Budowanie portfela mieszkań na wynajem nie opłaca się! - ROZSĄDNI BRACIA - BLOG o inwestowaniu w nieruchomości
27 lutego 2021
Robert
komentarzy 8
Jak być lepszym inwestorem?, Jak wynająć mieszkanie
16 min. czytania

Budowanie portfela mieszkań na wynajem nie opłaca się!

Nie ma już praktycznych możliwości aby zbudować znaczący portfel mieszkań na wynajem z wykorzystaniem kredytu finansującego większą część inwestycji. Właśnie takie informacje i tego typu nagłówki znajdziesz w artykułach w okolicach roku 2030.

Całkiem niedawno, kilka tygodni temu, media obiegła informacja o kolejnym inwestorze zagranicznym, który zdecydował się na zakup mieszkań w wynajem w Polsce. Michał pisał o tym więcej w swoim wpisie: Co warto zrobić z początkiem roku i czy zagraniczne spółki wykupią polskie nieruchomości? Takie inwestycje są często wielomilionowymi transakcjami i dotyczą zakupów mieszkań w pakietach składających się z setek, a nawet z tysięcy sztuk.

Chyba można się tylko cieszyć, że obserwatorzy z zewnątrz, którzy patrzą na naszą biznesową rzeczywistość oceniają ją na tyle dobrze, że decydują się tu zainwestować? Ok, dziś trzymają się mnie żarty 😀 Rzeczywistość biznesowa u nas jest mocno niepewna  a prawo jeszcze niedawno potrafiło zmienić się w ciągu jednej nocy i chyba nadal jest do tego spory potencjał. Cały czas trwa poszukiwanie dochodów przez zarządzających naszym państwem, a najlepszy „strzał” jest wtedy gdy podatek uderza jedynie w osoby przedsiębiorcze, które mogą się „solidarnościowo podzielić” a nie w osoby stanowiące stabilny elektorat. W 2021 roku także my dołożymy się dodatkowo podatkiem z naszych spółek komandytowych do dziurawego budżetu a dowiedzieliśmy się o tym w ostatnich dniach listopada 2020 roku. Więc z pewnością to nie przyjazne prawo ściąga tutaj chętnych na zakupy a dwie inne ważne rzeczy: dość wysokie stopy zwrotu z inwestycji a także to, że mieszkania są u nas jeszcze… mega tanie w porównaniu do mieszkań w wielu krajach Europy Zachodniej.

Ale zanim rozwinę temat budowania pakietów mieszkań na wynajem to wspomnę jednej ciekawostce: słynny PKiN w Warszawie nie jest już najwyższym budynkiem w Polsce. Kilka dni temu stał się nim będący w budowie wieżowiec Varso Tower, który osiągnął 310 m wysokości. Jednocześnie stał się on najwyższym budynkiem w całej Unii Europejskiej! Tuż za nim są aktualnie:

  • budynek Commerzbank Tower we Frankfurcie nad Menem – 259 m wysokości
  • budynek Messeturm także we Frankfurcie nad Menem – 256,5 m wysokości –
  • budynek Torre de Cristal w Madrycie – 249 m wysokości

Warto wiedzieć, że Varso Tower nie jest najwyższym budynkiem w Europie, ponieważ jest nim… Łachta Centr w Petersburgu, który mierzy aż 462 m wysokości, a większość biur zajmuje w nim firma Gazprom. Taaak, mają rozmach. Link do bezpośredniego widoku wieży Łachta Centr w Google znajdziesz tutaj: maps.google.com.

Jakie tendencje są w wynajmowaniu mieszkań w Polsce?

Tendencja do mieszkania w wynajmowanym lokum jest u nas obiecująco rosnąca, no i mamy tutaj bardzo duży potencjał do wzrostu patrząc na to jak pokaźny odsetek osób wynajmuje dla siebie mieszkania w bogatszych krajach. Styl życia a także coraz większa trudność w uzyskaniu finansowania kredytem dla młodych ludzi, którzy wkraczają w dorosłe życie i nie mają oszczędności to główne okoliczności sprawiające, że rośnie grupa osób, które będą mieszkały przez większość życia w wynajmowanych mieszkaniach.

Rynek jest więc duży, obiecujący wzrosty, no i mamy wciąż mega tani towar. Nieuniknione jest to, że rynek mieszkań na wynajem będzie ulegał profesjonalizacji oraz koncentracji. My w swojej mikro skali także się do tego przyczyniamy: z jednej strony powołaliśmy do życia spółkę, która zarządza wynajmem mieszkań umożliwiając nam oraz osobom korzystającym z jej usług powiększanie pakietów swoich mieszkań a z drugiej strony staramy się edukować ludzi w Polsce pisząc tego bloga. Z maili, które otrzymujemy, z rozmów na spotkaniach, które odbywaliśmy przed pandemią, z rozmów na szkoleniach wynika, że wiele osób korzysta z przekazywanej przez nas wiedzy także do budowania swoich pakietów mieszkań na wynajem – co mnie bardzo cieszy.

Jednak inwestorzy zagraniczni dysponują dużym atutem: wielką gotówką, która może zostać wrzucona w inwestycje. Dochody z wynajmów mieszkań w Polsce często są dochodami emerytalnymi dla wielu Hansów, Bjørnów, Larsów czy Williamów, którzy przeznaczają swoje oszczędności na inwestowanie w takie firmy.

Blog o inwestowaniu w nieruchomości RozsądniBracia.pl, który właśnie czytasz tworzony jest przez trzech braci: Roberta, Michała oraz Piotra.
A oto czym się zajmujemy:

Jeśli chciałbyś się dowiedzieć więcej o nas to zajrzyj na tą stronę: Kim są ROZSĄDNI BRACIA?

I teraz pytanie: czy rzeczywiście oddamy swój rynek najmu mieszkań firmom zachodnim? Czy w przyszłości Polacy będą wynajmowali mieszkania w Polsce głównie od firm angielskich, szwedzkich, norweskich czy niemieckich? Czy to jest nieuniknione?

Staramy się aby tak nie było – m.in. poprzez propagowanie inwestowania w mieszkania na wynajem zarówno na blogu, jak i na naszym kanale na YT. Znajdziesz u nas wpisy i filmy o tym:

  • czym kierować się przy zakupie pierwszego mieszkania
  • jak wybrać i zakupić mieszkanie na wynajem
  • jak zarządzać mieszkaniem na wynajem
  • jak sfinansować zakupy mieszkań na wynajem
  • jak inwestować grupowo w inwestycje z mieszkaniami na wynajem
  • jak budować spółki rentierskie do inwestycji na wynajem
  • czy warto inwestować w lokale użytkowe na wynajem czy mieszkania
  • w końcu jak budować całe budynki z mieszkaniami na wynajem

Jasne jest jednak to, że nie każdy kto trafia na nasz blog zdecyduje się na zakup mieszkania na wynajem pomimo wszystkich wskazówek, którymi dzielimy się tutaj całkowicie bezpłatnie – skala zainspirowania Polaków przez nas do zakupu mieszkań na wynajem jest stosunkowo skromna.

Jednak chciałbym abyś Ty jako Czytelnik naszego bloga otrzymał dziś mega ważną informację ode mnie w tej sprawie. Taką o której wcześniej nie pisałem pomimo tego, że w mojej świadomości ta wiedza jest od bardzo dawna.

Podaję Ci więc na tacy temat do przemyślenia.

Ile masz czasu na zainwestowanie w mieszkanie na wynajem – jeśli się za to jeszcze nie wziąłeś a planujesz kiedyś to zrobić?

Otóż ten czas jest bardzo krótki. Oceniam, że czas na budowanie pakietów mieszkań na wynajem to okres niewiele dłuższy od kilkunastu lat – a potem będzie coraz trudniej, aż w końcu budowanie pokaźnych pakietów mieszkań na wynajem z wykorzystaniem kredytu nie będzie już możliwe lub będzie niezwykle ryzykowne. Taki horyzont czasowy, jeśli okaże się dobrym przewidywaniem, oznacza, że ostatnie chwile na to aby zainwestować w pakiet mieszkań na wynajem z wykorzystaniem kredytu są właśnie teraz.

Zobacz: gdy teraz budujemy budynki z mieszkaniami na wynajem to są one w większości wynajęte przez cały czas. Mieszkań jest na tyle mało, rynek jest na tyle nienasycony, że mieszkania wynajmują się bardzo dobrze. Nie jest trudno znaleźć nam najemcę pomimo tego, że przeprowadzamy selekcję, która mocno przesiewa potencjalnych chętnych.

Ale z czasem liczba mieszkań będzie rosła, coraz więcej mieszkań będzie kupowanych z myślą o wynajmie: zarówno przez duże fundusze, jak i przez zwykłych Kowalskich. To jest najłatwiejsza inwestycja w nieruchomość, no i pożyczony pieniądz jest bardzo tani. Tak tani jak nie był  jeszcze nigdy.

Jeśli chciałbyś zacząć działać jako deweloper to zacznij od tych wpisów:

Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań
Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

Jaka będzie przyszłość wynajmu mieszkań?

W konsekwencji w końcu będzie tak, że mieszkania będą się wynajmowały dużo słabiej oraz trzeba będzie zakładać więcej pustostanów w średniorocznym planie finansowym inwestycji. Może być też tak, że czynsz najmu będzie względnie dużo niższy w porównaniu do ceny mieszkania niż obecnie. To wszystko z kolei doprowadzi do tego, że finansowanie inwestycji kredytem na np. 80% LTV będzie oznaczało konieczność corocznego lub comiesięcznego dopłacania do raty kredytu aby wyrównać zbyt niski czynsz najmu, który został uzyskany. O ile możesz sobie wyobrazić, że dopłacasz kilka stówek co miesiąc do jednego mieszkania, które chciałbyś kupić to zobacz co się stanie gdy chciałbyś kupić nieco więcej mieszkań na wynajem – np. sto.

Oczywiście nie zakładam tutaj, że kupiłbyś sto niezależnych mieszkań i nie piszę tego, ponieważ jestem jakoś oderwany od rzeczywistości. Zakup stu pojedynczych mieszkań byłby drogą przez mękę jeśli chodzi o zorganizowanie finansowania bankowego dla każdego z nich, ale także jeśli chodzi o samo poszukiwanie odpowiednich mieszkań – takich, które dawałyby odpowiednie stopy zwrotu, byłyby w odpowiednich lokalizacjach, standardzie, itd. Jednak hurtowe nabycie większego pakietu mieszkań lub ich wybudowanie jest już jak najbardziej w zasięgu ręki większości osób inwestujących w nieruchomości i deweloperkę – zakładam, że w zasięgu możliwości większości aktywnych Czytelników naszego bloga. Być może wielu z nich zresztą nie ma nawet świadomości, że można to zrobić w dość prosty sposób a część być może nie jest zainteresowana takimi długoterminowymi inwestycjami – kiedyś zresztą myślałem bardzo podobnie.

Mam nadzieję, że Ty czytając ten tekst i inne na naszym blogu wiesz już, że budowanie całych budynków z mieszkaniami na wynajem nie jest wyzwaniem porównywalnym z wyprawą na Marsa, a raczej porównywalne jest z zaplanowaniem rodzinnej wyprawy do Chorwacji. Tak, taki to jest właśnie kaliber wyzwania. Jeśli interesuje Cię ten temat to przeczytaj ten mój wpis Jak wybudować budynek z mieszkaniami na wynajem? gdzie opisuję najnowszą realizowaną przez nas inwestycję tego typu. Zajrzyj także do tego mojego wpisu: Jak inwestować w budynki na wynajem a także zobacz jak działa jedna z naszych inwestycji mieszkaniowych w Gdyni: 38% rocznego zwrotu z zainwestowanego kapitału z grupowej inwestycji w wynajem mieszkań.

Swego czasu nosiliśmy się z zamiarem przekazania naszych doświadczeń w tym temacie w uporządkowanej formie szkolenia dla inwestorów chcących w ten sposób przeskoczyć kilka poziomów wyżej jeśli chodzi o budowanie swoich kolekcji mieszkań na wynajem – jednak pandemia spowodowała, że byliśmy zmuszeni odwołać pierwszą zaplanowaną przez nas edycję szkolenia na ten temat. Na tej stronie: Szkolenie Jak wybudować budynek z mieszkaniami na wynajem? znajdziesz jednak opis tego potencjalnego szkolenia i jeśli masz ochotę to możesz podać tam swój adres e-mail a powiadomimy Cię gdybyśmy organizowali je w przyszłości postpandemicznej.

Tak więc gdybyś chciał za kilkanaście lat nabyć sto mieszkań na wynajem to wtedy niedobór w czynszu będzie oznaczał, że musiałbyś dopłacić co miesiąc kilkadziesiąt tysięcy złotych, a przy mniejszej inwestycji obejmującej kilkadziesiąt mieszkań – musiałby dopłacać co miesiąc przynajmniej kilkanaście tysięcy złotych.

Oznaczać to będzie w praktyce, że zamknęło się „okienko transferowe” dla ludzi, którzy chcieli zbudować większy pakiet mieszkań na wynajem z wykorzystaniem kredytu. Aha: zwróć uwagę, że nie napisałem nic o potencjalnym wzroście WIBORU, który jest dość prawdopodobny w dłuższej perspektywie. To dodatkowo dobiłoby inwestycje na kredyt.

Nie napisałem także nic o podatku katastralnym czy o innych nieprzewidywalnych dziś okolicznościach, które mogą jeszcze bardziej skomplikować inwestowanie w pakiety mieszkań na wynajem.

A jak w takich realiach będą się zachowywały inwestycje robione za gotówkę przez zagraniczne fundusze oraz takie inwestycje jak nasze, gdzie kapitał kredytu zostanie już spłacony?

Każda taka inwestycja będzie generowała niższy dochód.

Niższy, ale wciąż wysoki i.. stabilny. Jeśli budynek na wynajem z kilkudziesięcioma mieszkaniami generuje miesięcznie aktualnie nadwyżkę kilkunastu tysięcy złotych nad kredytem to po jego spłacie będzie generował kilkadziesiąt tysięcy złotych przepływu co miesiąc. I nawet jeśli okaże się, że przepływ ten będzie względnie o połowę mniejszy niż dziś to taka inwestycja będzie sobie i tak znakomicie radziła. Będzie miała jedynie mniejszą stopę zwrotu licząc do aktualnej wówczas wartości nieruchomości. Ale nadal będzie generowała dochody dla swojego właściciela. Inwestorzy gotówkowi lub tacy gdzie kredyt został już spłacony zadowolą się po prostu niższymi zyskami, niższymi rentownościami całej inwestycji, ale będą nadal zarabiać i będą to konkretne i solidne przepływy finansowe. Niższe, rynkowe czynsze najmu nie będą dużym zmartwieniem dla inwestorów bez kredytu.

A co jest najważniejsze: w takich realiach gdzie obłożenie budynku na wynajem będzie np. połowiczne to niemożliwe okaże się większościowe finansowanie nowej inwestycji kredytem bo się po prostu nie będzie spinała na plus.

I w ten sposób wszyscy, którzy nie zaczęli inwestować w niezwykle sprzyjających warunkach jakie mamy teraz –  nie będą mogli tego zrobić tak efektywnie jak można to zrobić dziś. Oznaczać to będzie mniejszą skalę inwestycji, mniejsze stopy zwrotu i konieczność konkurowania z wieloma specjalistycznymi podmiotami, które budują aktualnie swoją pozycję na rynku.

Inwestycje w wynajem mieszkaniowy długoterminowy okazały się niezwykle odporne na pandemię, która dobiła wiele innych branż. Zrozumieli to także inwestorzy, którzy posiadają w swoim portfelu inwestycje w biurowce, a które woleli by sprzedać i zainwestować uwolnione środki w mieszkania na wynajem. Jak podaje serwis Business Insider
https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/sky-tower-we-wroclawiu-wystawione-na-sprzedaz/2tp930p
plany takie ma m.in. firma Develia, właściciel budynku Sky Tower we Wrocławiu. Myślę, że takich inwestorów będzie coraz więcej.

Temat do przemyślenia dla Ciebie

Rozumiesz dlaczego ta myśl jest taka ważna? To co teraz się dzieje na naszym rynku jest przełomowe a te najbliższe kilka lub kilkanaście lat to jest czas kiedy także możesz zainwestować w mieszkania na wynajem na preferencyjnych warunkach, o których Twoje dzieci czy wnuki będą mogły jedynie pomarzyć – jeśli w ogóle będzie je na to stać. Możesz dołączyć do grona inwestorów i możesz pokazać swoim dzieciom, że można w ten sposób zarabiać oraz jednocześnie możesz pozostawić swoim potomkom schedę w postaci gotowych pakietów mieszkań na wynajem, które nadal będą dawały dochody.

Podsumowując można w uproszczeniu stwierdzić:

Gdy rentowność inwestycji będzie malała w stosunku do rosnących cen nieruchomości to finansowanie inwestycji kredytem będzie po prostu nieopłacalne.

Gdybyś miał ochotę podrążyć temat inwestowania w mieszkania na wynajem to poniżej podaję Ci listę wybranych przeze mnie naszych wpisów i filmów, które pokażą Ci jak my podchodzimy do tego typu inwestycji.

Bierz i korzystaj. A jeśli któryś z poniższych wpisów lub ten wpis, który czytasz, zainspiruje Cię do działania to powiedz o takich możliwościach swoim znajomym i także dołóż swoją cegiełkę do budowania świadomości finansowej naszego społeczeństwa.

Z góry dzięki 🙂

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis

 

Lista wpisów na naszym blogu o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, które myślę, że warto abyś przeczytał:

Lista naszych filmów o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, które warto obejrzeć:

Robert

W 2001 roku zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. Tworzę program partnerski SASANKA® oraz program RENTON® budowy budynków z mieszkaniami na wynajem. Jestem współwłaścicielem spółki deweloperskiej działającej na Pomorzu. Prowadzę szkolenia dla przedsiębiorców chcących prowadzić firmy deweloperskie.
                  

Powiązane wpisy

komentarzy 8Moja opinia

  • Witam, ciekawa analiza.
    Budując na wynajem najpierw posiłkujecie się finansowaniem deweloperskim podczas budowy zaś później re-finansujecie kredytem hipotecznym?
    Jakie marże i i odsetki z waszych doświadczeń można uzyskać w przypadku kredytu hipotecznego na cały blok mieszkalny, którego właścicielem jest sp. z o.o.?

    Odpowiedz

    • Budujemy posiłkując się finansowaniem deweloperskim a potem finansowaniem inwestycyjnym długoterminowym lub od razu finansowaniem inwestycyjnym długoterminowym – najczęściej na okres 15 lat. Aktualnie uzyskujemy marże na poziomie 2,5-3,75% na spółki z o.o. Do marży doliczasz WIBOR – najczęściej 3M. Wrzucając to do kalkulatora kredytowego otrzymasz raty, w których zawarte są odsetki i kapitał. My najczęściej korzystamy z rat annuitetowych.

      Odpowiedz

      • Dzięki za odpowiedź. Wnioskuję, że finansowanie inwestycyjne długoterminowe jest możliwe nawet w pierwszym etapie, czyli możemy z niego finansować budowę obiektu. Hmm, zaoszczędzić można w takim przypadku na kosztach refinansowania… Jako, że nie lubię rozstawać się ze swoimi nieruchomościami taki sposób inwestowania w nowe budownictwo jest dla mnie bardzo inspirujący 🙂
        Na przykładzie terenu, który analizuje pod budowę 6-8 mieszkań to rozwiązanie byłoby naprawdę dobre. Czy % LTV ustalany jest przez bank/instytucję finansującą na podstawie ceny końcowej gotowego obiektu po wybudowaniu?

        Odpowiedz

        • Tak. Z tym, że jakoś tak jest w praktyce, że najczęściej spotykam się podczas uzyskiwania kredytu raczej ze wskaźnikiem LTC 😉

  • Taki dylemat. Kupić duże mieszkanie dla rodziny, czy wynająć dla rodziny, a pieniądze przeznaczyć na 2 mniejsze mieszkania na wynajem. W teorii da się zrobić tak, że pieniądze z najmu 2 mieszkań wystarczą na czynsz za większe mieszkanie i całość wyjdzie na zero. Zakup jest za gotówkę.
    Planowany czas mieszkania czy to we własnym mieszkaniu czy też wynajmowanym to ok. 8 lat. Po tym czasie zostaję albo z własnym dużym mieszkaniem, które muszę sprzedać lub wynająć albo z 2 mniejszymi cały czas wynajmowanymi.

    Odpowiedz

    • W drugim rozwiązaniu masz: elastyczność w wyborze mieszkania na wynajem (nawet zmiana miasta czy kraju pracy/życia jest prosta – wystarczy zakończyć umowę najmu) oraz możliwość szybkiego upłynnienia jednego bądź dwóch małych mieszkań – w razie takiej potrzeby. Oczywiście nie musisz ich sprzedawać, bo mogą cały czas generować Ci kasę na kolejny czynsz najmu mieszkania w innym miejscu. Ale oczywiście – niektórzy wolą mieszkać w swoim dużym mieszkaniu, mieć całkowity wpływ na jego wykończenie, poczucie, że mieszkają na swoim itp. – czyli wolą rozwiązanie nr 1. Pytanie co Ty wolisz mieć?
      Nie wiem czy już czytałaś wpis Michała na ten temat? Jeśli nie to polecam: https://www.rozsadnibracia.pl/dlaczego-nie-warto-kupowac-mieszkania-dla-siebie/

      Odpowiedz

  • Jeśli rentowność z najmu spadnie zmniejszy się tez zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkań na wynajem zwłaszcza, ze ceny mieszkań maja nadal rosnąć. Pustostany, spadek rentowności może z kolei doprowadzić do chęci wyjścia z inwestycji i w konsekwencji do spadeku cen mieszkań w związku z duża podaża, czyż nie?

    Odpowiedz

    • Myślę, że nawet jeśli rentowność najmu spadnie, to wcale nie będzie oznaczało, że ludzie będą się masowo i nagle pozbywali mieszkań. Zobacz np. teraz, pomimo pandemii i braku studentów, którzy byli znaczącą grupą najemców ceny mieszkań mocno rosną. Dlaczego? Dlatego, że ludzie widzą, że rząd drukuje dużo papieru co oznacza tak naprawdę sięganie po pieniądze, które są trzymane przez nas w gotówce. Oficjalnie tracimy około 5%, w moim odczuciu grubo powyżej 10%, a koszyk inflacyjny nie obejmuje np. cen nieruchomości, które ja z kolei mocno obserwuję. Mieszkania są inwestycją łatwą, intuicyjną i wiele osób kupuje teraz mieszkania – nawet nie dla stóp zwrotu z najmu, ale po to aby trzymały wartość.
      A pozostając przy wróżeniu, to moim zdaniem w dłuższej perspektywie ceny nieruchomości w Polsce będą nadal rosnąć i to mocno.

      Odpowiedz

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.