Na wiele materiałów budowlanych trzeba czekać nawet po kilka, kilkanaście tygodni. Bardzo przypomina mi to sytuację jaka miała miejsce podczas boomu na rynku nieruchomości w latach 2006-2007. W tamtym czasie również mieliśmy problemy z ludźmi do pracy, przede wszystkim dlatego, że wielu fachowców wyjechało do pracy za granicę, w końcu było to chwilę po wejściu Polski do Unii Europejskiej, a także problem z materiałami budowlanymi.
W 2008r. wybuchł kryzys finansowy w USA, który rozlał się na cały świat. W Polsce również był on mocno odczuwalny. Nieruchomości zaczęły tanieć, ale jednak nie staniały do cen z przed boomu. Teraz dzieje się bardzo podobnie. Uważam jednak, że na razie pomimo gwałtownych wzrostów cen na rynku nieruchomości nie mamy do czynienia z bańką.
Dlaczego tak uważam?
Ceny nieruchomości, a także koszty ich wytworzenia mocno podążają za inflacją. Jak podaje portal money.pl aktualnie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można kupić około 0,75 m2 mieszkania, podczas boomu w 2006r. można było kupić zaledwie około 0,48m2 mieszkania. W najlepszym okresie za przeciętną miesięczną pensję można było kupić około 0,87 m2 mieszkania.
Pokazuje to jednoznacznie, że pomimo tego, że nominalnie ceny nominalne nieruchomości są najwyższe w historii to jednak ich prawdziwa wartość za bardzo nie wzrosła a porównując do roku 2006 jest niższa. Oczywiście głównym sprawcą tej sytuacji jest inflacja, która pędzi wprost proporcjonalnie do drukowanych pieniędzy, które wpływają na rynek. Mnóstwo osób kupuje teraz nieruchomości za gotówkę, tym samym chroniąc je przed utratą wartości. Oczywiście nie tylko gotówkowi klienci kupują nieruchomości, ale również klienci kredytowi. Oczywiście dzięki temu, że stopy procentowe są na historycznie najniższym poziomie. Tak właściwie ile teraz wynosi inflacja?
Oficjalna inflacja za zeszły rok wyniosła 3,4%. A jaka jest nieoficjalna? Moim zdaniem każdy z nas ma swoją inflację. Każdy z nas robi codzienne zakupy i widzi, że w przysłowiowym koszyku w sklepie spożywczym za tą samą kwotę możemy kupić coraz mniej. Jednak przecież nie każdy kupuje mieszkanie, więc cena mieszkania nie wpływa na koszty inflacji tej konkretnej osoby. Zobacz jak wygląda na przykładzie mieszkań, które my budujemy:
Aktualnie prowadzimy budowę osiedla mieszkaniowego. Półtora roku temu mieszkania 2 pokojowe sprzedawaliśmy po 170.000, aktualnie cena takiego samego mieszkania w kolejnym etapie kosztuje już 225.000. Oznacza to wzrost ceny aż o 32%. Oznacza to, że rocznie mieszkania zdrożały aż o 21%. Wyobrażasz sobie, że nieoficjalna inflacja może wynosić kilkadziesiąt procent?
Jeżeli też chciałbyś budować osiedla mieszkaniowe to przyjedź do nas na szkolenie. Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj
Paradoksalnie w naszej firmie deweloperskiej wcale nie zostanie więcej pieniędzy (!). Raz, że wszystkie materiały i robocizna mocno drożeją a dwa, że dopiero co rząd wprowadził spółkom komandytowym dodatkowy 19% podatek, który musieliśmy zapłacić.
W którą stronę pójdzie to dalej?
Aktualnie jesteśmy po ogłoszeniu „nowego ładu”, z którego dowiedzieliśmy się, że jest pomysł na to aby były gwarancje bankowe w wysokości 100.000 na zakup mieszkania dla młodych osób. Oznacza to, że takie osoby nie będą musiały mieć własnych środków na zakup mieszkania. Z jednej strony to bardzo dobra wiadomość bo pozwoli wielu osobom na zakup własnego M z drugiej jednak strony mam poważne obawy czy takie osoby poradzą sobie ze spłatą kredytu w momencie gdy wzrosną stopy procentowe.
Jednocześnie musimy zdawać sobie sprawę, że takie programy często wpływają na wzrost cen nowych mieszkań.
Premier zapowiedział również dodatkowe programy stymulujące dla młodych rodzin, czyli do 160.000zł dla rodzin z 6 dzieci, które kupią mieszkanie, 12.000 zł na dziecko w wieku 12-36 miesięcy są to kolejne stymulatory, które mogą mocno wpłynąc na wzrost dalszej inflacji. Jak będzie rosła inflacja ceny nominalne mieszkań również będą rosły.
Na cenę mieszkań w najbliższym czasie będzie miał również DFG czyli Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który właśnie przeszedł przez sejm i czeka na podpis prezydenta. Od każdego sprzedanego mieszkania deweloper będzie musiał uiścić składkę w wysokości od 0,1% do 1% wartości mieszkania, na specjalny rachunek. Jak myślisz czy deweloperzy bedą skłonni do tego aby obnizyć swoją marżę czy raczej przerzucą ta opłatę na swoich klientów?
Jestem pewien, że w obecnej sytuacji już niedługo zobaczymy jak deweloperzy znowu podnoszą ceny. Tym razem o dodatkowy podatek, który pójdzie na DFG.
A Twoim zdaniem jak się zachowają ceny nieruchomości w najblizszym czasie?
Zobacz także: Poprzedni wpis
- Co dalej z cenami nieruchomości? - 22 maja 2021
- Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości i czy marka ma znaczenie? - 1 maja 2021
- Jak tanio i bezpiecznie prowadzić firmę? - 10 kwietnia 2021
- Kupiłem drogą nieruchomość na kredyt nie spodziewając się kryzysu. Czy to mnie pogrąży? - 13 marca 2021
- Czy już niedługo zaczniemy budować Sasanki na Marsie? - 20 lutego 2021
- Co warto zrobić z początkiem roku i czy zagraniczne spółki wykupią polskie nieruchomości? - 30 stycznia 2021
- Czy mieszkanie na wynajem lepiej kupić na rynku pierwotnym czy rynku wtórnym? - 5 grudnia 2020
- Dlaczego nie warto budować domu jednorodzinnego w inwestycji deweloperskiej - 8 maja 2020
- Wolność finansowa w czasie koronawirusa - 16 kwietnia 2020
- Ile kasy potrzeba na pierwszą inwestycję deweloperską? - 4 lutego 2020
W moim przekonaniu istotna rolę gra tutaj bank centralny. Jakby stopy procentowe urosły (na co raczej sie nie zanosi) to mieszkania na wynajem kupowane na kredyt mogłyby się wysypać bo opłacalność spada. Co mogłoby spowodować większą podaż i spadek cen. Na tą chwilę nie widzę powodów dla których NPB miałby podnieść stopy. Więc raczej wzrost cen mieszkań.
Rzeczywiście aktualna sytuacja: wysoka inflacja, niskie stopy jest jakaś taka nienaturalna, ale bardzo dobra dla inwestycji finansowanych kredytem. Myślę, że do czasu kolejnych wyborów raczej nie będzie zbyt dużej presji do podnoszenia stóp procentowych 😉
Niestety dla kupujących wzrost cen mieszkań jest nieunikniony.